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仲量聯(lián)行:2019年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2020年展望
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-1-17 9:39:00
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[提要]2019年宏觀經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)影響天津市場(chǎng),而新增供應(yīng)也對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成挑戰(zhàn),限制租金增長(zhǎng)空間!氨M管天津市場(chǎng)存在下行壓力,且市場(chǎng)對(duì)未來預(yù)期下調(diào),但我們看到增長(zhǎng)依舊存在。

  2019年宏觀經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)影響天津市場(chǎng),而新增供應(yīng)也對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成挑戰(zhàn),限制租金增長(zhǎng)空間!氨M管天津市場(chǎng)存在下行壓力,且市場(chǎng)對(duì)未來預(yù)期下調(diào),但我們看到增長(zhǎng)依舊存在!敝倭柯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示,“截至2019年底,甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)已出租面積在過去十年增長(zhǎng)了六倍以上。經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異的頭部項(xiàng)目依然能為業(yè)主帶來良好的租金收益。”此外,在零售地產(chǎn)市場(chǎng),品牌擴(kuò)張有所放緩,但餐飲和兒童業(yè)態(tài)仍受市場(chǎng)歡迎;在工業(yè)物流市場(chǎng),2019年新增供應(yīng)水平達(dá)歷史新高,而北京的外溢需求繼續(xù)使天津市場(chǎng)受益。



  辦公樓市場(chǎng)

  內(nèi)資金融企業(yè)主導(dǎo)租賃需求,專業(yè)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)活躍。經(jīng)濟(jì)不確定性持續(xù)影響市場(chǎng)需求,但是整體需求仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。2019年全市辦公樓凈吸納量創(chuàng)下自2005年以來的最高水平,超過23萬平方米。其中,第四季度凈吸納量錄得約4萬平方米,與第三季度水平基本持平,環(huán)比微增0.2%。內(nèi)資企業(yè)和金融企業(yè),尤其是保險(xiǎn)公司,是全年最為活躍的需求來源。與此同時(shí),中小型專業(yè)服務(wù)業(yè)公司也持續(xù)尋求面積。受益于當(dāng)下租金水平下調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境,升級(jí)類需求活躍度顯著提升,占據(jù)全年租賃交易中較大比重。

  四季度共有兩座辦公樓項(xiàng)目入市。泰恒大廈(原京津國(guó)際中心)和網(wǎng)信大廈(原中冶七里)寫字樓竣工入市,為市場(chǎng)增加了14萬平方米的新增辦公面積。今年全年大量的供給進(jìn)一步推高市場(chǎng)空置水平,整體市場(chǎng)空置率升至41.6%,甲級(jí)辦公樓空置率升至48.4%。隨著更多新竣工、品質(zhì)較高的項(xiàng)目入市,現(xiàn)有甲級(jí)樓宇將比乙級(jí)項(xiàng)目面臨到更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

  從業(yè)主方角度而言,相較于提升租金,維持出租率水平更為重要。項(xiàng)目業(yè)主通常會(huì)提供更為靈活的租金優(yōu)惠,特別是對(duì)于大型優(yōu)質(zhì)租戶。第四季度整體市場(chǎng)租金錄得每平方米每月86.9元,環(huán)比下降0.8%,同比下降3.1%!靶马(xiàng)目從升級(jí)需求中受益最大,因?yàn)樗鼈兛梢员U细咂焚|(zhì)的辦公空間,并且傾向于提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的租賃價(jià)格!敝倭柯(lián)行天津商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示,“盡管經(jīng)濟(jì)不確定性將延續(xù)至2020年,但穩(wěn)健的大型公司仍將是市場(chǎng)的壓艙石,最終將支持市場(chǎng)表現(xiàn)!



  工業(yè)物流市場(chǎng)

  整體環(huán)境下市場(chǎng)壓力增大,全年需求表現(xiàn)有所放緩。2019年第四季度,天津非保稅物流市場(chǎng)凈吸納量較上季度有所回升。在經(jīng)濟(jì)壓力下,一些電子商務(wù)公司對(duì)業(yè)績(jī)預(yù)期趨于保守,預(yù)算有所收緊,大型在線零售企業(yè)及其自營(yíng)的第三方物流公司表現(xiàn)尤為明顯。因此,部分企業(yè)于年初順勢(shì)整合其倉儲(chǔ)物流空間,并騰退部分租賃面積。當(dāng)然,這其中也包括一些企業(yè)因長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃,將租賃面積整合到自持自用的項(xiàng)目中。同時(shí),也有電子商務(wù)類租戶今年縮減面積或退租,以此控制和削減成本。

  第四季度延續(xù)2019年前三季度的供應(yīng)高峰,共計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目入市。2019年新增供應(yīng)水平達(dá)歷史新高,市場(chǎng)整體空置率較去年同期顯著提高。四季度受新項(xiàng)目影響,非保稅物流市場(chǎng)空置水平環(huán)比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)至19.8%。同時(shí),需求放緩致使年底租金增長(zhǎng)放緩。非保稅物流租金在本季度保持平穩(wěn),錄得每平方米每天1.0元,環(huán)比微漲0.5%。“盡管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻,北京的外溢需求繼續(xù)使天津市場(chǎng)受益,特別是臨近北京的武清和北辰子市場(chǎng)!敝倭柯(lián)行天津工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)高云鵬表示,“另一方面,仍有少量冷鏈物流企業(yè)借此時(shí)機(jī)充分利用較低的租金和大量可供選擇的新增供應(yīng),在今年下半年進(jìn)行擴(kuò)張!

  零售地產(chǎn)市場(chǎng)

  品牌擴(kuò)張放緩,餐飲和兒童類仍受市場(chǎng)歡迎。受大環(huán)境影響,大多數(shù)零售商擴(kuò)張步伐顯著放緩,第四季度凈吸納量錄得4,000平方米。部分內(nèi)資茶飲品牌和兒童類零售商也逆勢(shì)擴(kuò)張,喜茶和樂樂茶等國(guó)內(nèi)知名的茶飲品牌均積極布局。本季度,多個(gè)國(guó)際化妝品零售商在全市頭部項(xiàng)目開設(shè)新店,例如香奈兒(Chanel)入駐南開大悅城,而YSL彩妝門店則入駐海信廣場(chǎng)。同時(shí),兒童業(yè)態(tài)進(jìn)一步多元化、細(xì)分化,支持租賃需求。本季度全市空置率基本保持穩(wěn)定在11.7%,同比小幅上漲1.3個(gè)百分點(diǎn)。

  2019年第四季度無新項(xiàng)目入市。落成時(shí)間較早的項(xiàng)目試圖通過調(diào)整租戶組合來重新定位,引進(jìn)更多以生活方式為導(dǎo)向的店鋪,提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力并增加客流量。而一些百貨商場(chǎng)也考慮與經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商建立合作,以重新提振項(xiàng)目表現(xiàn)。仲量聯(lián)行天津零售地產(chǎn)部總監(jiān)尹偉靜表示:“在租金增長(zhǎng)放緩的環(huán)境中,低水平新增供應(yīng)量為2019年帶來一定利好,中和了經(jīng)濟(jì)壓力可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的進(jìn)一步影響。與此同時(shí),在項(xiàng)目層面,市場(chǎng)領(lǐng)先的項(xiàng)目仍可保持良好的租金水平,并確保較高的入駐率!

來源:天津在線

編輯:zgx

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