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北京樓市現(xiàn)狀:之前能賣500萬(wàn) 如今只能掛340萬(wàn)
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-1-19 9:39:59
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[提要]“之前能賣500萬(wàn),如今只能掛340萬(wàn)”,2019年的北京樓市怎么樣?田女士在北京豐臺(tái)的房子過(guò)去幾個(gè)月一直在降價(jià),但一直沒(méi)賣出去,最近她跟中介提出了不愿意再降價(jià)的要求。

  “之前能賣500萬(wàn),如今只能掛340萬(wàn)”,2019年的北京樓市怎么樣?

  田女士在北京豐臺(tái)的房子過(guò)去幾個(gè)月一直在降價(jià),但一直沒(méi)賣出去,最近她跟中介提出了不愿意再降價(jià)的要求。

  “去年11月的時(shí)候,田女士還愿意將掛牌價(jià)再降5萬(wàn)元,但12月末她明確表示已經(jīng)到達(dá)底線,不愿意再妥協(xié)。”中介介紹,“這套房子調(diào)控前能賣500萬(wàn)元左右,現(xiàn)在掛牌價(jià)也只有340萬(wàn)元,調(diào)控效果還是很明顯的。最近來(lái)提要求不想再降的業(yè)主明顯比去年下半年多,可能市場(chǎng)真的到了調(diào)整期!

  2019年全年,北京商品住宅(不含保障房)累計(jì)成交700.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)達(dá)46%,但二手房成交量較2016年出現(xiàn)腰斬。

  作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo),北京也經(jīng)歷了不平靜的一年。不管是年初土拍市場(chǎng)的低迷,還是限競(jìng)房的井噴入市,抑或二手房的量?jī)r(jià)齊跌,都成為這一年的獨(dú)特記憶,在平穩(wěn)中危機(jī)并現(xiàn)。

  新房:成交量同比增長(zhǎng)近50% 限競(jìng)房占半壁江山

  據(jù)中指院,2019年全年,北京商品住宅(不含保障房)累計(jì)成交700.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)達(dá)46%,月均成交量約58.11萬(wàn)平方米,較2018年月均成交量上升46%。

  其中,限競(jìng)房占半壁江山。從中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)看,2019年北京限競(jìng)房成交量達(dá)20914套,占比57%。73個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄,成交額1108.67億元,是2018年的4.94倍。具體看來(lái),2019年北京有14個(gè)新建住宅項(xiàng)目成交額突破30億元大關(guān),其中9個(gè)為限競(jìng)房項(xiàng)目。在普宅成交額排名前10中,限競(jìng)房占據(jù)7席,是市場(chǎng)主力。

  與成交量相呼應(yīng)的是,北京新建商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存也呈上揚(yáng)趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn),截至2019年末,北京新建商品住宅庫(kù)存為75081套,創(chuàng)下5年來(lái)新高。其中,限競(jìng)房供應(yīng)是主力,2019年北京限競(jìng)房市場(chǎng)供應(yīng)面積環(huán)比2018年增長(zhǎng)37%,供應(yīng)套數(shù)增加10684套,供應(yīng)套數(shù)在2019年12月創(chuàng)下新高,共5570套限競(jìng)房新房源入市。

  可以佐證的是,2019年也令在京布局的房企收獲滿滿。克而瑞《2019年北京房企權(quán)益金額榜》顯示,2019年TOP20房企累計(jì)權(quán)益銷售金額2167.3億元,同比大幅增長(zhǎng)41%。其中,TOP3房企權(quán)益金額門檻達(dá)到167.8億元,同比增幅達(dá)24.7%。TOP10房企門檻增幅最大,同比提升57.1%,門檻升至100.7億元。

  與此同時(shí),百億房企明顯擴(kuò)容。2019年,北京房企權(quán)益金額榜中百億房企從4家擴(kuò)容至11家,中海、萬(wàn)科、首開(kāi)繼續(xù)領(lǐng)跑,泰禾、華潤(rùn)、首創(chuàng)重回百億陣營(yíng)。

