中午11點(diǎn)拿地簽約，晚上6點(diǎn)開工儀式——這一“深圳速度”由萬科制造。

　　這家闊別深圳土地公開市場多年的龍頭房企，憑實(shí)力搶了11月23日深圳“年內(nèi)最大規(guī)�！蓖僚牡念^條，也成為深圳業(yè)界茶余飯后的談資。

　　深圳萬科的“心急”是可以理解的，畢竟在大本營深圳，其穩(wěn)坐了十多年的銷售額鐵王座或許將在今年拱手相讓，再不積極補(bǔ)倉，深圳萬科或?qū)ⅰ盁o米可炊”。

　　這是萬科南方區(qū)域失落的一個(gè)投射。曾經(jīng)是萬科最為閃閃發(fā)亮的區(qū)域，近年來卻不得不面臨銷售額、回款額均表現(xiàn)不佳的窘境。不僅是深圳，在大灣區(qū)的龍頭城市廣州、佛山，萬科也黯淡了許多。即便在新帥孫嘉上臺之后，情況一時(shí)半會兒也不可能好轉(zhuǎn)。

　　由此，萬科南方區(qū)域是一個(gè)十分值得觀察的樣本。過去幾年，萬科曾經(jīng)在“多元化”領(lǐng)域十分激進(jìn)，南方區(qū)域又是其中的急先鋒。隨著萬科進(jìn)行戰(zhàn)略反思重新提升鞏固基本盤，多元化業(yè)務(wù)多數(shù)消聲，但余波仍在。當(dāng)潮水褪去，那些失去的日子，又將如何找回？

　　今年前10月深圳房企權(quán)益銷售額TOP20榜單中已無萬科身影

　　萬科深圳拿地軌跡

　　就算萬科出現(xiàn)在23日深圳那場堪稱“史詩級”的土拍現(xiàn)場，但其時(shí)能夠預(yù)料到萬科能夠有所斬獲的業(yè)界同行也不多。這是因?yàn)�，過往深圳萬科也常常出現(xiàn)在深圳土地拍賣的現(xiàn)場，但它往往是旁觀者，極少舉牌。

　　回溯過往，萬科這些年在深圳公開市場拿下的土地僅有2018年可以視作“定向出讓”的現(xiàn)為萬科總部用地的土地；再往前，就要到2013年左右萬科在龍崗拿下的商辦用地了。

　　過去在深圳市場，萬科通常更依賴收并購或者聯(lián)合國企。例如過去兩年受到市場熱捧的“瑧山府”“瑧山道”等豪宅項(xiàng)目，正是收并購而來；而HBC匯德中心、瑧灣匯，則是和深圳地鐵合作的項(xiàng)目。

　　但近年來，一眾開發(fā)商對深圳市場進(jìn)行一番圍獵之后，萬科的這一優(yōu)勢在深圳市場已經(jīng)逐漸失去。

　　故而，萬科對深圳寶安西鄉(xiāng)尖崗山的這宗宅地，應(yīng)該是志在必得。在經(jīng)過百余輪的激烈競價(jià)后，萬科最終以上限價(jià)格59.98億元總價(jià)、可售樓面價(jià)6.5萬元/平方米拿下該地塊。

　　不過，萬科能夠從這宗土地獲得的利潤實(shí)在不會太多。這宗土地的限價(jià)是8.3萬元/平方米，多名深圳業(yè)界人士在測算后告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“很難算平，不過萬科（融資）成本低，可能好一些”。

　　尚不清楚萬科是否為此降低IRR的標(biāo)準(zhǔn)，但拿地當(dāng)日即開工，也可以一定程度上反映萬科為了能夠?qū)崿F(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”早日入市降低成本所作的努力。

　　萬科愿意搶下這宗利潤不會太優(yōu)厚的宅地，一方面或許是因?yàn)槿f科董事會主席郁亮對于房地產(chǎn)行業(yè)“回歸普通行業(yè)”的預(yù)判，另一個(gè)現(xiàn)實(shí)的原因則是，深圳萬科已經(jīng)沒有太多儲備的項(xiàng)目了，即便算上城市更新，萬科在“大本營”領(lǐng)先領(lǐng)跑的優(yōu)勢也逐漸被同行趕超。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前10月，深圳房企權(quán)益銷售額的TOP20榜單中，不見萬科身影——在今年之前很長一段時(shí)間，萬科從來都是年度銷冠，但今年它很可能要與這個(gè)位置說再見了。

