高庫存、高供應(yīng)、價(jià)格橫盤等多重因素疊加下,去化周期觸及12月"警戒線",武漢樓盤降價(jià)促銷的現(xiàn)象逐漸增多。
近日,武漢市住房保障和房屋管理局公布《2020年第四季度全市預(yù)計(jì)達(dá)到銷售條件的商品房項(xiàng)目清單》:預(yù)計(jì)該市第四季度將有180個(gè)項(xiàng)目、839.45萬平方米商品房可達(dá)銷售條件。
據(jù)武漢房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至今年8月末,武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房172308套,面積1986.21萬平方米,新房庫存再次刷新紀(jì)錄。
中指研究院華中市場研究中心主任李國政對第一財(cái)經(jīng)分析,加上即將入市的839.45萬平方米,預(yù)計(jì)到今年年底,武漢存量新房面積將突破2000萬平方米,按照目前的銷售速度,該市住宅市場去化周期將超過12個(gè)月,達(dá)到警戒線水平。
新房成交量同比跌三成
武漢房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1~9月,武漢商品住房共成交101837套、1149.12萬平方米,分別較去年同期下降30.4%、29.66%,相當(dāng)于去年同期的七成水平。
金九“趨冷”,“銀十”也未見好轉(zhuǎn)。10月1日~6日,武漢新房成交量為1697套,同比下跌31.07%。
成交動(dòng)力明顯不足,導(dǎo)致庫存高企。截至今年8月末,武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房172308套,面積1986.21萬平方米。
進(jìn)入第四季度,武漢又將有839.45萬平方米商品房入市。從各區(qū)域可售項(xiàng)目面積來看,主城區(qū)中可售面積前三的區(qū)域分別為:漢陽區(qū)(面積約為108.37萬平方米)、洪山區(qū)(面積約為102.84萬平方米)和東湖高新區(qū)(面積約為95.13萬平方米)。
不僅新房庫存突破17.2萬套,鏈家網(wǎng)平臺最新數(shù)據(jù)顯示,武漢二手房掛牌量也已經(jīng)突破9.1萬套,由于近兩年來,武漢房價(jià)一直處于橫盤期,當(dāng)?shù)匦路颗c二手房之間的價(jià)格倒掛現(xiàn)象已基本消失。
而在三年前,武漢新房庫存量曾一度跌至243萬平方米,去庫存周期降至1.6個(gè)月,去化周期在全國29城中墊底,日光盤、秒光盤頻現(xiàn)。
武漢樓市去化周期為何坐上過山車,從1.6個(gè)月一路飆升至超過12個(gè)月?李國政分析,去年受軍運(yùn)會(huì)影響,武漢非重點(diǎn)項(xiàng)目的建筑工地被要求暫停施工,一些新房項(xiàng)目由此積壓到計(jì)劃今年一季度入市,不料年初遇到新冠肺炎疫情,導(dǎo)致這些項(xiàng)目又繼續(xù)積壓了3個(gè)多月。復(fù)工復(fù)產(chǎn)后,武漢出臺一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇,其中一條“放低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的政策,進(jìn)一步增加了新房供應(yīng)量,最終形成了今年四季度新房供應(yīng)量集中釋放的現(xiàn)象。
加快去庫存,房企變相降價(jià)
中秋國慶長假期間,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),為了吸引客戶,加快去庫存,武漢不少開發(fā)商通過各式促銷變相降價(jià),但去化率依舊不盡理想。
漢口解放大道某豪宅項(xiàng)目,去年均價(jià)39000元/平方米,今年先是精裝改毛坯,均價(jià)直接降到35000元/平方米;然而“精改毛”之后依然不好賣,又改為總價(jià)優(yōu)惠39萬元的限時(shí)一周促銷活動(dòng)。一番操作之后,均價(jià)已由去年的39000元/平方米降為29000元/平方米,一周時(shí)間已過,促銷活動(dòng)依舊在進(jìn)行。
漢陽某紅極一時(shí)的樓盤,過去要交“茶水費(fèi)”才有購房資格,如今直接92折促銷,價(jià)格一夜之間回到2年前。即便如此,簽約情況仍不盡如人意。
克而瑞武漢區(qū)域總經(jīng)理吳洋預(yù)測,如果明年持續(xù)高供應(yīng),武漢到2021年底的新房存量將達(dá)到2700萬平方米,按照月去化15萬平方米的速度估算,需要賣20多個(gè)月。也就是說,2020~2021年,武漢樓市都將處于大庫存期,2021年下半年隨著土地供應(yīng)的減少才會(huì)進(jìn)入去化期。
戴德梁行武漢公司總經(jīng)理及高級董事黃廣平認(rèn)為,武漢今年住宅市場整體需求放緩、整體出清周期較去年末有所加長。但橫向?qū)Ρ绕渌鞘衼砜,武漢上半年住宅市場出清周期仍處于中偏低的位置,去化壓力適中。預(yù)計(jì)隨著武漢市整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇,住宅市場需求也將逐步回升。
來源:第一財(cái)經(jīng)
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