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成都優(yōu)質(zhì)寫字樓上半年市場迎來4個新項目交付
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2023/7/17 9:30:00
[提要]2023年上半年,成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來4個新項目交付,合計新增辦公面積29.1萬平方米;其中超八成位于天府新區(qū),包括金為創(chuàng)新中心、天府法務(wù)產(chǎn)業(yè)大廈及保利天寰廣場,推動該子市場規(guī)模的快速發(fā)展。

  

    2023年上半年,成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來4個新項目交付,合計新增辦公面積29.1萬平方米;其中超八成位于天府新區(qū),包括金為創(chuàng)新中心、天府法務(wù)產(chǎn)業(yè)大廈及保利天寰廣場,推動該子市場規(guī)模的快速發(fā)展。

  著眼需求端,二季度凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正,實現(xiàn)約3.7萬平方米,主要是得益于業(yè)主前期在談的需求于年中陸續(xù)落地。但由于行業(yè)調(diào)整引致的辦公面積整合或退租貫穿上半年,最終凈吸納量僅錄得約2萬平方米,半年環(huán)比下降56.2%。此外,值得關(guān)注的是,二季度受宏觀環(huán)境不確定性走強(qiáng)的影響,市場情緒更趨謹(jǐn)慎,需求逐步降溫。

  相應(yīng)地,優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率較去年底上升3.6個百分點至24.4%;以價換量為市場去化的主旋律,導(dǎo)致平均租金仍處下行通道,跌幅為0.6%。

  新增需求按行業(yè)看,TMT重回首位,占比24.4%;金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)緊追其后,分別占比18.8%、12.7%。

  具體而言,“數(shù)實融合”發(fā)展背景之下,成都數(shù)字化與工業(yè)化加速融合發(fā)展,不僅為TMT需求增長續(xù)以動能,也令細(xì)分行業(yè)需求日趨多樣。統(tǒng)計顯示,上半年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求占比攀升至82.1%,且其中不乏農(nóng)業(yè)科技、房地產(chǎn)科技、數(shù)字工業(yè)設(shè)計等“數(shù)實融合”典型案例的需求落地;51.2%的TMT需求為內(nèi)資企業(yè)貢獻(xiàn);34.9%的TMT需求落于大源。

  金融業(yè)方面,其整體擴(kuò)張需求較去年下半年有所放緩。其中,以保險業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融仍占主導(dǎo)地位,貢獻(xiàn)金融業(yè)1,000平方米及以上大面積需求的74.1%。專業(yè)服務(wù)業(yè)重返需求前三位,占比12.7%,其中律所貢獻(xiàn)大面積需求,且展現(xiàn)出對獨棟及乙級樓等物業(yè)趨強(qiáng)的青睞。

  從企業(yè)的辦公策略來看,“降本增效”將是未來一段時間內(nèi)企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張時的關(guān)鍵考量。據(jù)《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》結(jié)果,近九成川內(nèi)受訪企業(yè)表示,未來三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運(yùn)營成本的增速;出于對經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)不確定性的考量,亦有逾1/4的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一,這一比例在中小租戶和業(yè)務(wù)彈性較高的科技互聯(lián)網(wǎng)租戶中更高。

  目前成都寫字樓市場的發(fā)展趨勢與企業(yè)辦公策略的調(diào)整步調(diào)一致,并驅(qū)動一二級租賃市場呈現(xiàn)發(fā)展新格局。在CBRE監(jiān)測的單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓中,近七成樓宇可提供“拎包入駐”產(chǎn)品,其中業(yè)主自營和第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商占比各半。

  不同于過往,一級租賃市場的樓宇業(yè)主也紛紛入局,將部分符合條件的遺留裝修房源試水,或利用長期難以出租的零散面積推出精裝房源及定制裝修服務(wù)。二級租賃市場方面,第三方辦公服務(wù)運(yùn)營商加速迭代,新一輪擴(kuò)張的品牌在地化強(qiáng)、靈活性高,不再側(cè)重于品牌輸出、社群氛圍,而是更聚焦于對企業(yè)辦公的前置成本節(jié)省。

  毋庸置疑,上述發(fā)展新格局能精準(zhǔn)對接企業(yè)當(dāng)下的辦公需求,從而加速寫字樓市場去化,但業(yè)主仍需綜合考量短期去化與長期運(yùn)營之間的平衡,特別是在租戶結(jié)構(gòu)、租約管理及價格體系管理等方面,以評估精裝產(chǎn)品的推出量和與樓宇整體的適配性。

  展望2023年下半年,市場預(yù)計迎來約48萬平方米的新增供應(yīng);其中78.3%位于天府新區(qū),新增供應(yīng)的持續(xù)放量將進(jìn)一步加劇該子市場的去化壓力。

來 源: CBRE世邦魏理仕    

 編 輯:liuy

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