　　就算萬科最后兩個(gè)月發(fā)力，它也很難重返第一，畢竟華潤置地、招商蛇口等深耕深圳的企業(yè)，今年發(fā)展得也十分迅猛。何況華潤置地在年底還有“網(wǎng)紅盤”開盤，留給萬科的超越機(jī)會并不多。

　　萬科南方區(qū)域的“得與失”

　　事實(shí)上，不僅是深圳萬科，今年萬科南方區(qū)域整體的表現(xiàn)成色都十分有限，市場份額也稍有降低。

　　以粵港澳大灣區(qū)另外幾座核心城市為例，萬科僅在東莞守住了優(yōu)勢。

　　廣州萬科雖有廣信資產(chǎn)包加持，但這一資產(chǎn)包情況復(fù)雜，解包時(shí)間長，在短時(shí)間內(nèi)能夠?yàn)槿f科做的貢獻(xiàn)不會太多；今年前10月，萬科在廣州的銷售金額不到百億元，落后于保利、越秀和碧桂園；佛山萬科同樣表現(xiàn)平平，權(quán)益金額不敵保利、恒大、碧桂園與時(shí)代。

　　萬科南方區(qū)域失落是不爭的事實(shí)，今年半年報(bào)顯示，萬科南方區(qū)域的銷售額占比為15.3%，排名墊底；在營業(yè)收入上，南方區(qū)域占比為27.07%，四大區(qū)域之中僅跑贏北方區(qū)域。

　　在今年9月份萬科南方區(qū)域的媒體交流會上，萬科南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官孫嘉被問及南方區(qū)域發(fā)展落后的問題時(shí)坦承，南方區(qū)域相比十多年前排在前面，現(xiàn)在是落后，這是好產(chǎn)品、好服務(wù)做得不夠，所以過去一年基本盤業(yè)務(wù)里面作了很多新嘗試。

　　“另外，過去幾年時(shí)間里，我們在不動產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)領(lǐng)域，包括舊改里面投入的資源比較多，這方面開發(fā)、經(jīng)營需要更長的時(shí)間。不像住宅開發(fā)是快作戰(zhàn)，商場、寫字樓是經(jīng)營到成熟期，再以資本化退出的過程，所以不在于財(cái)務(wù)報(bào)表短期的回款�！�

　　孫嘉說的是實(shí)話，萬科南方區(qū)域的探索，也可以為同行提供發(fā)展思路。

　　的確，萬科南方區(qū)域過去幾年在非住宅開發(fā)領(lǐng)域投入過多。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，萬科南方區(qū)域在過去一段時(shí)間里，在長租公寓以及大宗資產(chǎn)方面投入巨大，這部分資產(chǎn)一度是南方區(qū)域嘗試轉(zhuǎn)型的樣板之作，萬科南方區(qū)域是想嘗試在住宅開發(fā)之外，有更多的營收來源以彌合住宅開發(fā)領(lǐng)域進(jìn)入瓶頸之后的缺失。

　　事后證明，住宅開發(fā)在短時(shí)間內(nèi)是很難被取代的。同樣郁亮在那場媒體會上也直言，孫嘉“做得不夠好，但非常努力”。

　　所幸，萬科南方區(qū)域回頭為時(shí)仍不晚。據(jù)了解，從去年開始，萬科南方區(qū)域就逐漸嘗試出清一些變現(xiàn)能力較差的重資產(chǎn)項(xiàng)目，深圳、佛山等曾經(jīng)的“明星”項(xiàng)目赫然在列。

　　此次萬科重回深圳土地公開市場，是一個(gè)積極的信號，進(jìn)取的萬科南方區(qū)域又回來啦。

來 源： 每日經(jīng)濟(jì)新聞  

    編 輯：liuy