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深圳又一長(zhǎng)租公寓爆雷 高風(fēng)險(xiǎn)瘋狂擴(kuò)張,
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-10-12 15:45:43
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[提要]第三方托管公司的違約,使得原本素不相識(shí)的房東和租客變成了矛盾的對(duì)立面,各自的權(quán)益都沒(méi)能得到保障,而“經(jīng)營(yíng)不善”似乎總能成為資方試圖金蟬脫殼的合理說(shuō)辭。

  第三方托管公司的違約,使得原本素不相識(shí)的房東和租客變成了矛盾的對(duì)立面,各自的權(quán)益都沒(méi)能得到保障,而“經(jīng)營(yíng)不善”似乎總能成為資方試圖金蟬脫殼的合理說(shuō)辭。

  受害者親訴租房爆雷記

  10月10日上午10點(diǎn)半左右,剛剛來(lái)到深圳小鷹房屋租賃有限公司(下稱(chēng)“小鷹找房”)的園園就發(fā)現(xiàn)門(mén)口已被維權(quán)者圍得水泄不通。

  昨天房東告訴她自己已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)收到房租,下周一再不解決就要收房。園園第一時(shí)間聯(lián)系了當(dāng)初租房給她的房屋管家,卻被告知其已經(jīng)離職,而打電話(huà)到公司工作人員推說(shuō)剛剛接手,要了解清楚情況后再給予回復(fù)。園園剛剛畢業(yè)一年,今年在疫情期間和朋友換租了龍華區(qū)一套loft小公寓,第一次來(lái)的時(shí)候就被公寓便利的交通條件和精致的裝修風(fēng)格吸引了,在網(wǎng)上聯(lián)系的房屋管家告訴她們年付每月只需4200元,另外每月再交400元的物業(yè)費(fèi),就可以租到這套房。彼時(shí)周邊的兩室一廳要6000元/月左右,園園和朋友當(dāng)場(chǎng)就交定金決定租下這套房?偣步涣艘荒甑姆孔猓蛔×5個(gè)月如今卻面臨被趕走的風(fēng)險(xiǎn),她今天不得不急匆匆地趕來(lái)。

  由于是網(wǎng)上簽約,園園這還是第一次來(lái)到小鷹找房的辦公場(chǎng)所,公司負(fù)責(zé)人并不在,現(xiàn)場(chǎng)只有維護(hù)秩序的保安和社區(qū)工作人員。辦公場(chǎng)所里擠滿(mǎn)了來(lái)維權(quán)的房東和租客,大多數(shù)房東都已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)有收到房租,前來(lái)討要說(shuō)法并準(zhǔn)備強(qiáng)制收房,而包括園園在內(nèi)的租客則表示自己是年付的租金,合約未滿(mǎn)又憑什么不能繼續(xù)居住呢。

  原來(lái),小鷹找房的經(jīng)營(yíng)模式是一直被反復(fù)提示風(fēng)險(xiǎn)的“高收低租”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、“長(zhǎng)收短付”(收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期),有房東表示自己的房子租金市場(chǎng)價(jià)格大約為7500元/月,而小鷹找房按年向租戶(hù)收取租金則為5500元/月。目前,顯然是資金鏈斷了,出現(xiàn)了大量租金無(wú)法兌付的情況。

  現(xiàn)場(chǎng)的社區(qū)工作人員表示,深圳市住建局、人力資源和社會(huì)保障局、公安局等有關(guān)部門(mén)已經(jīng)介入調(diào)查,并組織房東和租戶(hù)分別填寫(xiě)相關(guān)信息。而小鷹找房方面,一位外聯(lián)部工作人員稱(chēng),房東和租戶(hù)協(xié)商好,可以一起到公司解約,公司拖欠房東和租客的錢(qián)將分6期返還,第一期將于12月30日退還,目前已有部分房東和租客簽署解約協(xié)議。

  房東版:

  租客版:

  然而,包括園園在內(nèi)的很多租戶(hù)認(rèn)為,簽了解約書(shū),錢(qián)沒(méi)要回來(lái),只能拿到一個(gè)接近信用破產(chǎn)公司的“白條”,還要重新找房,完全不能接受。而房東們則想馬上解約及時(shí)止損盡快收回房子,這使得原本應(yīng)該一致對(duì)外的雙方之間關(guān)系變得微妙起來(lái),而大幅租金差的存在更是讓雙方之間的溝通變得愈發(fā)無(wú)效。

  晚上6點(diǎn)左右,等待了一天的園園和其他維權(quán)者們終于等到了小鷹租賃的負(fù)責(zé)人(據(jù)其自稱(chēng)),這位費(fèi)總表示公司現(xiàn)在的確經(jīng)營(yíng)不善,但在積極解決問(wèn)題,在政府相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下將在2-3周給出全套解決方案。

