廣告
蛋殼公寓商業(yè)模式面臨大考 多地房東上門解約租客收搬離通知
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-11-18 10:43:00
分享到:
[提要]日前,自稱管理房間“40萬+”,累計服務(wù)用戶“100萬+”的上市公司蛋殼公寓,在北京等多地遭遇租客房東維權(quán),以致其商業(yè)模式再受質(zhì)疑。

  日前,自稱管理房間“40萬+”,累計服務(wù)用戶“100萬+”的上市公司蛋殼公寓,在北京等多地遭遇租客房東維權(quán),以致其商業(yè)模式再受質(zhì)疑。

  11月16日,已經(jīng)入冬的北京,上百人在位于朝陽門外大街的蛋殼公寓北京總部排隊維權(quán)。其中一位租客告訴《證券日報》記者,這個維權(quán)長隊里,有房東、租客,還有被拖欠工資的蛋殼公寓保潔、維修人員。

  “在我們的微信維權(quán)群里,不僅僅是北京,在上海、深圳、杭州和武漢等地,也陸續(xù)有房東和租客要求與蛋殼解約!痹撟饪捅硎。

  同日下午,記者在一個北京蛋殼公寓維權(quán)微信群中看到了這樣一句話,“你們打吧(群友發(fā)的投訴電話),我凍得拿不住手機(jī)了!眱商鞎r間,這個群從100多人上增加到超420人,其中大多數(shù)都是與微眾銀行簽了租金貸的租戶。

  而就在幾天前的11月12日,蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司新增被執(zhí)行人信息,執(zhí)行標(biāo)的約為572萬元,這是11月份蛋殼公寓第三次成為被執(zhí)行人!蹲C券日報》記者從天眼查方面獲悉,截至11月16日,蛋殼公寓被執(zhí)行總金額為1092萬元。

  “列為被執(zhí)行人對企業(yè)的影響較大,一方面代表了企業(yè)無償債能力,經(jīng)營現(xiàn)金流危機(jī);另一方面會影響企業(yè)的經(jīng)營信用,品牌形象受損!币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)資深人士向《證券日報》記者透露,同時,也會影響資本市場上投資者的信心,對企業(yè)的長期發(fā)展存在質(zhì)疑,企業(yè)的估值會大幅縮水。

  部分租客接到清退通知 退租仍擔(dān)憂貸款違約

  “11月13日晚上,房東上門告訴我,蛋殼公寓從11月1日起至今沒有付房租。”北京蛋殼公寓的女租客楊小青(化名)在接受《證券日報》記者采訪時表示,“房東要求我半個月內(nèi)搬離,不然他就報警處理了!

  楊小青稱,此后自己聯(lián)系了蛋殼公寓管家,但對方表示已經(jīng)離職!八ㄗh我先辦理退租,如果蛋殼不破產(chǎn)倒閉,或許還能退還押金,若繼續(xù)交租存在變成純損失的可能性!

  “但我與面臨類似情況的租客交流后得知,首先即使我在APP上申請退租,也可能沒有人理;第二,即使成功辦理了退租,我還面臨著征信記錄違約的風(fēng)險!睏钚∏喔嬖V《證券日報》記者,今年9月份簽合同的時候,蛋殼公寓的管家說現(xiàn)在租房多數(shù)都用租金貸的形式,蛋殼公寓和微眾銀行簽合同,租戶給微眾銀行月付房租,貸款利息由蛋殼公寓承擔(dān),從每個月的服務(wù)費中扣除。

  而在與《證券日報》記者的交流中,楊小青甚至都說不清租金貸到底是怎么一回事,就本著“信任大公司”的想法簽了合同。

  “長租企業(yè)與第三方金融機(jī)構(gòu)合作,在長租公寓企業(yè)與租客簽署租賃契約的基礎(chǔ)上,租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同,對房租進(jìn)行分期支付,每月還本付息,以減少一次性支付租金的成本壓力;長租企業(yè)則通過第三方金融機(jī)構(gòu)一次性獲取整體租賃周期的資金,通常為一年,在短期內(nèi)獲得大量資金,緩解資金壓力;金融機(jī)構(gòu)通過租金貸來獲取一定的利潤收入!庇胁辉妇呙姆治鰩煂Α蹲C券日報》記者解釋道,在實際經(jīng)營過程中,不少企業(yè)將通過租金貸獲得的資金用作規(guī)模擴(kuò)張或其他用途。若長租公寓企業(yè)經(jīng)營不善面臨危機(jī),則租客在租住權(quán)無法保障的情況下,依然需要承擔(dān)該租金貸產(chǎn)生的還款壓力。

