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三道紅線下房企策略分化:有的謹(jǐn)慎投資 有的乘機(jī)擴(kuò)張
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng) 2020-10-26 9:31:36
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[提要]“目前趨勢(shì)是,相較于對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的追求,房企更看重安全系數(shù),所以,紛紛放緩拿地步伐!币晃簧钲诜科蟮膽(zhàn)略運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

 。ㄔ瓨(biāo)題:“三道紅線”下房企策略分化:有的謹(jǐn)慎投資 有的乘機(jī)擴(kuò)張)

   “目前趨勢(shì)是,相較于對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的追求,房企更看重安全系數(shù),所以,紛紛放緩拿地步伐!币晃簧钲诜科蟮膽(zhàn)略運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

  盡管“三道紅線”的實(shí)施信息尚未明朗,但影響已經(jīng)立竿見(jiàn)影,最先反映到土拍市場(chǎng)上。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2020年9月,全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2212宗,成交面積9126萬(wàn)平方米,環(huán)比減少2%,同比同樣減少10%。

  克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告也提到,一方面是二季度補(bǔ)貨之后,企業(yè)重點(diǎn)仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上;另一方面,伴隨“三道紅線”出臺(tái),企業(yè)融資進(jìn)一步收緊,導(dǎo)致投資意愿下滑。其中9月TOP50房企的單月投資金額僅2156億元,較二季度均值下降42%。

  10月中旬后,部分財(cái)務(wù)杠桿不高,手上現(xiàn)金相對(duì)充裕且位于“綠色檔”或“黃色檔”的房企,不想錯(cuò)失四季度窗口期,開(kāi)始在土拍市場(chǎng)主動(dòng)“出擊”。

  無(wú)論是放慢腳步,抑或是逆勢(shì)“撿漏”,房企判斷趨于一致——將有限資金投向安全系數(shù)更高的城市或區(qū)域,對(duì)于這一輪土地的利潤(rùn)率要求也高于以往。

  謹(jǐn)慎擴(kuò)張

  “雖然沒(méi)在第一批試點(diǎn)房企名單,但8月底座談會(huì)后,就對(duì)三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行控制! 在一家港股上市房企擔(dān)任投資負(fù)責(zé)人的羅凱表示,他所在公司上半年只觸及一條“紅線”,但從9月開(kāi)始減弱拿地力度。

  據(jù)其透露,8月他所在公司拿地金額超過(guò)100億元,但9月不足50億元,到了10月,拿地力度還在進(jìn)一步減弱。羅凱最近見(jiàn)了一家合作伙伴,對(duì)方原本正計(jì)劃與一家TOP4房企合作拿地,如今,合作伙伴也開(kāi)始擔(dān)心TOP4房企的資金狀況。

  羅凱觀察到,“三道紅線”后,多數(shù)房企對(duì)于拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)佐證了他的感受:2020年9月,全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2212宗,成交面積9126萬(wàn)平方米,環(huán)比減少2%,同比同樣減少10%。

  謹(jǐn)慎一方面體現(xiàn)在房企參與土地招拍掛的積極性正在下降?硕鹧芯恐行膶(duì)重點(diǎn)城市的重點(diǎn)地塊參拍情況進(jìn)行監(jiān)測(cè),得出的結(jié)果是,相比此前在土拍市場(chǎng)的積極,9月,200家典型房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)明顯降低。53%的企業(yè)這個(gè)月未參加重點(diǎn)地塊的出讓;另外32%的房企,參拍次數(shù)在5次及以下;參拍超過(guò)10次的房企僅有6%。

  另一方面,房企拿地金額也在減少。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì),二季度,50強(qiáng)房企單月拿地金額保持在3500億元以上;7-8月,50強(qiáng)房企單月拿地金額下降至3100億元左右;9月金額更低至2156億元,環(huán)比下降29%,相較1-8月的單月平均投資額也下降19%。

  “三道紅線”出爐后,幾乎每家房企都統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),對(duì)現(xiàn)金安全性以及負(fù)債狀況做了系統(tǒng)判斷,并考量接下來(lái)的應(yīng)對(duì)之道,尤其是債務(wù)出表的處理方式,“對(duì)今年拿地額度房企都清楚,很多企業(yè)當(dāng)時(shí)就進(jìn)入觀望期!绷_凱告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

  按照“三道紅線”的要求,哪怕是“綠色檔”房企,有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過(guò)15%!皬恼w趨勢(shì)來(lái)看,給到地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的空間很小,拿地謹(jǐn)慎是正常反應(yīng)!笨硕鹧芯恐行目偨(jīng)理林波說(shuō),商品房銷售市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,一定程度上也限制了房企拿地的“步伐”。再加上,部分房企在二三季度拿了不少地,到了年底自然會(huì)收縮。

  不僅公開(kāi)市場(chǎng),房企在收并購(gòu)領(lǐng)域也轉(zhuǎn)向保守!坝绕涫呛芏喑袀100%股權(quán)收購(gòu),開(kāi)發(fā)商都不敢下手了!绷_凱表示。