  一同出現(xiàn)的還有深圳市住建局的工作人員(未提供身份證明),他表示,政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)成立了平臺(tái),專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)處理此事,并會(huì)對(duì)該公司提出的解決方案提出指導(dǎo)意見(jiàn),希望房東和租客填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)信息并盡快選出代表參與解決方案的討論。

  而現(xiàn)場(chǎng)提出的關(guān)于公司目前有多少房源未能按時(shí)支付租金、涉及資金金額、公司資金去向、公司與三彩家之間的關(guān)系等問(wèn)題,該負(fù)責(zé)人均未予以明確回復(fù)。

  “我當(dāng)然愿意再等2-3周啊,只是不知道房東愿不愿意”,園園這樣表示。

  而不少房東表示,每個(gè)月收的房租要用來(lái)支付房子的貸款金額,自己給小鷹找房和租戶(hù)時(shí)間,銀行卻不會(huì)給自己時(shí)間。還有房東表示,加上空置期,小鷹找房欠自己三個(gè)多月房租了,根據(jù)合同,延遲交支付租金滿(mǎn)15個(gè)工作日,房東是有權(quán)力解除合同的。

  10月10日晚,已有租客在騰訊新聞上發(fā)布相關(guān)話(huà)題。

  高風(fēng)險(xiǎn)瘋狂擴(kuò)張背后或?yàn)橹侮P(guān)聯(lián)公司核心業(yè)務(wù)?

  9月23日,小鷹公寓的官方微信發(fā)布了一則聲明,表示公司仍在正常運(yùn)營(yíng)。而根據(jù)10月10日的現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息,小鷹找房拖欠租金的業(yè)主已有300余名。

  天眼查數(shù)據(jù)顯示,深圳小鷹房屋租賃有限公司成立于2019年9月27日,公司現(xiàn)有一起房屋租賃合同糾紛。

  另外,多名租客向證券時(shí)報(bào)記者表示,當(dāng)初是在“三彩家”APP上簽約租房的,工作人員也稱(chēng)小鷹找房背后母公司是三彩家,但現(xiàn)在已無(wú)法在該APP上查看房屋租賃合同,小鷹找房方面也未有官方說(shuō)法回應(yīng)其與三彩家有限公司之間的關(guān)系。而記者通過(guò)公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn),小鷹找房與城城找房、三彩家之間或存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

  據(jù)悉,三彩家是一家生活服務(wù)行業(yè)全場(chǎng)景SaaS服務(wù)商,其公司官方介紹有六大管理系統(tǒng):人力資源管理系統(tǒng)、客戶(hù)管理系統(tǒng)、交易結(jié)算管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)分析管理系統(tǒng)、產(chǎn)品管理系統(tǒng)和供應(yīng)鏈管理系統(tǒng),主要應(yīng)用于住房租賃行業(yè)、家政服務(wù)行業(yè)、社區(qū)商超行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)和家庭裝修行業(yè)等社區(qū)場(chǎng)景。三彩家近期在美股遞交了招股說(shuō)明書(shū),準(zhǔn)備上市融資不超過(guò)3000萬(wàn)美金。

  根據(jù)天眼查企業(yè)結(jié)構(gòu)圖信息,三彩家與城城找房背后曾有過(guò)相同的股東或?qū)嵧度,而三彩家的招股說(shuō)明書(shū)中也寫(xiě)明城城找房曾是三彩家的關(guān)聯(lián)方。

  三彩家與小鷹找房的股權(quán)關(guān)聯(lián)未能直接體現(xiàn)出來(lái)。目前僅發(fā)現(xiàn)其母公司陜西小鷹投資管理有限公司與三彩家和城城找房的登記機(jī)關(guān)都為西安市工商行政管理局經(jīng)開(kāi)分局。

  但值得注意的是,城城找房與小鷹找房目前所使有的SaaS系統(tǒng)均采購(gòu)自三彩家。

  根據(jù)招股說(shuō)明書(shū),三彩家凈利潤(rùn)在2019年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正,達(dá)到645.77萬(wàn)美元,較上一年度暴增532%。而其截至3月31日的2020年與2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,2019年轉(zhuǎn)讓了90%租約之后收入并沒(méi)有下降,而且利潤(rùn)出現(xiàn)大增。招股說(shuō)明書(shū)中解釋的原因是,公司把重點(diǎn)從租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了轉(zhuǎn)向物業(yè)網(wǎng)站服務(wù)和鎖具銷(xiāo)售(或可以理解為其SaaS業(yè)務(wù)以及智能鎖銷(xiāo)售業(yè)務(wù))。其中,城城找房是其最大客戶(hù),收入占比達(dá)62.2%。

  同時(shí),招股說(shuō)明書(shū)中提到其物業(yè)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和鎖具銷(xiāo)售分別于2019年下半年和2020年初推出,這兩個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)在截至2019年3月31日的前六個(gè)月內(nèi)沒(méi)有收入。

  小鷹找房于2019年9月成立,此后以“高收低租+長(zhǎng)收短付”的模式迅速進(jìn)行擴(kuò)張,其每套房源均采購(gòu)了三彩家的核心業(yè)務(wù)-SaaS與智能鎖。如此推論,小鷹找房的規(guī)模維持增長(zhǎng),也將推動(dòng)三彩家業(yè)績(jī)的持續(xù)性增長(zhǎng)。

  租房生意何時(shí)能摒棄金融游戲玩法回歸租賃服務(wù)本質(zhì)?