  不過(guò)需要注意的是,北京限競(jìng)房明顯扎堆,且整體去化情況一般。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,北京的限競(jìng)房分布區(qū)域集中在青龍湖、亦莊、大興等,雖然目前大部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)相比之前都有提升,但在資金回籠的訴求下,如果政策不變化,后續(xù)會(huì)醞釀大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn),而價(jià)格戰(zhàn)會(huì)讓北京限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商的盈利局面更加難堪。

  二手房:成交較調(diào)控前腰斬 降價(jià)掛牌成主流

  從中指院數(shù)據(jù)看,2019年北京二手房成交14.2萬(wàn)套,同比下降6%。拉長(zhǎng)時(shí)間線,調(diào)控后的這三年里,北京二手房的成交量都在15萬(wàn)套左右的低位,相比2016年幾乎腰斬。2016年,據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì),北京的二手房網(wǎng)簽量超過(guò)27萬(wàn)套,單月成交高達(dá)3.2萬(wàn)套。

  張大偉表示,當(dāng)前北京限競(jìng)房供應(yīng)量太多,而且基本上都是90平方米的小三居,總價(jià)集中在400萬(wàn)~500萬(wàn)元,和二手房?jī)r(jià)格接近,致使購(gòu)房者有非常豐富的選擇空間,這對(duì)二手房市場(chǎng)的影響也非常明顯。

  跌跌不休是對(duì)北京2019年二手房市場(chǎng)的最佳形容。

  據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道,僅2019年8月18日當(dāng)天,北京下調(diào)報(bào)價(jià)的二手房有1287套,降價(jià)房源廣泛分布于海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義等地,其中有的房源降幅超過(guò)20萬(wàn)元。而價(jià)格上漲的房源僅118套,很多業(yè)主選擇了用降價(jià)來(lái)促成交易。

  貝殼研究院曾在報(bào)告中表示,2019年,北京房?jī)r(jià)不再是“內(nèi)地第一”。2019年12月,北京二手房成交均價(jià)是5.9萬(wàn)元/平方米,較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%。調(diào)控前北京購(gòu)房者買到一套房子平均需要40天,調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長(zhǎng)至3個(gè)月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。截至2019年底,北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個(gè)月,業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個(gè)月。

  2019年,北京鏈家成交房源的末次掛牌均價(jià)為519萬(wàn)元/套,而成交房源均價(jià)為500萬(wàn)元/套。也就是說(shuō),從談判到成交過(guò)程中,業(yè)主還需要降價(jià)近20萬(wàn)元;仡櫘(dāng)年3·17調(diào)控前夜“賣家報(bào)價(jià)728萬(wàn)元,買家從7點(diǎn)砍價(jià)到夜里11點(diǎn),745萬(wàn)元成交”,買賣雙方的位置發(fā)生了互換。

  從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看,2019年7月以來(lái),北京二手住宅成交均價(jià)連續(xù)下滑,這是2018年以來(lái)北京二手房?jī)r(jià)經(jīng)歷的最長(zhǎng)下滑周期。一些急于出手的豪宅項(xiàng)目,價(jià)格下調(diào)幅度甚至近百萬(wàn)元。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月16日數(shù)據(jù)顯示,2019年12月,北京二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,止跌趨穩(wěn)。

  租賃:供應(yīng)量增加 去年下半年租金連跌

  自由職業(yè)者趙明告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸?019年5月,他在回龍觀附近租下了一間9平方米的屋子,工作人員為其減免了2000元服務(wù)費(fèi)。當(dāng)時(shí)工作人員向他的解釋是:“最近房源的確比較多,空置期有所延長(zhǎng),所以公司出臺(tái)優(yōu)惠政策來(lái)促銷。”

  趙明還提到了一個(gè)有意思的細(xì)節(jié):“我搬來(lái)之前,隔壁就已經(jīng)空著了,一個(gè)月了都沒(méi)有租出去,屋里已經(jīng)積了厚厚一層灰。”

