2023年第一季度,西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)入市,受個(gè)別乙級(jí)樓宇傾向整租及部分業(yè)主資金問(wèn)題仍未緩解影響,年內(nèi)新增供應(yīng)將集中在下半年入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)總量仍保持在692.3萬(wàn)平方米。其中甲級(jí)辦公樓體量為174萬(wàn)平方米。寫字樓市場(chǎng)租賃情緒有所改善,市場(chǎng)需求明顯回暖。季內(nèi),西安寫字樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比上升67%,至5.4萬(wàn)平方米,較去年同期亦上升3%。市場(chǎng)空置率重回下行通道,下降0.8個(gè)百分點(diǎn),至31.4%。租金方面,小業(yè)主的持續(xù)降租導(dǎo)致整體市場(chǎng)可比租金環(huán)比下降1.3%,甲級(jí)寫字樓租金雖仍處下行通道,但隨著帶看量,問(wèn)詢量及成交的增加,更多業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變,故甲級(jí)寫字樓降幅收窄,環(huán)比微降0.3%。
市場(chǎng)逐步回暖,行業(yè)煥活為寫字樓市場(chǎng)注入動(dòng)能。本季度市場(chǎng)新增需求主要來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)(23.2%)、房地產(chǎn)建筑(19.6%)與醫(yī)藥及生命科學(xué)(15.0%)。科技互聯(lián)網(wǎng)中以在線教育類平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)的新設(shè)立需求為主。教育行業(yè)在繼十八大報(bào)告中“鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量舉辦教育”及去年年底多條政策的相繼出臺(tái)迎來(lái)利好。季內(nèi),西安寫字樓市場(chǎng)錄得來(lái)自非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)近12,500平方米的新租需求。來(lái)自建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導(dǎo)房地產(chǎn)建筑行業(yè)新增需求。其中,高新二期吸納了超過(guò)60%的新設(shè)立及升級(jí)需求。2023年作為“四個(gè)高新”跨越年實(shí)施“四個(gè)高新”重點(diǎn)項(xiàng)目598個(gè),總投資10,930億元。建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大使高新二期持續(xù)承接建筑工程類企業(yè)的升級(jí)搬遷需求。同時(shí),作為“雙中心”主要承載區(qū),隨著未來(lái)“未來(lái)之瞳”及“絲路科學(xué)城”等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的提速,此類租戶的升級(jí)擴(kuò)租趨勢(shì)將有所延續(xù)。季內(nèi)醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)在本地藥企的換租、升級(jí)需求拉動(dòng)下放量明顯,占比有所攀升。
除此之外,第三方辦公運(yùn)營(yíng)商在本季度出現(xiàn)較大幅度收縮。2017及2018兩年寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)高峰期間,三方辦公運(yùn)營(yíng)商需求爆發(fā),不計(jì)成本快速擴(kuò)張導(dǎo)致其過(guò)高的運(yùn)營(yíng)成本,加之去年的行業(yè)震蕩在二級(jí)市場(chǎng)引起的退租潮使靈活辦公服務(wù)商運(yùn)營(yíng)承壓。在成本過(guò)高及租賃承壓的雙重影響下三方辦公運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始整合租賃面積,季內(nèi)錄得兩個(gè)運(yùn)營(yíng)商近14,000平方米面積的退租。
展望2023年,西安將迎來(lái)52.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),超過(guò)90%為甲級(jí)樓宇,且近70%均來(lái)自核心片區(qū)。但在租賃策略及建設(shè)進(jìn)程等因素影響下,整體的新增供應(yīng)中仍有約50%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。同時(shí)隨著需求的逐步回暖,帶看量及問(wèn)詢量的增加也預(yù)示了西安寫字樓租賃市場(chǎng)將重回活躍。
來(lái) 源:CBRE世邦魏理仕
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