近日，有自如管家向樂居爆料，已經(jīng)有不少蛋殼管家向自如管家稱，我給你客戶，你給我400-500的提成。

　　近幾周，深圳的蛋殼分部每天都有業(yè)主、租客、保潔公司和維修公司等上門。

　　有租客稱，有物業(yè)上門登記租客信息，“說政府介入了，蛋殼要跑路，讓我們做好準備�！�

　　今年已有許多公寓跑路，長租公寓的弊端凸顯，許多人逐漸意識到長租公寓爆雷并不是偶然，與其盈利模式和運營隱患有相當大的關系，樂居將其套路一一道來。

　　蛋殼正在申請破產(chǎn)？

　　業(yè)主租客極度恐慌！

　　11月12日，北京的蛋殼總部更是圍滿了人，他們來自蛋殼產(chǎn)業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)，而收回欠款是他們的主要訴求。

　　有維修公司的工作人員表示，蛋殼欠其上千萬元，拖欠了數(shù)百名員工薪資長達4個月。但他們從蛋殼得到的回復是一致的：蛋殼現(xiàn)在沒有錢，請他們繼續(xù)等待。

　　自上周一，有租客查出蛋殼停辦寬帶，蛋殼即將跑路的說法便開始不脛而走，網(wǎng)上的租客群、業(yè)主群紛紛成立。

　　每天都不斷有租客、業(yè)主來到深圳蛋殼分部了解情況。

　　而近日，疑似蛋殼員工發(fā)布了消息，稱蛋殼正在申請破產(chǎn)，消息在微博上引發(fā)討論。

　　有傳聞稱，蛋殼破產(chǎn)的消息將于明日宣布，一時間，租客群和業(yè)主群里風聲鶴唳。

　　而此前10月份，蛋殼就曾對跑路一說進行回應。

　　今年以來，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有許多長租公寓爆雷，租客和業(yè)主成為最大的受害者群體，后續(xù)，雙方又因利益沖突成為對立群體， 此前樂居曾對此做過報道。

　　而事情如何一步步演變至此，我們從“租金貸”說起。

　　吃人的“租金貸”

　　疑似蛋殼跑路的消息一傳出，租客是最恐慌的群體，這意味著他們不僅失去了錢財，而且可能失去住處。

　　蛋殼的租金有貸款月付、季付和年付三種形式。其中，貸款月付是租客向微眾進行一年期限的個人信用貸款，也就是所謂的“租金貸”。

　　據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2017 年、2018 年和 2019 年前 9 個月，蛋殼公寓使用 " 租金貸 " 的租客占比分別為 91.3%、75.8% 和 67.9%。

　　可以看到，選擇租金貸的租客群體占絕大部分，因此，蛋殼跑路消息一出，便是哀鴻遍野。

　　這時候許多租客才開始了解租金貸，萬一蛋殼跑路，他們還需要償還不屬于自己的債務，認清這一事實之后，他們陷入了極度的恐慌。

　　據(jù)悉，租金貸作為一種金融工具，原本目的在于緩解租客支付壓力，加快住房租賃平臺的資金回籠速度，降低企業(yè)的資金壓力和融資成本。

　　然而近幾年，隨著長租公寓數(shù)量不斷增加，規(guī)模不斷擴大，“租金貸”逐漸異化。許多長租公寓開始通過“租金貸”，形成“金融+長租公寓”的模式，使用金融杠桿實現(xiàn)規(guī)模的快速擴大。

　　一方面，大部分長租公寓都鼓勵租客使用“租金貸”，蛋殼的月付方式只有租金貸這一選擇，而另一方面，長租公寓的租客多為剛畢業(yè)出來的大學生和尚未在城市站穩(wěn)腳跟的白領， 經(jīng)濟壓力大，他們被“租金貸”帶來的優(yōu)惠吸引，而銀行也偏好這種征信良好的客戶。

　　而長租公寓雖然能借用“租金貸”借來的錢不斷擴大其租房市場，但“二房東”的盈利模式較為單一，為了前期搶占市場，許多長租公寓采用“高收低租”的模式運營，也就是說，前期許多長租公寓都是虧損的狀態(tài)。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓在2017-2019年凈虧額則分別為2.72億元、13.69億元、34.37億元，累計虧損超50億元。

　　無獨有偶，國內(nèi)長租公寓第一股的青客公寓2017- 2019年的業(yè)績，也是連年虧損，三年凈虧分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。

　　說白了，以“租金貸”為主要周轉(zhuǎn)的長租公寓就是手握很多錢，但自己又賺不到什么錢的模式。

　　萬一長租公寓跑路？

　　可以看到，長租公寓本身就是一個“二房東”的模式，其本身盈利空間并不大。

　　但當長租公寓成為一個金融產(chǎn)品，像蛋殼這樣的公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢而這筆錢可能被拿去擴大市場，讓這個模式得以循環(huán)，又或者這筆錢被用作其他用途，我們無從得知。

　　但有一點可以肯定的便是，租客成為了承擔風險最大的那一方。

　　回歸蛋殼事件本身，長租公寓市場屢屢出現(xiàn)風險事件，租金貸模式的風險逐漸凸顯，也引起相關監(jiān)管部門的關注。

　　今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。其中，在規(guī)范“租金貸”使用上，《意見稿》明確提出“三不得”，即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。

　　再放大點到融資手段上，監(jiān)管部門也發(fā)現(xiàn)了這種通過金融杠桿實現(xiàn)小本金大規(guī)模的運營模式存在巨大的漏洞，一旦出現(xiàn)企業(yè)跑路，這種將風險分散給社會的行為就有可能引發(fā)巨大的社會矛盾沖突，因此，他們也對參與金融杠桿的資本金提出了要求。

　　“租金貸”模式下，長租公寓是面具，金融游戲是實情。

　　萬一蛋殼真的跑路，這可能是社會給上百萬年輕人的一次毒打，但我們的社會又該怎么監(jiān)督和規(guī)避這樣的金融游戲呢？這個問題值得我們深度思考和探討。

　 來 源：樂居網(wǎng)深圳   

   編 輯：liuy