廣告
破發(fā)率近五成、估值分化加劇,物企上市熱潮下的冷思考
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-12-11 11:36:14
分享到:
[提要]2019年12家,2020年已達(dá)15家,物業(yè)企業(yè)的上市熱潮仍在升溫。不過(guò)值得注意的是,與2019年相比,今年上市的物業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出破發(fā)率高、估值分化加劇等新特點(diǎn)。

  2019年12家,2020年已達(dá)15家,物業(yè)企業(yè)的上市熱潮仍在升溫。

  不過(guò)值得注意的是,與2019年相比,今年上市的物業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出破發(fā)率高、估值分化加劇等新特點(diǎn)。

  如在12月9日登陸港交所的華潤(rùn)集團(tuán)旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活和佳源國(guó)際旗下的佳源服務(wù)。上市首日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活股價(jià)高開(kāi)報(bào)30.8港元/股,收盤(pán)價(jià)28港元/股,較招股價(jià)22.3港元/股漲25.56%,領(lǐng)漲整個(gè)物業(yè)板塊;而佳源服務(wù)截至午間休市,卻處于破發(fā)狀態(tài),當(dāng)日收盤(pán)保住發(fā)行價(jià),微漲0.52%。

  多位業(yè)內(nèi)人士向記者分析認(rèn)為,盡管今年以來(lái)物業(yè)企業(yè)上市潮仍在繼續(xù),但隨著大量企業(yè)涌入,物業(yè)股在經(jīng)歷集中調(diào)整期后,估值逐漸回歸到合理水平,也漸漸進(jìn)入“分化”階段。但資本市場(chǎng)永遠(yuǎn)追捧實(shí)力企業(yè),未來(lái)物業(yè)股的分化將會(huì)持續(xù),具備增長(zhǎng)實(shí)力和良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)的物業(yè)股將會(huì)持續(xù)受資本加持。

  物企上市破發(fā)率達(dá)46.7%

  自2014年6月彩生活在港上市成為“物業(yè)第一股”以來(lái),越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇登陸資本市場(chǎng)。其中2019年成功上市的物業(yè)企業(yè)就多達(dá)12家,是2014~2018年上市物業(yè)企業(yè)的數(shù)量總和。

  據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),已有包括恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科智慧服務(wù)等在內(nèi)的15家物業(yè)企業(yè)成功上市,此外還有20余家物業(yè)企業(yè)在準(zhǔn)備上市進(jìn)程。截至目前,共有34家物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家物業(yè)企業(yè)進(jìn)入A股。而這些物業(yè)企業(yè)大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分拆產(chǎn)生。

  中信證券分析指出,2019年之前,物業(yè)管理公司分拆上市主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展。但今年以來(lái),物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因,而“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策,更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

  然而不同于往年的物業(yè)股大熱局面,今年物業(yè)股上市首日破發(fā)數(shù)量尤其多,除恒大物業(yè),今年四季度上市的世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)等企業(yè)均遭遇上市首日“破發(fā)”,卓越商企服務(wù)上市4日后亦跌破首日發(fā)行價(jià)。

  10月30日,世茂服務(wù)以15.8港元/股開(kāi)盤(pán),而其發(fā)行價(jià)為16.60港元/股。上市后僅2分鐘,股價(jià)大跌逾9%,在收盤(pán)前大約半小時(shí),世茂服務(wù)啟用了“綠鞋”機(jī)制,承銷(xiāo)商大舉買(mǎi)入“護(hù)盤(pán)”,當(dāng)天摩根士丹利買(mǎi)入2045萬(wàn)股,中金買(mǎi)入436萬(wàn)股,使得世茂服務(wù)的股價(jià)被大幅拉高,最終收?qǐng)?bào)16.60港元/股,與其發(fā)行價(jià)持平。

  與世茂服務(wù)同日上市的另一物業(yè)企業(yè)合景悠活也未能逃脫破發(fā)的命運(yùn)。合景悠活上市首發(fā)以6.48港元/股開(kāi)盤(pán),較每股7.89港元/股的發(fā)行價(jià)大幅低開(kāi)。開(kāi)盤(pán)后5分鐘,最高跌幅逾20%,盡管有承銷(xiāo)商農(nóng)銀國(guó)際大舉出手護(hù)盤(pán),股價(jià)有所回升,但收盤(pán)最終仍錄得接近23%的跌幅。

