北京，2024年9月26日 - 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢公司戴德梁行就美聯(lián)儲(chǔ)降息事件作出快速解讀，發(fā)布《美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來正面影響》報(bào)告。
北京時(shí)間9月19日，美聯(lián)儲(chǔ)降息50基點(diǎn)，使聯(lián)邦基準(zhǔn)利率降低至4.75%-5%。自此，從2022年3月開始的美元加息周期告一段落，美聯(lián)儲(chǔ)正式開啟降息通道。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東對(duì)此表示："美國降息對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響是多方面的，對(duì)中國房地產(chǎn)而言則是既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。面對(duì)復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，政府層面也在根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整政策措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)歷過去兩年多的挑戰(zhàn)，美元開啟降息通道對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無異于打了一劑強(qiáng)心劑。在降息周期里，中國整體經(jīng)濟(jì)動(dòng)力將迅速恢復(fù)，有助百業(yè)興旺，消費(fèi)信心增強(qiáng)，也會(huì)帶動(dòng)改善性住房需求，隨著中國經(jīng)濟(jì)逐漸走出低迷，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望在雙軌制發(fā)展基礎(chǔ)上逐漸企穩(wěn)，同時(shí)，寫字樓及大宗物業(yè)交易市場(chǎng)長遠(yuǎn)看也有望逐漸回暖。
美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息對(duì)我國金融市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大沖擊
美聯(lián)儲(chǔ)在應(yīng)對(duì)疫情而大幅降息之后，為了應(yīng)對(duì)通脹和經(jīng)濟(jì)過熱又進(jìn)行了連續(xù)11次的激進(jìn)加息，而中國自2021年以來則實(shí)施了貨幣寬松政策并降低了利率，這導(dǎo)致了中美政策利率的歷史性逆轉(zhuǎn)。中美兩國所處的經(jīng)濟(jì)周期和貨幣政策出現(xiàn)"雙背離"，這種倒掛加劇了人民幣匯率貶值，境外投資者減持人民幣資產(chǎn)，在中美利差倒掛期間出現(xiàn)了規(guī)模較大的跨境資本流出，不但對(duì)中國的金融市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)，也對(duì)外匯儲(chǔ)備規(guī)模產(chǎn)生影響。此外，由于國內(nèi)目前穩(wěn)增長的壓力較大，保持寬松的貨幣政策環(huán)境是必然選擇。然而，中美利差的收窄倒掛降低了人民幣資產(chǎn)的吸引力，資本外流使人民幣貶值壓力加劇，央行若采取寬松的貨幣政策推動(dòng)國內(nèi)利率下行，則會(huì)加劇中美利差倒掛，從而增強(qiáng)人民幣貶值的預(yù)期。因此，央行需在內(nèi)外部平衡之間做出一定取舍，導(dǎo)致我國貨幣政策的實(shí)施難度加大。資本外流、外匯占款減少也會(huì)引發(fā)國內(nèi)流動(dòng)性被動(dòng)收縮，進(jìn)而影響我國寬松貨幣政策的實(shí)施效果。
此次美聯(lián)儲(chǔ)降息，將對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生正面影響：
緩解房企資金壓力，提振企業(yè)信心
中證鵬元的數(shù)據(jù)顯示，2024年下半年房地產(chǎn)企業(yè)債券余額共3,168億美元，其中境內(nèi)債占72%，境外債占28%，今年三四季度是混合制房企與民營房企的到期高峰。美國降息一方面可以降低房企的海外融資成本，緩解房企的資金壓力；另一方面，人民幣相對(duì)升值的可能性加大，使得海外債務(wù)償還變得更加輕松。兩方面因素的疊加將會(huì)在一定程度上緩解中國房企的資金周轉(zhuǎn)壓力，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，提振企業(yè)信心，增強(qiáng)企業(yè)拿地及投資建設(shè)意愿。
房貸利率下調(diào)，資金有望進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)提振內(nèi)需
9月13日，人民銀行表示將著手推出一些增量政策舉措，進(jìn)一步降低企業(yè)融資和居民信貸成本，保持流動(dòng)性合理充裕。這意味著年內(nèi)降準(zhǔn)及降低LPR的可能性增大，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成利好。房貸利率經(jīng)過多輪下降，各地對(duì)于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.9%-3.4%之間。房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)可以有效降低購房者的還貸壓力，5年期LPR如從4.05%降至2.9%將為購房者節(jié)省超過30%的利息支出，而節(jié)省下來的這部分的資金則有望進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)以提振內(nèi)需。
加大資金支持力度，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖
美元降息之后，預(yù)計(jì)政府端將會(huì)從兩個(gè)方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)持續(xù)發(fā)力：首先有望加大國家收購商品房的資金支持力度，住建部今年6月召開會(huì)議出臺(tái)了收購已建成存量商品房用作保障性住房的決定，截止至8月底，全國已有超過80個(gè)城市宣布支持國有平臺(tái)企業(yè)等收購商品住房用于保障性住房、安置房、人才房和周轉(zhuǎn)房。在目前地方政府普遍面臨財(cái)政緊張的背景下，對(duì)收購商品房的國企平臺(tái)的資金支持無異于雪中送炭，資金到位也能夠保障政策的順利實(shí)施。其次，2023年7月，國務(wù)院通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，其中在資金來源上的表述為"多渠道籌措改造資金"，"政府籌措資金或引入社會(huì)資金，城市人民政府立足現(xiàn)有渠道做好經(jīng)費(fèi)保障"，未來流動(dòng)性的增強(qiáng)將有望為超大特大城市的城中村改造保駕護(hù)航。
促進(jìn)創(chuàng)投行業(yè)的發(fā)展，有望提振寫字樓市場(chǎng)活力
9月18日，李強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出要大力促進(jìn)創(chuàng)投行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)國資出資成為更有擔(dān)當(dāng)?shù)拈L期資本、耐心資本。創(chuàng)投行業(yè)的走勢(shì)直接關(guān)系到寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，在當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)低迷、需求不振的情況下，如能激發(fā)創(chuàng)投行業(yè)的市場(chǎng)活力，則有望提振寫字樓的整體市場(chǎng)活力。
吸引更多跨境資本流入中國，活躍大宗物業(yè)投資市場(chǎng)
就投資市場(chǎng)而言，自美元加息以來，中國大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的外資占比持續(xù)走低，從2018年外資占比的32%下降至2023年的14%，外資離場(chǎng)意愿強(qiáng)烈。不過，本輪降息周期的開啟將導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)回報(bào)率逐漸回升，從而吸引更多的國際資本增配人民幣資產(chǎn)，讓更多的跨境資本逐步流入中國。雖然從目前來看外資回歸中國購買資產(chǎn)言之尚早，且目前由于地緣政治等多種因素導(dǎo)致境外投資者對(duì)購買中國資產(chǎn)仍持保守態(tài)度，但從長期角度看，美元降息仍將對(duì)中國大宗物業(yè)投資市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。
來 源： 戴德梁行
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