隨著一線城市土地資源的日漸稀缺，舊村改造成為了房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的重要方式。
近日，廣州城中村舊改再度迎來一枚“新兵”——龍湖集團(tuán)。
消息顯示，11月28日，廣州黃埔區(qū)永崗社區(qū)北片區(qū)舊村改造項(xiàng)目正式破土動(dòng)工，這也是龍湖自2014年進(jìn)軍廣州以來，首個(gè)浮出水面的城市更新項(xiàng)目。
事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代向存量時(shí)代過渡，借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。龍湖拿下黃埔永崗社區(qū)舊改項(xiàng)目，無疑能夠擴(kuò)充其在灣區(qū)的糧倉，提高在廣州的市場(chǎng)占有率。
但龍湖集團(tuán)在大灣區(qū)城市更新方面的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少，在廣州舊改市場(chǎng)更是從未露面，其與永崗社區(qū)的故事，又將如何發(fā)展？
簽約黃埔永崗社區(qū)
11月28日，廣州黃埔區(qū)永和街永崗社區(qū)舊村改造簽約暨拆遷啟動(dòng)儀式在村委會(huì)廣場(chǎng)正式拉開序幕。
永崗社區(qū)原屬增城市新塘鎮(zhèn)，2005年8月，劃歸為蘿崗區(qū)。2007年12月正式實(shí)行“村改居”，原永崗村改為永崗社區(qū)。
此次啟動(dòng)拆遷的是北片區(qū)下轄雅瑤、永茂、羅冚、宋屋、樹嚇、田心、嚇圍、井一、井二、井三10個(gè)經(jīng)濟(jì)社，改造拆舊建新范圍約122公頃（1791畝），現(xiàn)狀建筑面積約92萬平方米。
“永崗社區(qū)算是黃埔區(qū)比較大的舊村了，但發(fā)展程度不算高，周邊都是大大小小的工業(yè)廠房、小作坊�！庇惺煜V州舊改的分析人士提到，永崗社區(qū)的改造還是比較迫切的。
事實(shí)上，最早接觸永崗社區(qū)舊改項(xiàng)目的并非龍湖集團(tuán)。
過往報(bào)道顯示，2019年2月28日，永崗社區(qū)與知識(shí)城集團(tuán)舉行舊村全面改造合作框架協(xié)議簽約儀式，這是該年繼高新區(qū)集團(tuán)攜手中鼎集團(tuán)簽約永和新莊社區(qū)舊改之后，永和第二個(gè)舊改項(xiàng)目。
根據(jù)彼時(shí)規(guī)劃，永崗社區(qū)村域面積約4.5平方公里（約450萬平方米），下轄井一、井二、井三、橫東、橫南、橫北、樹嚇、嚇圍、宋屋、田心、雅瑤、羅冚、永茂13個(gè)居民小組，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有戶籍人口約3328人，外來流動(dòng)人口約8000人。
對(duì)比來看，此次龍湖拿下的舊改項(xiàng)目下轄10個(gè)經(jīng)濟(jì)社與上述項(xiàng)目部分重合，根據(jù)最新規(guī)劃，這10個(gè)經(jīng)濟(jì)社統(tǒng)稱為永崗社區(qū)北片區(qū)，也叫做永崗（井一等十社）舊村項(xiàng)目。
剩下3個(gè)經(jīng)濟(jì)社共同組成永崗（橫東等三社），于今年六月，永崗（橫東等三社）公示了拆遷補(bǔ)償，但并未公示中標(biāo)企業(yè)與其余的規(guī)劃。
對(duì)此，分析人士提到，黃埔區(qū)舊改政策是全市最靈活的，出現(xiàn)大的變動(dòng)并不新奇，不排除知識(shí)城集團(tuán)繼續(xù)參與橫東等三社的舊改，另外十個(gè)經(jīng)濟(jì)社改由龍湖參與，當(dāng)然也不排除知識(shí)城集團(tuán)完全退出了永崗項(xiàng)目。
世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星對(duì)上述觀點(diǎn)表示認(rèn)同：“通常，同一條村有好幾個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社的，會(huì)出現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)合作社與不同主體簽約的情況，因?yàn)檎甯脑焓潜容^難談的，所以有一些會(huì)按合作社去談�！�
無論是整村舊改還是單個(gè)合作社合作，對(duì)龍湖集團(tuán)而言，永崗社區(qū)劃片招標(biāo)，無疑為其布局灣區(qū)舊改提供了“入場(chǎng)券”。