  “膽怯”的背后同樣受到“三道紅線”影響。如果交易標(biāo)的的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高,一旦并表資產(chǎn)負(fù)債表肯定被波及,“踩線”可能性增加,后續(xù)融資與現(xiàn)金能力也會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)變數(shù)。

  窗口期

  10月22日,極少供地的東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)祭出一塊商住用地,吸引了47家房企競(jìng)拍,觸及最高限價(jià)。地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)后,1分鐘報(bào)價(jià)8輪,配建額度也達(dá)至最高。

  經(jīng)過(guò)68輪廝戰(zhàn),碧桂園從47家房企中突圍成功,以11.57億元、18%無(wú)償配建面積將土地收入囊中,剔除配建面積后,可售樓面價(jià)達(dá)2.59萬(wàn)元/平方米,成為東莞歷史上單價(jià)第二高地王。

  此前一天,東莞常平的一場(chǎng)土拍吸引了40家房企相爭(zhēng)48輪,最終,金地并以1.19萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)將區(qū)域內(nèi)的地價(jià)推向新高。

  “現(xiàn)在還能拿地的房企,無(wú)疑都是手中有錢!绷_凱發(fā)現(xiàn),經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的政策消化期,10月中旬以來(lái),另一種趨勢(shì)正悄悄“冒頭”——具備繼續(xù)拿地能力的開(kāi)發(fā)商不想錯(cuò)失機(jī)會(huì),他們重新開(kāi)始將目光投回土拍市場(chǎng)。

  近日監(jiān)管部門下發(fā)給試點(diǎn)房企的三張監(jiān)測(cè)表,對(duì)房企資金監(jiān)測(cè)進(jìn)行穿透式全覆蓋,“三道紅線”外,還涵蓋了參股項(xiàng)目、明股實(shí)債、合作負(fù)債等表外融資。對(duì)于房企最直接的打擊,無(wú)疑體現(xiàn)在有息負(fù)債規(guī)模的增速上限,也即新增融資層面上。

  房企“踩線”數(shù)量越多,所面臨的現(xiàn)狀就越嚴(yán)峻,他們無(wú)法通過(guò)新增杠桿擴(kuò)張,當(dāng)下重心并非拿地,而是回籠資金,改善負(fù)債!皩(duì)于負(fù)債率比較高、土儲(chǔ)比較充足的企業(yè)來(lái)說(shuō),即使一個(gè)季度不拿地,也不會(huì)造成太大問(wèn)題!绷植ㄕf(shuō)。

  處于“綠色檔”或“黃色檔”的房企,過(guò)往杠桿加得不高,如果手上現(xiàn)金相對(duì)充裕,恰好是出手的機(jī)會(huì)。一家TOP10央企近期就頻頻在某一線城市的土拍現(xiàn)場(chǎng)舉牌,該央企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)坦言,他們公司的財(cái)務(wù)狀況比較穩(wěn)健,現(xiàn)金流充足,“三道紅線”后,他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少,獲取土地的成功率相對(duì)更高。

  部分房企在第四季度出擊,看中的是年底土地窗口期。每年末,單宗土地起拍價(jià)變化不大,但樓面價(jià)與溢價(jià)率在走低。很多房企認(rèn)為,如果手中持有貨幣,能在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿到便宜土地。

  “今年地價(jià)在二季度是高點(diǎn),三季度開(kāi)始下行!绷植ǖ挠^察印證了這一判斷。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月,全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為13%,較8月下降2個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類用地平均溢價(jià)率為15%,環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

  不過(guò),房企對(duì)拿地要求其他時(shí)間點(diǎn)也更加嚴(yán)格!笆种匈Y金更加金貴了,不是特別好的項(xiàng)目,企業(yè)都不會(huì)輕易出手。所以,這一輪進(jìn)入土拍市場(chǎng)的房企,肯定要提高利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)。平時(shí)利潤(rùn)率只要達(dá)到8%就可以,現(xiàn)在要求是9%-10%!绷_凱說(shuō),二季度,如果嚴(yán)格按照利潤(rùn)率紅線的話,很多企業(yè)根本拿不到地。

  同樣的趨勢(shì)還出現(xiàn)在收并購(gòu)市場(chǎng)上。過(guò)往,房企進(jìn)行收并購(gòu),對(duì)標(biāo)的的判斷指標(biāo)通常聚焦在收益率、IRR上,就算標(biāo)的收益率稍低,但只要超過(guò)招拍掛,房企還是愿意“買單”。

  如今,除了標(biāo)的收益率必須達(dá)到一定要求之外,房企的判斷標(biāo)準(zhǔn)還延伸到標(biāo)的項(xiàng)目公司本身的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流等。在設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)之時(shí),也要著重考慮這筆收購(gòu)對(duì)于交易方本身“三線四擋”的影響。

  機(jī)遇

  在一家準(zhǔn)千億房企工作的季鋒(化名),10月初參加了集團(tuán)的一場(chǎng)經(jīng)營(yíng)例會(huì)!袄习逶跁(huì)議上提到,第四季度是中國(guó)房企非常重要的一道分水嶺。‘三道紅線’大背景下,不具備擴(kuò)張條件的企業(yè)只能放緩步伐或原地踏步,土地市場(chǎng)一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很好的窗口期。具備資金實(shí)力的企業(yè)抓住這個(gè)機(jī)遇,或許可以逆勢(shì)而上!

