第三方托管公司的違約，使得原本素不相識(shí)的房東和租客變成了矛盾的對(duì)立面，各自的權(quán)益都沒(méi)能得到保障，而“經(jīng)營(yíng)不善”似乎總能成為資方試圖金蟬脫殼的合理說(shuō)辭。
受害者親訴租房爆雷記
10月10日上午10點(diǎn)半左右，剛剛來(lái)到深圳小鷹房屋租賃有限公司(下稱(chēng)“小鷹找房”)的園園就發(fā)現(xiàn)門(mén)口已被維權(quán)者圍得水泄不通。
昨天房東告訴她自己已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)收到房租，下周一再不解決就要收房。園園第一時(shí)間聯(lián)系了當(dāng)初租房給她的房屋管家，卻被告知其已經(jīng)離職，而打電話(huà)到公司工作人員推說(shuō)剛剛接手，要了解清楚情況后再給予回復(fù)。園園剛剛畢業(yè)一年，今年在疫情期間和朋友換租了龍華區(qū)一套loft小公寓，第一次來(lái)的時(shí)候就被公寓便利的交通條件和精致的裝修風(fēng)格吸引了，在網(wǎng)上聯(lián)系的房屋管家告訴她們年付每月只需4200元，另外每月再交400元的物業(yè)費(fèi)，就可以租到這套房。彼時(shí)周邊的兩室一廳要6000元/月左右，園園和朋友當(dāng)場(chǎng)就交定金決定租下這套房�？偣步涣艘荒甑姆孔猓蛔×�5個(gè)月如今卻面臨被趕走的風(fēng)險(xiǎn)，她今天不得不急匆匆地趕來(lái)。
由于是網(wǎng)上簽約，園園這還是第一次來(lái)到小鷹找房的辦公場(chǎng)所，公司負(fù)責(zé)人并不在，現(xiàn)場(chǎng)只有維護(hù)秩序的保安和社區(qū)工作人員。辦公場(chǎng)所里擠滿(mǎn)了來(lái)維權(quán)的房東和租客，大多數(shù)房東都已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)有收到房租，前來(lái)討要說(shuō)法并準(zhǔn)備強(qiáng)制收房，而包括園園在內(nèi)的租客則表示自己是年付的租金，合約未滿(mǎn)又憑什么不能繼續(xù)居住呢。
原來(lái)，小鷹找房的經(jīng)營(yíng)模式是一直被反復(fù)提示風(fēng)險(xiǎn)的“高收低租”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、“長(zhǎng)收短付”(收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期)，有房東表示自己的房子租金市場(chǎng)價(jià)格大約為7500元/月，而小鷹找房按年向租戶(hù)收取租金則為5500元/月。目前，顯然是資金鏈斷了，出現(xiàn)了大量租金無(wú)法兌付的情況。
現(xiàn)場(chǎng)的社區(qū)工作人員表示，深圳市住建局、人力資源和社會(huì)保障局、公安局等有關(guān)部門(mén)已經(jīng)介入調(diào)查，并組織房東和租戶(hù)分別填寫(xiě)相關(guān)信息。而小鷹找房方面，一位外聯(lián)部工作人員稱(chēng)，房東和租戶(hù)協(xié)商好，可以一起到公司解約，公司拖欠房東和租客的錢(qián)將分6期返還，第一期將于12月30日退還，目前已有部分房東和租客簽署解約協(xié)議。
房東版：
租客版：
然而，包括園園在內(nèi)的很多租戶(hù)認(rèn)為，簽了解約書(shū)，錢(qián)沒(méi)要回來(lái)，只能拿到一個(gè)接近信用破產(chǎn)公司的“白條”，還要重新找房，完全不能接受。而房東們則想馬上解約及時(shí)止損盡快收回房子，這使得原本應(yīng)該一致對(duì)外的雙方之間關(guān)系變得微妙起來(lái)，而大幅租金差的存在更是讓雙方之間的溝通變得愈發(fā)無(wú)效。
晚上6點(diǎn)左右，等待了一天的園園和其他維權(quán)者們終于等到了小鷹租賃的負(fù)責(zé)人(據(jù)其自稱(chēng))，這位費(fèi)總表示公司現(xiàn)在的確經(jīng)營(yíng)不善，但在積極解決問(wèn)題，在政府相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下將在2-3周給出全套解決方案。
一同出現(xiàn)的還有深圳市住建局的工作人員(未提供身份證明)，他表示，政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)成立了平臺(tái)，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)處理此事，并會(huì)對(duì)該公司提出的解決方案提出指導(dǎo)意見(jiàn)，希望房東和租客填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)信息并盡快選出代表參與解決方案的討論。
而現(xiàn)場(chǎng)提出的關(guān)于公司目前有多少房源未能按時(shí)支付租金、涉及資金金額、公司資金去向、公司與三彩家之間的關(guān)系等問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人均未予以明確回復(fù)。
“我當(dāng)然愿意再等2-3周啊，只是不知道房東愿不愿意”，園園這樣表示。