  此外,第一服務(wù)、佳源服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)等均在上市首日破發(fā)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì),今年已有7支物業(yè)新股開(kāi)盤(pán)破發(fā),破發(fā)率接近46.7%,且以下半年居多。而去年上市破發(fā)的物業(yè)企業(yè)僅有時(shí)代鄰里1家。

  對(duì)于今年多家物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)破發(fā)的原因,資深物業(yè)專家金永宏向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,首先,今年上半年受疫情影響,物業(yè)行業(yè)整體估值被推高,特別是在其他行業(yè)不太理想的情況下,物業(yè)行業(yè)作為一種相對(duì)避險(xiǎn)的選擇被投入了大量資金,拔高了行業(yè)整體估值。“估值拔高意味著需要一個(gè)回歸的過(guò)程,而下半年正好面臨著回歸。”

  其次,物業(yè)行業(yè)本身是一個(gè)新興行業(yè),資本市場(chǎng)的資金用于物業(yè)投資的數(shù)額還很有限,而大量涌入的物業(yè)新股意味著一定會(huì)稀釋一部分資金!百Y金池增長(zhǎng)需要一定過(guò)程,但新股密集發(fā)行,兩者之間的增長(zhǎng)不匹配,也為成為破發(fā)的一大原因!

  第三,物業(yè)企業(yè)估值定位過(guò)程中出現(xiàn)了偏差,截至11月份已上市物業(yè)企業(yè)平均估值是32.85,新股發(fā)行都希望自己有一個(gè)高估值,導(dǎo)致其實(shí)際情況和定位出現(xiàn)偏差,從而出現(xiàn)破發(fā)。

  行業(yè)分化是必然趨勢(shì)

  盡管物業(yè)股破發(fā)率遠(yuǎn)超去年,但物業(yè)行業(yè)的造富速度,仍遠(yuǎn)超大多數(shù)的地產(chǎn)商。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至今年12月3日,港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)5636億港元,較年初增長(zhǎng)1203%,A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)353億元人民幣,較年初增長(zhǎng)21%。此外,港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍,遠(yuǎn)高于港股平均市盈率的10.3倍。

  然而,從當(dāng)前物業(yè)股的股價(jià)表現(xiàn)看,行業(yè)分化開(kāi)始加劇,具有較強(qiáng)增長(zhǎng)能力以及背靠實(shí)力房企的物業(yè)股在資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)化。

  僅從近期上市的物業(yè)新股情況來(lái)看,截至12月9日收盤(pán),華潤(rùn)萬(wàn)象生活獲得110倍市盈率,位列物業(yè)股估值第一名,刷新了11月19日融創(chuàng)服務(wù)上市首日獲得的85倍估值紀(jì)錄,截至當(dāng)日收盤(pán),華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值約616億港元。金科服務(wù)獲得60倍市盈率,市值約326億港元,而在11月17日上市當(dāng)日市盈率則為52.69倍,總市值約291億港元。

  相比而言,興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)等實(shí)力較弱的物業(yè)企業(yè),股價(jià)降幅居前且市盈率整體低于平均水平。截至12月9日收盤(pán),興業(yè)物聯(lián)市盈率為12倍,估值約4.84億港元;燁星集團(tuán)市盈率為8.2倍,估值約3.85億港元。而排在物業(yè)股首位的碧桂園服務(wù)總市值約1362億港元,是燁星集團(tuán)的353倍。

  不過(guò),值得注意的是,自今年9月以來(lái)物業(yè)股板塊呈現(xiàn)持續(xù)下行的態(tài)勢(shì),特別是今年第四季度以來(lái),物業(yè)板塊迎來(lái)恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)、恒大物業(yè)等多家企業(yè)密集上市,新股大量發(fā)行導(dǎo)致板塊調(diào)整,物業(yè)股估值開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào),行業(yè)進(jìn)一步分化。