  “現(xiàn)在蛋殼公寓收了錢不給房東租金,房東上門來清理租客。很多人面臨著一邊被攆,一邊如果辦理退租就可能征信違約的風(fēng)險!睏钚∏喾Q,“面臨類似問題的,僅我們?nèi)豪锞陀?00多人,而且人數(shù)還在不斷增加,只是每個人的貸款金額不同而已。”

  “還有很多租客遭遇了斷水?dāng)嚯,不少人請假去排隊維權(quán)!睏钚∏喾Q,“上個月保潔就沒再來了,還有一些管家都離職了,原來負(fù)責(zé)我的管家也一樣,說是因為蛋殼沒有準(zhǔn)時發(fā)工資。所以去北京總部維權(quán)的人中也有一些是蛋殼公寓原來的員工!睏钚∏喟l(fā)給《證券日報》記者多份與管家微信溝通的記錄,證實她的說辭。

  記者所在的維權(quán)群僅2天時間已更新數(shù)千條信息!肮芗覜]了,客服聯(lián)系不上!薄把航鸩唤o我就當(dāng)分手費了,請解除租金貸就好!弊饪透饔懈鞯恼f法,各有各的無奈。11月17日,這個群更名為“報團(tuán)取暖群”。

  持續(xù)虧損不見盈利預(yù)期 再陷“資金鏈”斷裂風(fēng)波

  這不是蛋殼公寓第一次出現(xiàn)拖欠房東房租,導(dǎo)致租客被趕的情況了。

  今年2月中旬,坊間就有傳聞稱,蛋殼公寓在租戶沒有欠租的情況下,要求房東免除3個月房租,且沒有在約定時間內(nèi)付款給簽約業(yè)主。彼時,一些業(yè)主和租客開始擔(dān)憂蛋殼公寓是不是資金鏈斷裂了。

  2月17日,針對公眾質(zhì)疑的“資金鏈斷裂”問題,蛋殼公寓官方微信公眾號回復(fù)稱,這是不實信息,公司經(jīng)營狀態(tài)穩(wěn)定。并且針對欠租,將會在與房東協(xié)商完免租事宜后,盡快安排打款。

  然而,大半年時間過去了,面對這一次多地相繼出現(xiàn)的房東、租戶集中解約事件,蛋殼公寓要倒閉的消息不脛而走。11月16日,蛋殼公寓公開稱,“我們沒有破產(chǎn),也不會跑路!睂Υ,記者在不同時段分別撥通了蛋殼公寓相關(guān)對接人的電話,但該人士并沒有接聽。

  11月16日,與蛋殼合作“租金貸”業(yè)務(wù)的微眾銀行發(fā)表公開聲明稱:“建議客戶在已付期間繼續(xù)居住,保障合法權(quán)益。如果客戶合法權(quán)益受到侵害(如強(qiáng)制清退、斷水、斷電等情況),建議通過法律途徑維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。如客戶已被迫搬離,我行將做出適當(dāng)安排,盡量保護(hù)客戶權(quán)益,至少在2021年3月31日前,征信將不受影響!

  但租客擔(dān)憂的是明年3月份之后仍有征信記錄違約的風(fēng)險,房東擔(dān)憂的是蛋殼公寓不會再付租期內(nèi)的租金,每一單合同的背后,都涉及數(shù)千元、數(shù)萬元的資金。

  這家第二個赴美上市的長租公寓運營商未來將何去何從?

  公開資料顯示,蛋殼公寓成立于2015年1月21日,隸屬于紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司,注冊資本1000萬元。成立至今,蛋殼公寓共獲得八輪融資,投資方包括開物華登、愉悅資本、華人文化、高榕資本等。

  2020年1月17日,蛋殼公寓在紐交所上市,上市當(dāng)天市值27.4億美元,但如今市值不到3億美元。目前,蛋殼公寓在國內(nèi)13個城市提供長租服務(wù),運營公寓數(shù)量超過40萬間。

  根據(jù)蛋殼公寓此前發(fā)布的招股說明書和2020年Q1財報(2020年Q2、Q3財報暫未發(fā)布)來看,蛋殼公寓2017年、2018年、2019年前9個月的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元、25.16億元;營收分別為6.57億元、26.75億元、50.00億元。蛋殼公寓在2020年Q1的營收為19.4億元,凈虧損為9.789億元。持續(xù)虧損,并沒有盈利跡象。

