易居研究院數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,上海新房市場11月成交量有所下降,供給大幅縮減。11月新房市場延續(xù)了10月供不應(yīng)求的局面。新房市場供應(yīng)量縮減較為明顯,需求端有所下滑,繼“金九銀十”新房市場成交火爆后,11月市場成交量雖有所下降,并非市場降溫,主因在于供應(yīng)量的大幅縮減。
上海二手房市場11月成交量創(chuàng)4年來新高,表現(xiàn)強(qiáng)勢。11月,上海二手住宅成交套數(shù)約為3.2萬套,環(huán)比增長13.5%,同比增長81.4%。11月上海二手房的成交量較上月有所增長,同比增幅較為明顯,成交量創(chuàng)4年來新高。
土地市場
1-11月成交建面同比增長44.8%
2020年1-11月,上海共成交358幅土地,土地成交建筑面積3192.9萬平方米,同比增長44.8%,連續(xù)3個(gè)月增速放緩;土地出讓金2710.2億元,同比增長62.3%。單11月來看,上海共成交21幅土地,主要為工業(yè)用地、純住宅用地及商辦商住用地。除了6幅位于羅店(1)、松江新城(2)、金匯(1)、江川紫竹(1)和華漕(1)的土地為溢價(jià)成交外,其余地塊均以底價(jià)成交。
從4月開始,成交建面和土地出讓金同比均出現(xiàn)增長。本月土地供應(yīng)幅數(shù)為19幅,比10月有所增長,供應(yīng)建面也環(huán)比增長43.1%,但兩者仍處于較低水平。
新房市場
11月供應(yīng)量大幅縮減,成交量也有所下降
1、11月新房成交量同比增長8%
11月,上海新建商品住宅成交面積約75.9萬平方米,環(huán)比下降20.8%,同比增長8%,成交量較10月有所下降;新增供給面積25.8萬平方米,環(huán)比下降66.4%,同比下降46.7%。
從供求關(guān)系來看,11月新房市場延續(xù)了10月供不應(yīng)求的局面。新房市場供應(yīng)量縮減較為明顯,需求端有所下滑,繼“金九銀十”新房市場成交火爆后,11月市場成交量雖有所下降,并非市場降溫,主因在于供應(yīng)量的大幅縮減。
2、11月新房成交均價(jià)同比上漲0.4%
11月,上海新建商品住宅成交均價(jià)為53259元/平方米,環(huán)比下降1.0%,同比上漲0.4%。新房成交均價(jià)較上月略跌,跌的原因主要與外環(huán)外成交量增長明顯有關(guān),略高于去年同期。成交的新房主要集中在外環(huán)外,占比高達(dá)87.0%,其中外郊環(huán)間占比有一定上升。區(qū)域方面,成交的新房主要集中在浦東、青浦、閔行等地。
3、11月存銷比為6.8個(gè)月
截至2020年11月底,上海新建商品住宅庫存為613萬平方米,環(huán)比下降7.6%,同比下降20.0%。存銷比方面,11月上海新建商品住宅存銷比為6.8個(gè)月。觀察數(shù)據(jù)可知,自2020年5月以來存銷比呈現(xiàn)不斷下降的態(tài)勢,這主要是由于國內(nèi)疫情不斷好轉(zhuǎn),上海房地產(chǎn)市場也逐漸復(fù)蘇。今年5-7月一直出現(xiàn)新房供不應(yīng)求的局面,導(dǎo)致庫存面積不斷下降,存銷比也隨之持續(xù)降低。8-9月新房供應(yīng)量大幅增加,一定程度上緩解了前幾月供不應(yīng)求的局面。10月供應(yīng)量縮減明顯,需求端依然強(qiáng)勁,因此再一次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況,存銷比也進(jìn)一步下降。11月供應(yīng)量稀少,,但仍幾倍于供給端,供不應(yīng)求的情況加劇,存銷比繼續(xù)下降。
二手房市場
11月成交量有所增長,創(chuàng)4年來新高
1、11月成交量同比增長81.4%
11月,上海二手住宅成交套數(shù)約為3.2萬套,環(huán)比增長13.5%,同比增長81.4%。11月上海二手房的成交量較上月有所增長,同比增幅較為明顯,成交量創(chuàng)4年來新高。2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大,自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開始,二手房市場狀態(tài)火熱,5-7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬套、3.1萬套,10月由于國慶假期的影響,數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動(dòng),因此成交量回落到與5、6、7月相當(dāng)?shù)乃。?shù)據(jù)顯示,2020年上海前11個(gè)月二手房市場成交量同比增長20.7%。從成交房源結(jié)構(gòu)來看,11月份成交房源中平均面積為83.28平米,較上月微升。成交主要集中在浦東、寶山、閔行等地區(qū),成交量排名前三位的板塊分別為周康、三林、南橋新城。
2、二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%
統(tǒng)計(jì)局公布的10月70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)中,上海二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%,同比上漲5.2%。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù) ,11月二手房住宅套均總價(jià)為347萬元,成交均價(jià)為41731元/平米。成交總額排名前三位的板塊分別為聯(lián)洋、金楊、陸家嘴。上海各區(qū)二手房成交價(jià)格均有不同程度的上漲。以浦東新區(qū)、黃浦區(qū)和閔行區(qū)最為明顯,分別環(huán)比上漲1.0%、0.9%、0.8%,同比上漲6.8%、6.8%、6.0%。
自今年7月開始,杭州、深圳、沈陽等十幾個(gè)熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控。8月底住建部、央行更出臺(tái)了約束開發(fā)商融資的“345新規(guī)”。參加7月24日座談會(huì)、8月26日城市會(huì)商會(huì)的14個(gè)城市中,除了北上廣和長沙以外10個(gè)城市全部出臺(tái)了新政策,而深圳政策最為嚴(yán)苛。9月上海落戶政策松動(dòng)以及11月上海政府發(fā)布年內(nèi)第二次落戶優(yōu)化政策,未來也會(huì)對房地產(chǎn)市場需求端產(chǎn)生一定程度的影響。隨著“345新規(guī)”的推行,各大房企必將面臨融資結(jié)構(gòu)的明顯調(diào)整。11月“十四五”規(guī)劃建議的發(fā)布,“房住不炒”仍是未來五年全國樓市調(diào)控的主基調(diào),也是上海以及各地方因城施策不可動(dòng)搖的根本。
來源:易居研究院
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