即將迎來40歲生日的深圳接收了中央正式拋出的“禮包”。
中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱“《實施方案》”）。
其中，涉及到農(nóng)用地轉為建設用地（下稱“農(nóng)轉用”）的審批權限由廣東省進一步下放至深圳、深圳持續(xù)推進的二三產(chǎn)業(yè)混合用地獲中央文件鼓勵等，被業(yè)內(nèi)認為或釋放系列“二級利好”。
相較于農(nóng)業(yè)用地有限的深圳而言，超過60%土地屬于非建設用地的深汕特別合作區(qū)將大獲裨益。有多位人士樂觀預判，《實施方案》本質(zhì)上是推動深圳將此前的農(nóng)村土地改革經(jīng)驗、農(nóng)村戶籍人口轉城市戶籍人口經(jīng)驗等經(jīng)濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區(qū)。
率先開啟“工改”序幕的深圳，至今十三年間工改二三產(chǎn)混合功能的項目并不少。此次首度獲中央文件鼓勵支持，房企人士也期待更多工改細則跟進。
農(nóng)轉用權限下放
《實施方案》指出，“支持在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地（下稱“農(nóng)轉用”）審批事項委托深圳市政府批準。”
早在今年3月，國務院印發(fā)了《關于授權和委托用地審批權的決定》，其中重要的內(nèi)容就是“將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準”。作為副省級城市、計劃單列市的深圳也拿到了這項權利，這為深圳拓展城市發(fā)展空間創(chuàng)造了極為有利的條件。
彼時，國務院還授予了北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8省市“永久基本農(nóng)田轉為建設用地審批權，以及其他國務院批準土地征收審批事項”。
按照《中華人民共和國土地管理法》第46條，下列3種征收土地情況的，需要由國務院批準——征收永久基本農(nóng)田；征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；征收其他土地超過七十公頃的。
在《實施方案》出臺的背景下，深圳目前擁有了后面兩種審批權，但尚不具有第一種情況的審批權。
相較之下，深圳此次獲得的土地審批權限要小一些。但農(nóng)轉用權限由廣東省下放至深圳。
廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造協(xié)會副會長、合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇指出，這也契合《實施方案》第二十五條所提到的“依法依規(guī)賦予深圳更多省級經(jīng)濟社會管理權限”，這對于深圳土地管理有一定的影響。
深圳現(xiàn)有1997.47平方公里土地，深汕特別合作區(qū)還有468.3平方公里土地。市區(qū)內(nèi)幾乎都是建設用地，農(nóng)業(yè)用地主要分布在關外的坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)及深汕特別合作區(qū)。
早在2005年，深圳在全國率先劃定了基本生態(tài)控制線，將全市總用地的49.88%劃入了生態(tài)控制線范圍。在2019年《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》中強調(diào)，“落實生態(tài)環(huán)境保護‘黨政同責、一崗雙責’，實行最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度，加強生態(tài)環(huán)境監(jiān)管執(zhí)法，對違法行為‘零容忍’。”
高力國際華南區(qū)咨詢服務部執(zhí)行董事陳厚橋在接受第一財經(jīng)記者采訪之際一方面表示，土地審批權限的下放能部分緩解深圳土地資源供應緊張的問題，但他也直言在生態(tài)保護紅線的作用下，深圳乃至深汕合作區(qū)實際可轉化為建設用地的農(nóng)用地要打折扣。“新政策并不是類似于新增深汕特別合作區(qū)那樣的飛地給深圳，只是土地審批權限的下放，對深圳土地管理有利，但實際作用有限。”
《實施方案》也有提及“深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革”。2018年12月,深圳市深汕特別合作區(qū)揭牌，被稱作深圳第“10+1”區(qū)。