  正是在這場(chǎng)例會(huì)上,季峰的老板給公司眾人下達(dá)了一項(xiàng)硬指標(biāo)——公司一定要穩(wěn)住目前整個(gè)資金基本面,一面是加快回款,另一面必須保證融資通暢!氨Pl(wèi)資金流的目標(biāo)并非為了生存,而是往手里多拿點(diǎn)‘子彈’,把握住第四季度的這個(gè)土地窗口期。因?yàn)樗艽罂赡軙?huì)影響到企業(yè)1-2年內(nèi)在行業(yè)中的地位。”這是季峰老板對(duì)于自家企業(yè)做出的預(yù)判。

  無(wú)論是拿地還是收并購(gòu),房企的一切投資行為歸根結(jié)底都是為了規(guī)模擴(kuò)張。“三道紅線”政策出爐之前,房地產(chǎn)行業(yè)更多以規(guī)模和速度論英雄。用陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌的話來(lái)講,房地產(chǎn)市場(chǎng)做大規(guī)模是第一需要,房企在規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中,一般可能會(huì)受到財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營(yíng)杠桿的驅(qū)動(dòng),當(dāng)負(fù)債加得越大,規(guī)模也就越大。

  但“三道紅線”結(jié)束了財(cái)務(wù)杠桿的紅利時(shí)代;硬幣的另一面是,高增長(zhǎng)的時(shí)代亦已過(guò)去。10月22日,在“2020天府論壇”上,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林提到,中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段,“過(guò)去那種追風(fēng)口、賺大錢的機(jī)會(huì)越來(lái)越少,各個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)都趨于白熱化,除了極少數(shù)的企業(yè),大多數(shù)中國(guó)企業(yè)進(jìn)入了‘賺辛苦錢、賺慢錢’時(shí)代!

  這樣的大背景下,若房企還想通過(guò)拿地、收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)在行業(yè)中的“彎道超車”,關(guān)鍵點(diǎn)在于,一定要精準(zhǔn)拿地。畢竟,如果進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)比較大的城市,不僅不能“彎道超車”,甚至可能深陷泥潭。

  羅凱觀測(cè)到的最新情況是,在同等利潤(rùn)指標(biāo)的前提下,當(dāng)前,所有房企更傾向于將資金投向安全系數(shù)更高的城市或區(qū)域。“因?yàn)槊考移髽I(yè)的投資目標(biāo),都是希望資金投出去了,要更加快速周轉(zhuǎn)起來(lái)!

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)了今年截至10月19日50大城市的賣地情況,土地出讓金排行前十的城市,除了上海、廣州、北京三大一線城市之外,其余都是位于長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)以及中西部的二線城市。“房企現(xiàn)在一般不會(huì)往三四線城市沖。”林波表示。

  一方面,三四線城市的安全邊界比較低,在商品房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷的當(dāng)下,這些城市的去化速度容易受影響,進(jìn)而直接波及到房企的現(xiàn)金流;另一方面,過(guò)去一年或今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲得比較快的城市,比如徐州,大部分都存在回調(diào)風(fēng)險(xiǎn),房企選擇時(shí)也會(huì)特別謹(jǐn)慎。

  不過(guò),在羅凱看來(lái),季峰所在房企只是一個(gè)特例。在這樣的時(shí)間點(diǎn),房企實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的可能性不是很高。

  他給出了兩個(gè)具象理由,一是多數(shù)房企通常不會(huì)集中將子彈壓在第四季度上,否則既會(huì)影響年內(nèi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),如果搏錯(cuò)機(jī)會(huì)點(diǎn),還容易出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

  而且,按照行業(yè)內(nèi)的高周轉(zhuǎn)模式,一家房企從拿地到開(kāi)盤,一般需要4-6個(gè)月時(shí)間。這意味著,今年第四季度拿下的地塊,以最快速度也正好趕在明年第二、三季度便可以入市銷售。正常來(lái)說(shuō),這部分土儲(chǔ)大概率影響的是2021年下半年和2022年上半年的銷售規(guī)模。

  但今年4-8月份是土拍市場(chǎng)的高峰期,多數(shù)企業(yè)已經(jīng)拿到足夠多的地塊。這些地塊多要等到明年初才開(kāi)始銷售,同樣也能影響下一年的整體規(guī)模。

來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

編 輯:chenhong

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