  今年年初蛋殼、青客雙雙爆雷,近段時(shí)間全國(guó)各地長(zhǎng)租公寓又是雷聲不斷。

  8月27日,上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長(zhǎng)租公寓相繼被曝出跑路,上萬(wàn)人因“爆雷”面臨無(wú)家可歸。

  9月1日,廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示,提醒廣大住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中謹(jǐn)慎選擇、注意甄別,并公示了已被相關(guān)管理部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注及約談的企業(yè)名單,其中廣州小鷹租房、城城找房廣州分公司、三彩家廣州分公司均在列。

  9月初,深圳市寓意物業(yè)管理有限公司涉嫌存在“高收低租、長(zhǎng)收短付”運(yùn)作模式經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致“爆雷”,現(xiàn)已卷款跑路。

  就“托管公司跑路,租客和房東怎么辦”,記者采訪(fǎng)了多位法律界人士,被告知這一問(wèn)題目前理論界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議較大,各地的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。

  在理論上有兩種觀點(diǎn),第一種觀點(diǎn)是責(zé)任由房東承擔(dān)。持此觀點(diǎn)的法理在于根據(jù)《民法》總則第162條關(guān)于代理的定義,房東和托管公司簽訂的托管合同,包含了委托代理權(quán)限。托管公司再和租客簽訂的租賃合同,其實(shí)是在行使委托代理權(quán),該合同對(duì)房東也有約束力,租客合法取得房屋占有權(quán)。即使托管公司沒(méi)有履行其與房東之間的合同義務(wù),租客依然享受房屋占有使用權(quán)。

  第二種觀點(diǎn)是責(zé)任由租客承擔(dān)。此觀點(diǎn)基于的法律關(guān)系認(rèn)為,房東和托管公司是事實(shí)租賃關(guān)系而非委托關(guān)系,托管公司與租客也是租賃關(guān)系。三者間的法律關(guān)系為:房東為出租人,托管公司是承租人,租客是次承租人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條的法律:由于托管公司拖欠房租不能,房東是有權(quán)解除協(xié)議收回房租的。

  而現(xiàn)實(shí)中,托管公司跑路,造成了房東和租客利益都受損,起訴托管公司即使勝訴,但對(duì)方早已是空殼公司根本沒(méi)有任何償還能力,追償損失可能是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。而從之前的案例來(lái)看,基本上是租客和房東協(xié)商各自承擔(dān)一部分損失。

  針對(duì)此次深圳小鷹找房發(fā)生的租金無(wú)法兌付事件,證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)了深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人,對(duì)方表示,長(zhǎng)租公寓本身就存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,政府部門(mén)目前正在積極有序地推動(dòng)該事件的解決,希望受害者能夠理性維權(quán)。

  第三方租房平臺(tái)的出現(xiàn),原本占據(jù)了國(guó)家強(qiáng)調(diào)租售并舉的天時(shí)、規(guī);课莞脑斓牡乩、以及租房接受度越來(lái)越高的人和,緣何短短四五年時(shí)間,行業(yè)就迅速滑落、頻頻爆雷?

  究其原因,該行業(yè)原本應(yīng)是一個(gè)重投入、長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè),而目前大部分企業(yè)卻玩起了金融游戲,或是推出租金貸,或是采用“高收低租”的經(jīng)營(yíng)模式,以期最快拿到現(xiàn)金流、爭(zhēng)奪市場(chǎng)占有率。然而,這種商業(yè)模式天然存在缺陷和巨大風(fēng)險(xiǎn),已經(jīng)在市場(chǎng)規(guī)律下被證偽。

  今年9月,住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》,對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)范,該條例是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件,旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng),維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益,構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。杭州等地目前也開(kāi)始試行“風(fēng)險(xiǎn)防控金”等監(jiān)管新政。

  有業(yè)內(nèi)人士表示,住房租賃行業(yè)即將面對(duì)最強(qiáng)監(jiān)管,同時(shí)也將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。“監(jiān)管有望終結(jié)行業(yè)中的種種亂象,這就給正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)創(chuàng)造了更好的環(huán)境!

 來(lái) 源: 證券時(shí)報(bào)  

   編 輯:liuy  

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