與此同時(shí)，舊改項(xiàng)目存在體量大、前期投入大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，劃片之后永崗社區(qū)體量也因此被分割，對(duì)“新兵”龍湖來說，或許風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小一些。
龍湖灣區(qū)舊改破冰
“龍湖非常看好未來大灣區(qū)的發(fā)展，接下來會(huì)從產(chǎn)業(yè)、有特色的經(jīng)濟(jì)、舊改等領(lǐng)域，持續(xù)深耕大灣區(qū)�！�2019年，龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔曾如是提到。
事實(shí)上，龍湖集團(tuán)于2013年首次進(jìn)入廣東，當(dāng)年12月30日以10.46億底價(jià)競(jìng)得順德大良街道德勝河北岸N-08號(hào)商住地塊。該地塊雖原屬順德新城德勝河北岸“三舊”改造地塊，但也是完成拆遷等步驟釋放出市場(chǎng)的熟地。
于2014年11月，龍湖再度借道舊改熟地，斥資37.8億元競(jìng)得天河區(qū)華美牛奶廠兩宗土地，首入廣州。
直至2016年通過獲得深圳龍華龍津服裝廠舊改項(xiàng)目，龍湖才拿下大灣區(qū)第一個(gè)舊村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目目前定名為龍湖·春江天璽。
“小學(xué)生”龍湖在接下來幾年時(shí)間鮮少在灣區(qū)舊改市場(chǎng)露面，直到2019年，該公司再度將目光看向了這一塊“蛋糕”。
去年11月，龍湖集團(tuán)宣布與正勢(shì)控股集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略關(guān)系，圍繞大灣區(qū)核心城市的城市更新業(yè)務(wù)進(jìn)行合作。
正勢(shì)集團(tuán)則與中鼎集團(tuán)頗有淵源，后者在羊城耕耘多年，持有廣州多個(gè)舊改項(xiàng)目。顯然，缺乏經(jīng)驗(yàn)的龍湖打算搭一搭“順風(fēng)車”。
2020年，龍湖在灣區(qū)的舊改有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，先后拿下深圳光明區(qū)高博印刷廠城市更新項(xiàng)目、東莞南城街道勝和社區(qū)蠔崗片舊改前期服務(wù)商、江門市白沙街水南鳳潮里、古巷里舊村改造項(xiàng)目、珠海市金灣區(qū)欖坑村城市更新項(xiàng)目等。
連續(xù)落子深圳、東莞、江門、珠海，對(duì)龍湖而言，加碼城市更新，成為提速灣區(qū)布局的重要一環(huán)，而廣州作為灣區(qū)的“舊改重地”，無疑也是必爭(zhēng)之地。
但初入廣州舊改市場(chǎng)的龍湖，為何選擇了黃埔永崗社區(qū)？
分析人士認(rèn)為，永崗社區(qū)地理位置比較好，目前黃埔有軌電車1號(hào)線已經(jīng)開通，而且在城市建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中，黃埔區(qū)的配套不斷完善。
據(jù)悉，今年6月，廣州科學(xué)城提升規(guī)劃深化設(shè)計(jì)成果通過，擬擴(kuò)容至約144.65平方公里，而長(zhǎng)嶺居就被納入其中，除此之外，位于長(zhǎng)嶺居的敏捷科技創(chuàng)新綜合體也已動(dòng)工。
除了交通、配套等因素外，事實(shí)上，今年公布的黃埔66條村改造計(jì)劃當(dāng)中，永崗位列其中，是政府重點(diǎn)推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目。
此外，自從黃埔區(qū)發(fā)布了《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)工作的若干措施》后，不少開發(fā)商相繼進(jìn)入黃埔，而黃埔舊改的“快拆快批快建”模式，也為開發(fā)商省去了大量的審批流程與成本。
作為市場(chǎng)“新兵”，龍湖選擇永崗社區(qū)作為試煉場(chǎng)，無疑能夠通過這種“三快”模式，逐漸適應(yīng)廣州舊改的節(jié)奏。
但不可否認(rèn)的是，龍湖集團(tuán)在大灣區(qū)內(nèi)城市更新方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少，與此同時(shí)，黃埔區(qū)推出“城市更新10條”政策，也倒逼開發(fā)商們舊改速度不斷加快，這對(duì)任何一家企業(yè)而言，都是有難度的。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
