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創(chuàng)新高!單日攬金340億,深圳土地市場(chǎng)又爆了
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-11-24 10:23:31
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[提要]11月23日,深圳密集出讓8宗住宅用地,總成交價(jià)為339.81億元。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓,單日成交總金額也創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。

  深圳土地市場(chǎng)再次迎來(lái)土拍盛宴,8宗宅地引25家房企競(jìng)逐!

  11月23日,深圳密集出讓8宗住宅用地,總成交價(jià)為339.81億元。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓,單日成交總金額也創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。

  這8宗地共吸引了萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤(rùn)、招商、華發(fā)等25家房企參與競(jìng)拍。最終,分別由融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)合體、深圳地鐵、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、安聯(lián)高速、金茂、電建、中信競(jìng)得。

  接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,深圳土地市場(chǎng)交易活躍,但是土地出讓“雙競(jìng)雙限”模式下,加上對(duì)人才住房和普通住房的價(jià)格限制,樓市火爆的狀況不太可能出現(xiàn)了。未來(lái)住房供應(yīng)規(guī)模進(jìn)一步增加,對(duì)人才住房和普通住房?jī)r(jià)格的限制能夠一定程度上緩解大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

  一日8宗地?cái)埥?39.81億

  11月23日,深圳密集出讓8宗住宅用地,總成交價(jià)高達(dá)339.81億元。

  據(jù)了解,這8宗宅地分別位于寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)和光明區(qū),總建筑總面積224萬(wàn)平方米,起拍總價(jià)294.42億元,最高限制總地價(jià)達(dá)426.8億元。除寶安區(qū)地塊用于建設(shè)可售人才住房,其他7宗地均用于建設(shè)普通商品住房,且均采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓。這些地塊吸引了萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤(rùn)、招商、華發(fā)等25家房企參與競(jìng)拍。

  其中,面積最大、價(jià)格最高的是寶安區(qū)A301-0575地塊,規(guī)劃建筑面積131.0703萬(wàn)平方米,掛牌起始價(jià)127.1億元,最高限制地價(jià)184.15億元,土地用途為商業(yè)用地、游樂(lè)設(shè)施用地、居住用地、公園用地、道路用地。該宗地住宅類型為可售型人才住房,不設(shè)無(wú)償移交的只租不售人才住房初始配建面積。土地出讓方式為限成交地價(jià)、限人才住房銷售均價(jià),先競(jìng)地價(jià)、后競(jìng)無(wú)償移交的只租不售人才住房面積。最終,該地塊被融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)127.1億元競(jìng)得。

  面積第二大的地塊是龍華區(qū)A832-0861地塊,同樣也以66.53億元底價(jià)成交,競(jìng)得人為深圳地鐵集團(tuán)。

  對(duì)此,貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為,寶安區(qū)地塊131萬(wàn)㎡規(guī)劃建面,是為超大型綜合體,其中住宅均為可售型人才住房,30萬(wàn)㎡,而商業(yè)、辦公、酒店、娛樂(lè)設(shè)施等均可有條件轉(zhuǎn)讓,綜合計(jì)算下來(lái),該地塊樓面價(jià)不到1萬(wàn)元/㎡,但由于面積巨大,且為可售型人才住房,且有條件轉(zhuǎn)讓物業(yè)轉(zhuǎn)讓難度較高,因此,多數(shù)房企對(duì)其望而卻步。而龍華區(qū)大浪街道地塊為地鐵上蓋項(xiàng)目且競(jìng)拍條件為具備地鐵開發(fā)能力的企業(yè)方可參與,因此,深圳地鐵順理成章的底價(jià)取得該地塊。

  另外,寶安區(qū)A122-0371地塊,參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍有中海、華發(fā)、保利、招商、越秀、平安、金茂、萬(wàn)科、龍光、華潤(rùn)+金地等10個(gè)競(jìng)買主體。最終,萬(wàn)科以最高限價(jià)59.98億元+配建人才房6.6萬(wàn)平方米競(jìng)得,溢價(jià)率45%。該宗地項(xiàng)目建成后,普通商品住房銷售均價(jià)不得高于83265元/平方米。

  坪山區(qū)G12314-8030地塊,吸引了華發(fā)、旭輝、天健、平安、聯(lián)發(fā)、中海、金茂、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)+金地、安聯(lián)、佳兆業(yè)+新城、招商等13家競(jìng)買主體參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。最終,佳兆業(yè)+新城聯(lián)合體以上限價(jià)格28億元+配建人才房5萬(wàn)平方米拿下,溢價(jià)率45%。本次出讓宗地項(xiàng)目建成后,普通商品住房銷售均價(jià)不得高于37500元/平方米。

