2019年，樓市深度調(diào)控期，昔日出場自帶光環(huán)的地王，迎來了周轉(zhuǎn)和盈利的雙重壓力，部分曾經(jīng)的高價地暫緩入市，房企亦“見風(fēng)使舵”轉(zhuǎn)換策略。
地王盛名，終成負累�！百�博式”進場之后又當(dāng)如何退場？
“低溢價、高流拍，土地市場的地王潮已一去不復(fù)返。”1月4日，一位研究機構(gòu)分析人士對時代周報記者表示，過去一年，樓市的平穩(wěn)態(tài)度，土地市場感知明顯。
近日，克而瑞最新出爐的2019年房企新增貨值排行榜顯示，1-12月銷售百強房企新增貨值超9.7萬億元，較2018年下降10%左右。
百強房企中，49%的企業(yè)拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上，謹慎的態(tài)度一覽無遺。
樓市深度調(diào)控期，昔日出場自帶光環(huán)的地王，也迎來了周轉(zhuǎn)和盈利的雙重壓力。
時代周報記者發(fā)現(xiàn)，散布在北京、上海、廣州、蘇州等地的多個地王項目，患上了入市“拖延癥”，部分2016年出讓的地王，至今未有開盤時間表。
克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，北京、杭州已入市的地王，約有七成面臨虧損，廈門則是盈虧參半。廣州地王的日子稍微好過，地王虧損的比重不足一成，但仍有項目盈利承壓。
“跑貨型的地王，選擇保本或者虧錢賣掉，盡快回籠資金，另有部分企業(yè)還在苦熬，但樓市降溫期比較長，財務(wù)成本也在滾雪球，未來獲利空間已大大縮小�！�1月4日，易居中國研究院副院長楊紅旭對時代周報記者分析稱。
部分地王暫緩入市
拿地時眾星捧月，入市前關(guān)山阻隔。這是目前一些地王的真實寫照。
2016年9月，蘇州限購后的首場土拍中，仁恒以20.67億元拿下蘇地2016-WG-46號地塊，成交樓面價3.87萬元/平方米，溢價率81.03%，刷新區(qū)域地王紀錄。
2020年伊始，蘇州古城耦園旁、相門城墻腳下的仁恒前地王，正在熱火朝天地施工建設(shè)中。地塊規(guī)劃顯示，住宅部分將打造成聯(lián)排別墅和獨棟別墅。
不過，對于項目入市銷售情況，1月3日，仁恒置地蘇州公司相關(guān)負責(zé)人回復(fù)時代周報記者：“暫時還沒有明確的時間表�！�
在廣州珠江后航道邊，一幅創(chuàng)下廣州土地市場最高單價紀錄并保持至今的地王項目，同樣開發(fā)遲滯，尚未入市。
2017年3月，時代中國力壓萬科、華潤等24家房企，以總價20.37億元、樓面地價約5.54萬元/平方米摘得石崗路AH051028地塊，刷新廣州最高單價紀錄。
近日，時代周報記者探訪該地塊時，看到工地內(nèi)已建出一幢高出圍墻的建筑，工作人員向記者透露，這是地塊內(nèi)規(guī)劃的學(xué)校，整個項目估計還要兩年才能建好，至于什么時候開始賣房，他表示并不清楚。
對于該地王的利潤空間，外界為開發(fā)企業(yè)捏一把汗，但時代中國方面持樂觀態(tài)度，該公司董事會主席及行政總裁岑釗雄曾回應(yīng)媒體，“不覺得這塊地買貴了”并預(yù)估“能帶來不錯的回報”。
與時代中國拿下廣州最貴單價地王類似，融信將上海靜安地王收入囊中后，也頻被追問開盤時間和盈利前景。
2016年8月，融信中國以110.1億元總價、10萬元/平方米名義樓板價、14.3萬元/平方米可售面積樓板價、139%溢價率，斬獲上海靜安區(qū)中興社區(qū)地王項目，刷新土地成交史上最貴地王紀錄。
時至今日，該地王仍未開盤入市，業(yè)內(nèi)甚至估計項目開發(fā)周期會達到50個月以上。
近日，一位房企業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，拿地時，“面粉”價格明顯高于“面包”，在當(dāng)前較為嚴苛的限價背景下，推盤即意味著“賠本”。
1月3日，就項目開發(fā)節(jié)奏等問題，融信中國相關(guān)人士回應(yīng)時代周報記者稱，項目具體由萬科操盤。
1月6日，萬科上海公司相關(guān)人士告訴時代周報記者，暫時沒有開盤時間表，有最新消息會及時告知。
部分項目銷售不佳
綜觀行業(yè)，不少入市的地王確實陷入了滯銷或虧本的窘境。
“本來想以時間換空間，但現(xiàn)在看來，限價沒有放松的跡象，價格的天花板在那里，要么是繼續(xù)沉淀資金，要么是微利或者虧本入市。”1月4日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對時代周報記者表示。
