高力國(guó)際上周發(fā)布了2023年市場(chǎng)信心調(diào)研報(bào)告全面解讀，展現(xiàn)了來自市場(chǎng)真實(shí)的聲音“擴(kuò)內(nèi)需，提信心”；華北區(qū)位列投資熱點(diǎn)的前三名，趁熱打鐵，我們來看看華北區(qū)域產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的目前客觀情況及真實(shí)的市場(chǎng)聲音。
在過去的3年，整個(gè)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較往年相比，更多的是穩(wěn)中求進(jìn)。觀察作為華北區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)最重要的代表城市北京在2022年的整體表現(xiàn)就可以窺見一斑。
2022年，北京市在產(chǎn)業(yè)政策上延續(xù)近幾年推行的鼓勵(lì)退出一般性制造業(yè)，發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)的方向；生物醫(yī)藥園區(qū)市場(chǎng)呈現(xiàn)提速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)創(chuàng)造歷史新高；數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，持續(xù)穩(wěn)中發(fā)展；甲級(jí)物流地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，外溢需求日漸凸顯。
2022華北市場(chǎng)回顧
一、產(chǎn)業(yè)政策
產(chǎn)業(yè)政策層面，2022年北京市年度產(chǎn)業(yè)政策集中體現(xiàn)在三個(gè)關(guān)鍵詞上：疏解，支持，綠色低碳。
疏解
支持
綠色低碳
2022年北京實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值41610.9億元，比上年增長(zhǎng)0.7%。2023年北京市人民政府工作報(bào)告中，對(duì)本年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了指引：“地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)4.5%以上。深化非首都功能疏解，推動(dòng)構(gòu)建更加緊密的京津冀協(xié)同發(fā)展格局；建設(shè)更具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展鞏固高精尖產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)集成電路系列重要研發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，聚焦新型抗體、細(xì)胞和基因治療等前沿領(lǐng)域，做強(qiáng)醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)，在衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)、氫能等新興領(lǐng)域拓展布局，加快新能源汽車優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目建設(shè)。”
二、北京生物醫(yī)藥園區(qū)市場(chǎng)
數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
2022年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值中，醫(yī)藥制造業(yè)增長(zhǎng)6.4%。2023年市場(chǎng)信心調(diào)研報(bào)告顯示，接近一半的受訪者對(duì)制藥/醫(yī)療的投資感興趣。作為擁有三個(gè)主要生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)子市場(chǎng)的北京，在剛剛過去的2022年度在生物醫(yī)藥市場(chǎng)持續(xù)火熱。三大子市場(chǎng)中，北部昌平海淀一帶，專注于前沿技術(shù)研發(fā)和孵化；大興區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展制造業(yè)；亦莊則研發(fā)和制造業(yè)兼有。
市場(chǎng)規(guī)模上，截至2022年末，北京市生物醫(yī)藥園區(qū)總存量283萬平米，平均空置率9.8%，平均租金2.4元/平米/天。其中租金最高的區(qū)域?yàn)椴胶５韰^(qū)域，平均租金高達(dá)5.2元/平米/天。
數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
整體上看，2022年度北京生物醫(yī)藥園區(qū)市場(chǎng)保持了較高的投資熱度、租金、出租率，同時(shí)吸引了市場(chǎng)的目光。其中，康橋資本已落子昌平和大興兩個(gè)區(qū)域。預(yù)計(jì)2023年將會(huì)有其他投資方的項(xiàng)目落子，本年度生物醫(yī)藥園區(qū)將會(huì)新增102萬平米，主要集中在昌平海淀、亦莊等區(qū)域。目前，新入市項(xiàng)目及預(yù)租項(xiàng)目都保持了較好的（預(yù)）出租率，預(yù)計(jì)本年度生物醫(yī)藥園區(qū)市場(chǎng)將繼續(xù)保持火熱，租金亦可能進(jìn)一步上升。
進(jìn)入2023年，高力國(guó)際仍然接到了大量的咨詢需求，有投資方來了解市場(chǎng)投資情況的，也有租戶方如創(chuàng)新藥類企業(yè)來了解各區(qū)域落地政策的，更有作為載體提供方的開發(fā)商來咨詢新項(xiàng)目開發(fā)如何做好更適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品定位的，關(guān)注度持續(xù)走高。
三、數(shù)據(jù)中心
作為重要的城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，2022年北京市數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)平穩(wěn)。從大宗交易看，北京市及周邊數(shù)據(jù)中心仍然是投資機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但受疫情管控、政策調(diào)整、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等因素影響，成交項(xiàng)目較少。初步判斷2023年數(shù)據(jù)中心交易觀望情緒將持續(xù)，但終端用戶、投資機(jī)構(gòu)仍將積極尋找商業(yè)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)大宗交易仍有成交可能。
2022年，北京市新增數(shù)據(jù)中心機(jī)柜約3.3萬個(gè)，2023年北京市總機(jī)柜總數(shù)量將達(dá)24萬個(gè)，主要分布在順義、昌平、房山、亦莊等傳統(tǒng)區(qū)域。預(yù)計(jì)2023年企業(yè)將會(huì)加大對(duì)數(shù)據(jù)中心的投入力度，高力國(guó)際將會(huì)持續(xù)關(guān)注新批立項(xiàng)情況。
租賃市場(chǎng)
北京數(shù)據(jù)中心出租率一直保持在90%左右，價(jià)格平穩(wěn)。預(yù)計(jì)2023年價(jià)格穩(wěn)中略降。環(huán)京市場(chǎng)去化壓力較大、價(jià)格低位運(yùn)行。