  此外,光明區(qū)出讓的4宗宅地分別被安徽交通控股集團(tuán)、金茂、電建和中信城開以最高上限價(jià)競(jìng)得,溢價(jià)率均達(dá)45%。其中,A650-0377宗地競(jìng)爭(zhēng)最為激烈,參與競(jìng)拍企業(yè)達(dá)20家。

  潘浩指出,除大宗地塊外,其余住宅用地全部“觸頂”,6宗住宅用地每宗成交溢價(jià)率均達(dá)45%,轉(zhuǎn)競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e,仍然熱度不減。其中萬(wàn)科取得寶安區(qū)地塊靠近核心區(qū),可售部分樓面價(jià)直達(dá)65139元/平方米,而該地塊限價(jià)在83265元/平方米,足見(jiàn)房企對(duì)于稀缺地塊取締的決心。

  據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),上一次深圳土拍單日突破200億,要追溯到2019年6月24日,當(dāng)時(shí)單日成交224億元。2020年11月23日,深圳單日成交340億元,創(chuàng)造單日成交總金額的新紀(jì)錄。

  市場(chǎng)活躍度高但地價(jià)穩(wěn)

  對(duì)于深圳此次大規(guī)模推地的背景和原因,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示,深圳今年的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中提出,整個(gè)住宅用地供應(yīng)要比去年翻一倍。同時(shí),深圳“7·15”調(diào)控后,除了在需求端抑制以外,更重要的還是在供給端來(lái)解決問(wèn)題,應(yīng)對(duì)需求,平抑房?jī)r(jià)的預(yù)期,所以我們看到整個(gè)土地供應(yīng)量非常大。另外,深圳“十四五”的住房用地占建設(shè)用地的比重要從現(xiàn)在的20%提高到25%,所以在明顯增加用地規(guī)模。

  “還有個(gè)很重要的問(wèn)題是,深圳的經(jīng)濟(jì)確實(shí)受疫情沖擊比較大,疫情過(guò)后,深圳先行先試示范區(qū)互聯(lián)互通的一些項(xiàng)目、深汕新區(qū)的開發(fā)、軌道交通的建設(shè)等工作壓力是非常大的,所以地方政府也迫切希望能夠得到一定的財(cái)政支持。”李宇嘉對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

  從當(dāng)日的土拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看,8宗地共計(jì)25家房企參與競(jìng)拍,其中有6宗地參與競(jìng)拍房企達(dá)8家以上,4宗地參與競(jìng)拍房企達(dá)10家以上,最多的1宗用地參與競(jìng)拍企業(yè)達(dá)20家,競(jìng)拍市場(chǎng)活躍度較強(qiáng)。

  不過(guò),在潘浩看來(lái),深圳市場(chǎng)活躍度較高,但成交樓面價(jià)控制良好,穩(wěn)地價(jià)趨勢(shì)明顯。對(duì)比2019年,深圳主要在年中和年底集中出讓住宅用地,而2020年出讓節(jié)奏基本相同。累加當(dāng)日成交數(shù)據(jù)后,可以看出,深圳住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增加284.8%,將近去年同期的3倍,對(duì)未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)精起到積極的補(bǔ)充作用,緩解市場(chǎng)供需矛盾。但是成交樓面價(jià)累計(jì)同比則較去年同期下滑43.9%,下滑幅度將近一半,2020年以來(lái)深圳在土地供應(yīng)方面注重樓面價(jià)漲幅的控制。截止11月23日,累計(jì)溢價(jià)率為22.3%,環(huán)比上月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn),同比去年同期收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)。

  李宇嘉也對(duì)券商中國(guó)記者表示,房企拿地比較積極,都想進(jìn)入深圳市場(chǎng),但是土地出讓“雙競(jìng)雙限”模式下,加上對(duì)人才住房和普通住房的價(jià)格限制,樓市火爆的狀況不太可能出現(xiàn)了。未來(lái)住房供應(yīng)規(guī)模的增加是毫無(wú)疑問(wèn)的,特別是人才住房和普通住房的價(jià)格受到抑制后,能夠一定程度上緩解大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

  “此外,從這些住房供應(yīng)看,光明、沙井、寶安、龍華等外圍區(qū)域比較多,整個(gè)中心區(qū)非常少,這也是近期二手房市場(chǎng)又開始火爆的一個(gè)原因。整體看,雖然大家打新熱情高但第一次不一定能打到,又因?yàn)榕涮、區(qū)位、價(jià)格的原因,很多購(gòu)房者又回歸到中區(qū)買二手房去了,所以造成二手房?jī)r(jià)格又排第一了。”李宇嘉對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

  券商中國(guó)記者梳理統(tǒng)計(jì),去年9月至今,深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均位居全國(guó)前五,繼今年3月和6月漲幅位居全國(guó)第一后,10月漲幅再次升至全國(guó)之首。

來(lái) 源: 證券時(shí)報(bào)    

 編 輯:liuy

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