  “行業(yè)分化是必然趨勢(shì),特別是今年下半年一些物業(yè)公司出現(xiàn)了估值下降,部分物業(yè)股成為仙股,未來(lái)資本市場(chǎng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)本身份額一定會(huì)向頭部企業(yè)集中,強(qiáng)者恒強(qiáng)!苯鹩篮旮嬖V記者,規(guī)模小的企業(yè)有可能面臨業(yè)務(wù)萎縮的壓力,被資本邊緣化,“不排除未來(lái)會(huì)被其他上市企業(yè)并購(gòu)的可能”。

  華泰證券分析指出,上市物管公司在增值服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)具備先發(fā)優(yōu)勢(shì),未來(lái)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)可能進(jìn)一步擴(kuò)大,龍頭公司以政策東風(fēng)為契機(jī),領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

  上市途徑或進(jìn)一步豐富

  盡管如此,目前仍有包括建發(fā)物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、宋都物業(yè)、星盛商業(yè)管理、榮萬(wàn)家等多家內(nèi)地物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在排隊(duì)準(zhǔn)備在港股上市。12月7日,東原澄方也宣布啟動(dòng)赴港上市計(jì)劃。

  “目前物業(yè)行業(yè)整體集中度還不高,還需進(jìn)一步集中,在這一過(guò)程中就會(huì)涌現(xiàn)一批中大型物業(yè)公司,而未來(lái)物業(yè)行業(yè)容納100家左右的上市公司也是足夠的!苯鹩篮攴治鲋赋觯磥(lái)上市依然會(huì)是物業(yè)行業(yè)謀取資金的重要手段,但怎么上市、在哪里上市值得進(jìn)一步探討。

  11月27日,港交所官網(wǎng)發(fā)布一則有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢文件。根據(jù)港交所的建議,將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%,或按恒生指數(shù)平均收?qǐng)?bào)點(diǎn)數(shù)(由1994年至2019年)的概約增幅調(diào)高200%,該規(guī)定計(jì)劃于2021年7月1日開(kāi)始實(shí)行。顯而易見(jiàn),赴港上市的門(mén)檻提高了,這對(duì)于內(nèi)地物業(yè)企業(yè)特別是中小物業(yè)公司赴港上市都是一種挑戰(zhàn)。

  而據(jù)11月18日證監(jiān)會(huì)消息稱,同意深圳市特發(fā)服務(wù)于創(chuàng)業(yè)板首次公開(kāi)發(fā)行股票注冊(cè)。深圳特發(fā)服務(wù)的主要服務(wù)業(yè)態(tài)為政務(wù)服務(wù)和園區(qū)物業(yè)。據(jù)最新消息,特發(fā)服務(wù)計(jì)劃將于12月15日上市,將成為創(chuàng)業(yè)板物業(yè)第一股。

  此外,今年5月在香港上市的房產(chǎn)中介服務(wù)公司方圓房服集團(tuán)12月3日發(fā)布公告稱,擬收購(gòu)其母公司旗下的物業(yè)公司廣州方圓現(xiàn)代生活服務(wù)股份有限公司66.31%股權(quán)申請(qǐng),已完成香港聯(lián)交所初步審核。如最終實(shí)現(xiàn)收購(gòu),這家物業(yè)百?gòu)?qiáng)公司將實(shí)現(xiàn)曲線上市。另一家廣東籍企業(yè)珠海華發(fā)物業(yè),也已通過(guò)“借殼”方式實(shí)現(xiàn)上市。

  “不排除港股在明年7月1日前還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小的密集的(上市)浪潮,7月1日之后上市途徑可能出現(xiàn)分化,即到底是在港股上市還是在創(chuàng)業(yè)板上市! 金永宏表示。

  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

編輯:wangdc

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤(pán)

· 新動(dòng)力金融科技中心 [西城區(qū)]

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會(huì) [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國(guó)際 [昌平區(qū)]

· 新時(shí)代國(guó)際中心 [豐臺(tái)區(qū)]

· 金融街國(guó)際 [西城區(qū)]

· 京投萬(wàn)科西華府 [豐臺(tái)區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽(yáng)區(qū)]

· 北京·壹號(hào)總部 [通州區(qū)]

· 萬(wàn)科·天空之城 [昌平區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點(diǎn)資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770