政策層面
2023年北京市《政府工作報(bào)告》提出：加快建設(shè)全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市。系統(tǒng)推進(jìn)新一代數(shù)字集群專網(wǎng)、邊緣計(jì)算體系等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)中心優(yōu)化提升和算力中心統(tǒng)籌布局。預(yù)計(jì)會(huì)有更新功能、更節(jié)能的數(shù)據(jù)中心獲批。
四、華北區(qū)甲級(jí)物流地產(chǎn)市場(chǎng)
如果說產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)尤其是生物醫(yī)藥板塊更青睞北京，那么，甲級(jí)物流地產(chǎn)市場(chǎng)則更多地體現(xiàn)出區(qū)域協(xié)同性。京津冀地區(qū)的甲級(jí)物流庫供應(yīng)總體量超過千萬平米，消費(fèi)及產(chǎn)業(yè)等的屬性，使得三地的物流供需呈現(xiàn)出極強(qiáng)的連接性。
2023年市場(chǎng)信心市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受到國(guó)內(nèi)出口增長(zhǎng)及線上購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，倉(cāng)儲(chǔ)物流/冷鏈的需求量持續(xù)增長(zhǎng)。作為京津冀城市群，人口的剛需消費(fèi)與甲級(jí)物流地產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)。2022年華北區(qū)工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，部分區(qū)域發(fā)展因供需關(guān)系不平衡，需要時(shí)間進(jìn)行吸納和調(diào)整。
數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
北京
作為首都城市和內(nèi)地核心一線城市，北京產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，本地超2000萬的人口消費(fèi)強(qiáng)勁，催生持續(xù)增長(zhǎng)的對(duì)甲級(jí)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求，一直以來是物流地產(chǎn)投資的必爭(zhēng)之地。
北京市2022年甲級(jí)物流地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量超過270萬平米，新增入市面積約18萬平米，平均租金1.76元每天每平米，出租率為92%，預(yù)計(jì)2023年新增供應(yīng)近20萬平米，位于順義區(qū)、房山區(qū)。2023年-2025年總計(jì)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過70萬平米。
上述供應(yīng)主要來源于新增物流用地的成交，2022年下半年北京成交6宗非保稅一手招拍掛物流用地，主要位于平谷及大興區(qū)域，其中平谷區(qū)域因一手招拍掛供地的土地使用年限為50年，遠(yuǎn)高于北京市其他區(qū)域的20年土地使用年限，引起了一波投資熱潮。全年非保稅一手土地出讓超過500畝，充分顯示了政府調(diào)節(jié)供需關(guān)系的決心，也讓市場(chǎng)對(duì)北京市未來的城市物流基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展充滿信心。
預(yù)計(jì)2023年仍有百畝以上物流用地供應(yīng)市場(chǎng)。這些土地供應(yīng)將在未來形成更多的新增供應(yīng)，逐步緩解北京甲級(jí)物流市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)。
天津
天津是華北地區(qū)核心城市之一，緊鄰北京，地理位置優(yōu)越。天津擁有超過1300萬常住人口，是北方重要的制造業(yè)基地。作為北方地區(qū)甲級(jí)物流地產(chǎn)供應(yīng)量最大的城市，天津吸引了眾多電商、零售及制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求落戶。
隨著防疫政策的調(diào)整，天津大力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求。2022年天津的甲級(jí)物流地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量超過640萬平米，平均租金為0.84元每天每平米，出租率為75%。預(yù)計(jì)在2023年新增供應(yīng)將超過60萬平米，主要集中在薊州區(qū)、濱海新區(qū)等區(qū)域。建議已在、計(jì)劃在天津布局的客戶，多關(guān)注天津區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
廊坊
廊坊位于京津走廊之間，地理位置優(yōu)越，是京津之間不可或缺的存在；2022年下半年市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)放量，市場(chǎng)持續(xù)承壓；但廊坊仍為環(huán)京區(qū)域重要的物流節(jié)點(diǎn)城市，隨著防疫政策的調(diào)整，市場(chǎng)壓力將得到逐步緩解。
2022年廊坊的甲級(jí)物流地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量超過250萬平米，平均租金為1.01元每天每平米，出租率為32%。我們預(yù)計(jì)2023年仍然會(huì)有新的供應(yīng)入市，新增面積的租賃去化需要一定的時(shí)間。目前該市場(chǎng)的租金溝通對(duì)租戶較為有利，建議在環(huán)京區(qū)域有倉(cāng)儲(chǔ)需求的客戶多關(guān)注廊坊區(qū)域。
2023市場(chǎng)未來展望
高力國(guó)際2023年市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大部分企業(yè)、投資方均對(duì)2023年總體經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)走勢(shì)持樂觀態(tài)度。華北區(qū)整體來看，投資方投資信心大幅增強(qiáng)，擴(kuò)張投資的意愿較為明確；產(chǎn)業(yè)投資層面，生物醫(yī)藥、能源、物流等受到主要關(guān)注；載體選擇層面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥地產(chǎn)等尤為受到投資者的青睞。作為基礎(chǔ)設(shè)施板塊的數(shù)據(jù)中心和物流領(lǐng)域，仍然獲得諸多關(guān)注，但獲取難度依然存在。
隨著疫情政策的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來逐步回暖，金融環(huán)境趨好，將極大提振投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的投資信心，投資意向迎來高潮的同時(shí)，投資者和開發(fā)商也應(yīng)考慮提前做出布局和規(guī)劃；我們有理由相信，市場(chǎng)調(diào)研所顯示的各位市場(chǎng)參與者真實(shí)的信心將在2023年得到實(shí)踐。
來 源：高力國(guó)際
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