截至目前，深汕特別合作區(qū)在醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)等多個方面都與深圳展開了對接。僅產(chǎn)業(yè)引進方面，截至目前，深汕合作區(qū)供地產(chǎn)業(yè)項目89個（82個來自深圳），涉及機器人、新材料等多個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，預計提供6.3萬個就業(yè)崗位。
深汕合作區(qū)對接深圳資源以更好對標深圳被外界視為兩地關系互動的主旋律。伴隨產(chǎn)業(yè)及配套公共資源的引進，深汕特別合作區(qū)農(nóng)業(yè)人口轉為城市人口也被視為順理成章的事情。
陳厚橋等人士也指出，《實施方案》提及深汕農(nóng)村土地制度改革，本質(zhì)上是推動深圳將此前的農(nóng)村土地改革經(jīng)驗、農(nóng)村戶籍人口轉城市戶籍人口經(jīng)驗等經(jīng)濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區(qū)。
“工改”業(yè)務迎更明朗預期
除了給深圳土地管理適度放權外，《實施方案》有提出“支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題�！�
二三產(chǎn)業(yè)混合用地制度即工業(yè)和商業(yè)、居住、公共設施等用地功能混合。
近幾年，深圳、東莞等均開始了此類探索，即將現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，升級改造為用地性質(zhì)為M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）。
根據(jù)深圳2015年發(fā)布的《城市規(guī)劃標準與準則》，M0地塊主導用途為廠房（無污染生產(chǎn)）、研發(fā)用房，其它用途包括商業(yè)、宿舍、可附設的市政設施、可附設的交通設施、其它配套輔助設施地塊等。深圳的M0地塊通常由工業(yè)地塊城市更新而來，改造后的地塊可以建設工廠、辦公樓、商業(yè)、公寓等。
羅宇認為，二三產(chǎn)混合在深圳已有實踐，《實施方案》對此更多是支持鼓勵�！吧钲谠缭�2007年工業(yè)區(qū)升級改造政策出臺就開啟了‘工改’序幕，至今十三年間工改二三產(chǎn)混合功能的項目也不少�！�
業(yè)內(nèi)人士對于《實施方案》的出
臺更多是看作工改獲中央文件鼓勵支持，迎來更積極政策預期。
這幾年，“工改工”類城市更新越來越受重視。但與之對應的是并不見減少的各類爭議。
按照深圳“十三五”規(guī)劃要求，深圳市政府確定新增產(chǎn)業(yè)用地目標，到2020年，整體用于工業(yè)用地的比例不得低于30%，或者說劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線”。
對于劃定工業(yè)區(qū)塊控制線內(nèi)的工業(yè)用地達270公里，外界一直存在不同看法，尤其是近年深圳第三產(chǎn)業(yè)比重超過第二產(chǎn)業(yè)。有聲音就稱，深圳不應該劃定這么大面積的工業(yè)用地，如果計算去除近50%的生態(tài)紅線、30%的工業(yè)用地，再扣除醫(yī)院、學校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。
幾乎每隔一段時間，都有言論稱，“深圳應將當前30%的工業(yè)用地紅線降至20%”、“三產(chǎn)用地比重應提高”、“深圳工業(yè)用地規(guī)劃已不匹配深圳產(chǎn)業(yè)結構”等。此次《實施方案》出臺，也引發(fā)不少關注該領域預期的業(yè)內(nèi)人士關注。
佳兆業(yè)集團副總裁劉策對此就有分析稱，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地，強調(diào)存量工業(yè)土地盤活，這背后是深圳工業(yè)紅線用地預留過大、服務用地不足。
“深圳供地結構性的問題，住宅偏少，工業(yè)用地偏多，適合傳統(tǒng)經(jīng)濟結構，但現(xiàn)在大量人口進到深圳，第三產(chǎn)業(yè)特別是高科技產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，地均GDP提升，對工業(yè)用地需求降低，但對配套住宅和商服用地需求增加，需要調(diào)整優(yōu)化供地結構。”劉策分析稱，工改商、工改居和商改租等有較好的政策預期。
目前，《實施方案》尚未涉及工改更細化的條款。對于外界口中的“一份大禮包”，房企人士表示，“依法依規(guī)賦予深圳更多省級經(jīng)濟社會管理權限”及區(qū)域價值獲中央文件認可，長遠利好深耕該片區(qū)的企業(yè)。
來 源： 第一財經(jīng)
編 輯：liuy
