全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2024年第三季度的北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧總結(jié)第三季度北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場的季度表現(xiàn)，并對2024年末的房地產(chǎn)市場走勢做出預(yù)判與展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長胡裕華先生表示："九月份，中央推出一攬子房地產(chǎn)支持性政策，釋放出近期最強(qiáng)'止跌回穩(wěn)'信號，為市場注入了極大的信心，同時配合一線城市樓市松綁新政的接連落地，以及財政貨幣政策的進(jìn)一步加碼，將對從宏觀經(jīng)濟(jì)到房地產(chǎn)細(xì)分板塊等多個領(lǐng)域產(chǎn)生積極影響。預(yù)計在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場整體情緒與預(yù)期有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，而整體市場能否真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)、進(jìn)而筑底反彈，則取決于政策落實(shí)落地的效果。
2024年三季度，北京甲級寫字樓市場整體表現(xiàn)進(jìn)一步回升，上半年積蓄的租賃需求新動能正在有序釋放。供給端方面，本季度位于中關(guān)村商圈的一座城市更新寫字樓項目正式竣備入市，為市場帶來約5萬平方米的新辦公面積。與此同時，經(jīng)濟(jì)增長新動能持續(xù)帶動企業(yè)辦公租賃需求的有序回歸與釋放，使得三季度全市甲級寫字樓凈吸納量達(dá)到約8萬平方米，環(huán)比二季度上升41.8%。前三季度，全市甲級寫字樓累計凈吸納量達(dá)16.7萬平方米，較去年同期實(shí)現(xiàn)約56%的增長幅度，同時自去年下半年以來連續(xù)五個季度錄得正吸納量，北京寫字樓市場需求正在逐步回升。
受益于凈吸納量穩(wěn)步上升、空置面積有序去化，全市甲級寫字樓空置率再次回調(diào)，環(huán)比微降0.4個百分點(diǎn)至19.4%。租金方面，大部分企業(yè)租戶仍然秉持"降本增效"原則、租賃預(yù)算普遍有限，而大多數(shù)寫字樓業(yè)主方則采取更為激進(jìn)的"以價換量"租賃策略來吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐 ，使得三季度北京甲級寫字樓平均租金環(huán)比下滑6.3%至人民幣每平方米每月263.3元。
展望2024年四季度以及即將到來的2025年，北京寫字樓市場預(yù)計將持續(xù)邊際性改善。從供應(yīng)端角度來看，北京寫字樓市場將進(jìn)入平穩(wěn)期、供應(yīng)端的強(qiáng)度適中，因此去化的窗口期也將維持一段時間。需求端方面，前三季度寫字樓市場活躍程度已明顯提升，市場租賃需求復(fù)蘇信號愈發(fā)凸顯。短期內(nèi)市場整體租金水平將繼續(xù)向低位回調(diào)，潛在租戶在租賃談判中將擁有明確的優(yōu)勢與利好。在競爭日趨激烈的市場大環(huán)境下，寫字樓各業(yè)主方需要積極掌控市場發(fā)展的新變化與新走勢，制定契合當(dāng)前市場趨勢的招商租賃經(jīng)營策略，才能贏得市場先機(jī)；而對于有升級搬遷或降本增效需求的企業(yè)租戶而言，已持續(xù)超過一年的市場去化窗口期則有利于企業(yè)具體需求的落地。
2024年三季度，伴隨暑期、中秋節(jié)以及國慶假期等節(jié)假日消費(fèi)熱度的走高，北京商業(yè)零售市場也在持續(xù)打造多元化、品質(zhì)化的消費(fèi)新體驗(yàn)，推動新穎的消費(fèi)場景融合發(fā)展。季度內(nèi)，共有四座新零售項目開業(yè)迎客，累計帶來約32萬平方米的新零售面積，市場持續(xù)迎來供應(yīng)高峰。位于朝陽區(qū)的望京萬象匯、位于通州區(qū)的通州首開萬象匯、位于豐臺區(qū)的匯琴購物中心、以及位于門頭溝區(qū)的華遠(yuǎn)坊等各具特色的購物中心相繼開業(yè)，豐富了不同區(qū)域消費(fèi)選擇的同時也在持續(xù)推高今年的供應(yīng)量。受新項目持續(xù)入市的影響，季度內(nèi)全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比微升0.1個百分點(diǎn)至4.7%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平為每平方米每月785.2元。
預(yù)計在2024年四季度，北京零售市場將迎來4個新建及升級改造類項目開業(yè)，將帶來約60萬平方米的新零售面積，這也將推動全年的新增零售面積超過140萬平方米。今年以來，無論是新建零售項目還是城市更新項目，都在引領(lǐng)與改變著北京商業(yè)零售市場的發(fā)展新格局，核心商圈的老舊商業(yè)體通過商業(yè)場景的創(chuàng)新升級帶來全新消費(fèi)體驗(yàn)，非核心與新興商圈的新建項目則為零售市場的發(fā)展帶來新動力。北京零售市場這一輪的升級和擴(kuò)張也將為北京打造消費(fèi)新地標(biāo)，引領(lǐng)消費(fèi)新潮流，助力北京打造國際購物之都注入新動能。
2024年三季度，北京大宗投資市場整體表現(xiàn)波瀾不驚，季度內(nèi)大宗投資市場累計成交金額約為人民幣49.53億元，環(huán)比下降約36%。2024年前三季度，北京大宗投資市場累計成交額約為207.5億元，較去年同期下降約22%。第三季度的重大成交案例仍聚焦于寫字樓類資產(chǎn)，此外則是通過法拍購得不良資產(chǎn)的交易案例。
大宗投資交易是商業(yè)地產(chǎn)投資價值的體現(xiàn)，也是市場情緒的晴雨表。目前，北京大宗投資市場熱度有所下降，各類別資產(chǎn)的投資價值仍存在差異性及不確定性，這也造成了市場成交量的波動。展望未來，隨著一系列房地產(chǎn)支持性政策出臺，預(yù)計北京大宗投資市場整體情緒將有所改善，進(jìn)而帶動大宗投資市場的整體活躍度。
2024年前三季度，盡管不斷有松綁政策出臺，但在落地過程中市場的反饋并不明顯，房地產(chǎn)行業(yè)及市場整體仍然面臨極大的壓力與挑戰(zhàn)。而九月末中央出臺的一系列舉措有望較為實(shí)際地提振市場信心與預(yù)期，因此四季度房地產(chǎn)市場預(yù)計將實(shí)現(xiàn)邊際性改善，而政策加碼與筑底反彈所形成的合力則為明年的市場走勢筑成有力支撐。
來 源：第一太平戴維斯
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