  2019年,租賃市場(chǎng)似乎火候不足。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,租金水平下跌趨勢(shì)顯著,2019年8月~12月北京單平米月租金水平同比增速持續(xù)為負(fù),平均跌幅達(dá)2.5%左右。

  到了2019年底,一些頭部租賃機(jī)構(gòu)也開(kāi)始調(diào)整收房?jī)r(jià)格。在自己的房間空置3個(gè)月后,陳女士接到了長(zhǎng)租公寓工作人員建議降價(jià)的電話。在空置和降價(jià)之間,她考慮再三后還是選擇接受“降價(jià)”的建議。

  貝殼數(shù)據(jù)顯示,自2019年7月以來(lái),北京租賃市場(chǎng)租金便開(kāi)啟連跌模式,只有到了12月才恢復(fù)至81.4元/平方米,環(huán)比微漲0.2%,但相較于7月租金高點(diǎn)水平已下跌10.3%。

  不過(guò),北京2019年租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)增加,同比增幅為19.5%,但需求并未明顯增加,導(dǎo)致了租金下跌。

  貝殼研究院預(yù)計(jì):“疊加春節(jié)假期的影響,1月份北京租賃市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)將出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。租金上漲動(dòng)力不足,短期內(nèi)將維持平穩(wěn)走勢(shì)。”

  土地:溢價(jià)率低迷,回歸不限價(jià)

  2019年,北京土地市場(chǎng)低迷,尤其體現(xiàn)在溢價(jià)率中。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,2019年北京住宅用地溢價(jià)率為10%,較2018年下降5個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)成交樓面均價(jià)為23292元/平方米,同比微降1%,宅地市場(chǎng)降溫明顯。

  2019年3月,北京僅推出1宗住宅用地且無(wú)宅地成交。4月,北京無(wú)住宅用地供應(yīng),僅成交1宗宅地,出讓金總額10.2億元,同比降近7成。5月9日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)召開(kāi)推介會(huì),集中推介57宗經(jīng)營(yíng)性用地。7月15日下午,北京土地招拍掛現(xiàn)場(chǎng),經(jīng)過(guò)56輪激烈競(jìng)價(jià),中海以79.4億元、18.79%溢價(jià)率,將豐臺(tái)區(qū)造甲村地塊收入囊中,成為了北京年內(nèi)總價(jià)地王。

  2019年全年,北京累計(jì)供應(yīng)商品住宅用地608萬(wàn)平方米,完成年度600萬(wàn)平方米入庫(kù)任務(wù)的101%,其中,共有產(chǎn)權(quán)住房用地90萬(wàn)平方米,計(jì)劃完成率為150%。

  值得注意的是,2019年,北京限競(jìng)房供地16宗,低于不限價(jià)商品房用地的24宗,不限價(jià)商品住房地塊推出數(shù)量首次大于限競(jìng)房地塊,是近三年來(lái)首次,供地結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化。

  2019年,北京新增21宗限競(jìng)房用地,累計(jì)規(guī)劃建面達(dá)334.08萬(wàn)平方米,同比下降34%,成交占比下降31個(gè)百分點(diǎn)至51%。不限價(jià)純商品住宅成交14宗,累計(jì)成交建面達(dá)168萬(wàn)平方米,占比達(dá)26%。

  2020年1月3日,北京新年首場(chǎng)土拍,石景山兩宗地塊皆為不限價(jià)商品房用地,風(fēng)向標(biāo)意義明顯。

  中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜向記者表示:“在前兩年限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、70/90政策執(zhí)行影響下,2019年中低價(jià)位、中小戶型產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。2019年伴隨土地政策松動(dòng),不限價(jià)地塊供應(yīng)增加,純商品住宅用地成交同比規(guī)模增長(zhǎng)明顯,預(yù)計(jì)未來(lái)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生改變,純商品房供應(yīng)或?qū)⒂兴黾。隨著這部分純商品住宅的逐步入市,房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng),但在穩(wěn)房?jī)r(jià)基調(diào)下,預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅仍將運(yùn)行在可控范圍內(nèi)!

來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

編 輯:chenhong

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