  “蛋殼公寓最主要的癥結(jié)有兩個!鄙鲜霾辉妇呙耸肯颉蹲C券日報》記者表示,一是前期擴(kuò)張?zhí)欤つ繑U(kuò)大管理房間規(guī)模,2017年-2018年獲得的房源增長迅猛,但與之匹配的房源運營管理能力未及時補(bǔ)齊;二是未聚焦單店盈利,在單店未盈利的情況下,企業(yè)應(yīng)有相應(yīng)的經(jīng)營預(yù)警機(jī)制,沒有做好“以出定收”的動態(tài)房源管理,企業(yè)應(yīng)依據(jù)出房速度及時調(diào)整收房情況。

  商業(yè)模式暴露脆弱性 敲響行業(yè)警鐘

  不得不說,近三年來,長租公寓發(fā)展迅猛,無論是房地產(chǎn)開發(fā)商,還是品牌運營商都在積極布局,但玩家的運營能力確實參差不齊。

  根據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計,今年長租公寓企業(yè)整體呈現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦或收縮態(tài)勢,房企對長租公寓的熱情減退,TOP100房企中僅2家新開拓長租公寓業(yè)務(wù)。

  特別是受到疫情沖擊后,舊商業(yè)模式隱藏的風(fēng)險開始浮出水面!皩Χ嗉议L租公寓企業(yè)調(diào)研發(fā)現(xiàn),今年長租公寓企業(yè)生存狀況呈現(xiàn)分化狀態(tài)!必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩燑S卉向《證券日報》記者表示,一方面疫情對經(jīng)營能力較強(qiáng)的頭部企業(yè)影響較小,這類企業(yè)往往采取審慎聚焦的經(jīng)營戰(zhàn)略,在不擴(kuò)張的情況下維持現(xiàn)有經(jīng)營規(guī)模;另一方面疫情對中小企業(yè)的沖擊較大,存在縮減管理房源規(guī)模、裁員等情況以斷臂求生。

  “這暴露了部分長租公寓商業(yè)模式的脆弱性!鄙鲜霾辉妇呙耸肯颉蹲C券日報》記者表示,一是租金成本高,目前大部分長租公寓采取的都是包租模式,從業(yè)主處租賃房源,經(jīng)過裝修后再出租給租客,租金成本在總成本中占比超過50%,而裝修和運營也需要較高的成本投入;二是商業(yè)模式的靈活性差,長租企業(yè)通常會與業(yè)主簽訂3年-5年的租賃合同,在約定期限之后租金會按比例增長,而在遭遇市場風(fēng)險和變動的情況下,仍然要按約定繳納租金,就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力;三是精細(xì)化運營要求高,長租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng)根據(jù)出房情況來決定收房速度,但部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進(jìn)地收房,而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高,現(xiàn)金流原本就岌岌可危,更加難以抵御市場風(fēng)險。

  “作為長租公寓行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè),蛋殼公寓確實出現(xiàn)了經(jīng)營困難。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示,“長租公寓是一個新興行業(yè),疊加疫情導(dǎo)致租賃需求不強(qiáng)等多方因素影響造成如今局面,對于企業(yè)管理來說,后續(xù)需要建立風(fēng)險管控體系。此次事件倒逼行業(yè)企業(yè)復(fù)盤和思考自身經(jīng)營問題,倒逼企業(yè)成長,產(chǎn)品、模式均待變革!

  “一是企業(yè)發(fā)展需要慢下來,做好運營能力建設(shè);二是企業(yè)需要進(jìn)一步審查自身經(jīng)營的風(fēng)險及合規(guī)性,做好資金鏈的管理以及風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案;三是做好‘以出定收’的房源管理,尤其是在疫情等不可控因素的影響下,企業(yè)應(yīng)具備動態(tài)管理房源的能力,及時調(diào)整收房速度,降低庫存房源,靈活應(yīng)對市場變化!秉S卉向《證券日報》記者表示,雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境,但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變。

  黃卉認(rèn)為,行業(yè)將加速洗牌和進(jìn)化,經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰,行業(yè)集中度不斷提升,租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè),迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計,滿足租客品質(zhì)居住需求,才能在市場中不斷突圍。

  來源:證券日報

編輯:wangdc

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤

· 新動力金融科技中心 [西城區(qū)]

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會 [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國際 [昌平區(qū)]

· 新時代國際中心 [豐臺區(qū)]

· 金融街國際 [西城區(qū)]

· 京投萬科西華府 [豐臺區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽區(qū)]

· 北京·壹號總部 [通州區(qū)]

· 萬科·天空之城 [昌平區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770