而不少房東表示，每個(gè)月收的房租要用來(lái)支付房子的貸款金額，自己給小鷹找房和租戶(hù)時(shí)間，銀行卻不會(huì)給自己時(shí)間。還有房東表示，加上空置期，小鷹找房欠自己三個(gè)多月房租了，根據(jù)合同，延遲交支付租金滿(mǎn)15個(gè)工作日，房東是有權(quán)力解除合同的。
10月10日晚，已有租客在騰訊新聞上發(fā)布相關(guān)話(huà)題。
高風(fēng)險(xiǎn)瘋狂擴(kuò)張背后或?yàn)橹侮P(guān)聯(lián)公司核心業(yè)務(wù)？
9月23日，小鷹公寓的官方微信發(fā)布了一則聲明，表示公司仍在正常運(yùn)營(yíng)。而根據(jù)10月10日的現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息，小鷹找房拖欠租金的業(yè)主已有300余名。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，深圳小鷹房屋租賃有限公司成立于2019年9月27日，公司現(xiàn)有一起房屋租賃合同糾紛。
另外，多名租客向證券時(shí)報(bào)記者表示，當(dāng)初是在“三彩家”APP上簽約租房的，工作人員也稱(chēng)小鷹找房背后母公司是三彩家，但現(xiàn)在已無(wú)法在該APP上查看房屋租賃合同，小鷹找房方面也未有官方說(shuō)法回應(yīng)其與三彩家有限公司之間的關(guān)系。而記者通過(guò)公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，小鷹找房與城城找房、三彩家之間或存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
據(jù)悉，三彩家是一家生活服務(wù)行業(yè)全場(chǎng)景SaaS服務(wù)商，其公司官方介紹有六大管理系統(tǒng)：人力資源管理系統(tǒng)、客戶(hù)管理系統(tǒng)、交易結(jié)算管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)分析管理系統(tǒng)、產(chǎn)品管理系統(tǒng)和供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，主要應(yīng)用于住房租賃行業(yè)、家政服務(wù)行業(yè)、社區(qū)商超行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)和家庭裝修行業(yè)等社區(qū)場(chǎng)景。三彩家近期在美股遞交了招股說(shuō)明書(shū)，準(zhǔn)備上市融資不超過(guò)3000萬(wàn)美金。
根據(jù)天眼查企業(yè)結(jié)構(gòu)圖信息，三彩家與城城找房背后曾有過(guò)相同的股東或?qū)嵧度�，而三彩家的招股說(shuō)明書(shū)中也寫(xiě)明城城找房曾是三彩家的關(guān)聯(lián)方。
三彩家與小鷹找房的股權(quán)關(guān)聯(lián)未能直接體現(xiàn)出來(lái)。目前僅發(fā)現(xiàn)其母公司陜西小鷹投資管理有限公司與三彩家和城城找房的登記機(jī)關(guān)都為西安市工商行政管理局經(jīng)開(kāi)分局。
但值得注意的是，城城找房與小鷹找房目前所使有的SaaS系統(tǒng)均采購(gòu)自三彩家。
根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，三彩家凈利潤(rùn)在2019年實(shí)現(xiàn)
轉(zhuǎn)正，達(dá)到645.77萬(wàn)美元，較上一年度暴增532%。而其截至3月31日的2020年與2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年轉(zhuǎn)讓了90%租約之后收入并沒(méi)有下降，而且利潤(rùn)出現(xiàn)大增。招股說(shuō)明書(shū)中解釋的原因是，公司把重點(diǎn)從租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了轉(zhuǎn)向物業(yè)網(wǎng)站服務(wù)和鎖具銷(xiāo)售(或可以理解為其SaaS業(yè)務(wù)以及智能鎖銷(xiāo)售業(yè)務(wù))。其中，城城找房是其最大客戶(hù)，收入占比達(dá)62.2%。
同時(shí)，招股說(shuō)明書(shū)中提到其物業(yè)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和鎖具銷(xiāo)售分別于2019年下半年和2020年初推出，這兩個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)在截至2019年3月31日的前六個(gè)月內(nèi)沒(méi)有收入。
小鷹找房于2019年9月成立，此后以“高收低租+長(zhǎng)收短付”的模式迅速進(jìn)行擴(kuò)張，其每套房源均采購(gòu)了三彩家的核心業(yè)務(wù)-SaaS與智能鎖。如此推論，小鷹找房的規(guī)模維持增長(zhǎng)，也將推動(dòng)三彩家業(yè)績(jī)的持續(xù)性增長(zhǎng)。
租房生意何時(shí)能摒棄金融游戲玩法回歸租賃服務(wù)本質(zhì)？
今年年初蛋殼、青客雙雙爆雷，近段時(shí)間全國(guó)各地長(zhǎng)租公寓又是雷聲不斷。
8月27日，上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長(zhǎng)租公寓相繼被曝出跑路，上萬(wàn)人因“爆雷”面臨無(wú)家可歸。
9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示，提醒廣大住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中謹(jǐn)慎選擇、注意甄別，并公示了已被相關(guān)管理部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注及約談的企業(yè)名單，其中廣州小鷹租房、城城找房廣州分公司、三彩家廣州分公司均在列。
9月初，深圳市寓意物業(yè)管理有限公司涉嫌存在“高收低租、長(zhǎng)收短付”運(yùn)作模式經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致“爆雷”，現(xiàn)已卷款跑路。
就“托管公司跑路，租客和房東怎么辦”，記者采訪(fǎng)了多位法律界人士，被告知這一問(wèn)題目前理論界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議較大，各地的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。
在理論上有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是責(zé)任由房東承擔(dān)。持此觀點(diǎn)的法理在于根據(jù)《民法》總則第162條關(guān)于代理的定義，房東和托管公司簽訂的托管合同，包含了委托代理權(quán)限。托管公司再和租客簽訂的租賃合同，其實(shí)是在行使委托代理權(quán)，該合同對(duì)房東也有約束力，租客合法取得房屋占有權(quán)。即使托管公司沒(méi)有履行其與房東之間的合同義務(wù)，租客依然享受房屋占有使用權(quán)。
第二種觀點(diǎn)是責(zé)任由租客承擔(dān)。此觀點(diǎn)基于的法律關(guān)系認(rèn)為，房東和托管公司是事實(shí)租賃關(guān)系而非委托關(guān)系，托管公司與租客也是租賃關(guān)系。三者間的法律關(guān)系為：房東為出租人，托管公司是承租人，租客是次承租人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條的法律：由于托管公司拖欠房租不能，房東是有權(quán)解除協(xié)議收回房租的。
而現(xiàn)實(shí)中，托管公司跑路，造成了房東和租客利益都受損，起訴托管公司即使勝訴，但對(duì)方早已是空殼公司根本沒(méi)有任何償還能力，追償損失可能是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。而從之前的案例來(lái)看，基本上是租客和房東協(xié)商各自承擔(dān)一部分損失。
針對(duì)此次深圳小鷹找房發(fā)生的租金無(wú)法兌付事件，證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)了深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，長(zhǎng)租公寓本身就存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，政府部門(mén)目前正在積極有序地推動(dòng)該事件的解決，希望受害者能夠理性維權(quán)。
第三方租房平臺(tái)的出現(xiàn)，原本占據(jù)了國(guó)家強(qiáng)調(diào)租售并舉的天時(shí)、規(guī)�；课莞脑斓牡乩�、以及租房接受度越來(lái)越高的人和，緣何短短四五年時(shí)間，行業(yè)就迅速滑落、頻頻爆雷？
究其原因，該行業(yè)原本應(yīng)是一個(gè)重投入、長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè)，而目前大部分企業(yè)卻玩起了金融游戲，或是推出租金貸，或是采用“高收低租”的經(jīng)營(yíng)模式，以期最快拿到現(xiàn)金流、爭(zhēng)奪市場(chǎng)占有率。然而，這種商業(yè)模式天然存在缺陷和巨大風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)在市場(chǎng)規(guī)律下被證偽。
今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)范，該條例是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。杭州等地目前也開(kāi)始試行“風(fēng)險(xiǎn)防控金”等監(jiān)管新政。
有業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃行業(yè)即將面對(duì)最強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)也將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。“監(jiān)管有望終結(jié)行業(yè)中的種種亂象，這就給正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)創(chuàng)造了更好的環(huán)境�！�
來(lái) 源： 證券時(shí)報(bào)
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