在克而瑞統(tǒng)計北京已入市的16個典型地王項目中，入市最快的平谷區(qū)單價地王項目北京嶺秀，拿地時樓面價高達1.43萬元/平方米，平均銷售均價才2.12萬元/平方米，低于出讓協(xié)議中規(guī)定的“商品住房銷售均價2.60萬元/平方米”。
除了北京遠郊地王受到“冷落”，上海郊區(qū)地王同樣遭遇滯銷，盈利空間受限嚴重。
最為典型的顧村板塊地王央璽項目，在限價“緊箍咒”下，項目售價被壓至6.20萬元/平方米左右，而該項目的拿地樓板價已高達5.37萬元/平方米。
該項目首次開盤推出的344套房源，開盤當(dāng)日只賣出了80套，去化率低至23%。此后，項目打出“買房送寶馬”的營銷噱頭，去化表現(xiàn)依舊平平。
一路南下到廣州樓市，中冶置業(yè)欲用地王來撬動城市布局的打法，當(dāng)前正面臨著重重考驗。
2016年8月以及11月，中冶置業(yè)耗資67.49億元，購入位于黃埔區(qū)和海珠區(qū)的兩幅地王，拿到進入廣州市場的“入場券”。其中，海珠區(qū)江燕路萬寶冰箱廠地塊，折合樓面地價4.26萬元/平方米。
1月1日，時代周報記者以購房者身份走訪了海珠區(qū)的中冶逸璟公館，由于并未預(yù)約，項目保安攔下了記者，該項目屬于驗資看房。
隨后，售樓處工作人員向時代周報記者介紹，項目在售的是實用面積在700?1000平方米的低密度住宅，總價在5000萬元左右，預(yù)約看房要先進行“千萬資產(chǎn)驗資”，這無疑大幅提高了看房門檻。
廣州市國土房管局官方網(wǎng)站陽光家緣看到，2019年12月20日，中冶逸璟公館領(lǐng)取了共計45套住宅的預(yù)售證。截至1月6日，該項目的已售總套數(shù)仍顯示為0。
房企策略轉(zhuǎn)變
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在被稱“地王年”的2016年，全年誕生了超過350宗單價和總價地王。這一井噴之勢在此后數(shù)年慢慢被弱化，不過地王并未完全銷聲匿跡。
“目前來看，大致有三個時間段內(nèi)的地王會比較難受。2016年2季度到4季度，出現(xiàn)在一線、強二線、東部個別三線以及都市圈的地王；2017年，二線城市誕生的部分高價地；以及2017年下半年到2018年上半年，樓市熱度傳導(dǎo)到三四線，拍出的一些高價地。這其中許多地王都被套住了。”楊紅旭表示。
1月5日，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄向時代周報記者表示，地王項目盈利依賴于土地市場價格不斷攀升。
劉澄認為，目前，房地產(chǎn)處于整體平穩(wěn)階段，地王很難通過市場化手段獲得預(yù)期收益，房企更多依賴于政策配套調(diào)整或與政府協(xié)商其他條件來推動地王項目運作。
對于摘獲地王的房企來說，在積極搶收與靜待時機之間，面臨抉擇。
1月4日，一家中型房企的區(qū)域營銷負責(zé)人告訴時代周報記者，總體來看，公司早幾年拿的地王項目入市情況都在預(yù)料之中，但近兩年，拿地更趨理性了，通過合作、收購等方式獲得土地的比重也在加大。
事實上，隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規(guī)則的變化，很多房企已轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展策略。
“大型城市，尤其是一線城市的開發(fā)邊界已經(jīng)確立，新增土地供應(yīng)減少是既定事實。如果單一通過招拍掛拿地開發(fā)，成本會比較高。”盧文曦分析稱，公開市場土地難覓的情況下，不少企業(yè)將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)向了舊城改造和收并購等方向。
回顧過去一年，龍頭房企競相“搶灘”舊改。
以廣州市場為例，2019年參與舊改的除了保利、富力、時代、奧園、越秀等本土房企，也包括升龍集團等外來房企。其中，升龍在廣州連續(xù)拿下4個舊改村，投資額最高達200億元。
同時，收并購市場表現(xiàn)活躍。
融創(chuàng)收購董家渡項目、世茂擬收購福晟項目資產(chǎn)包等，從多起并購案來看，房企的收并購對象已經(jīng)逐漸從小魚變成了有一定規(guī)模的大魚，收并購也進入了“大魚吃大魚”的階段。
審慎且多渠道拿地的情況下，克而瑞地產(chǎn)研究分析指出，2019年，百強房企的土地成交量不及上年同期，預(yù)計2020年的土地市場成交量也難以大幅增長。
其認為，從資金層面看，房企融資環(huán)境高度緊張，“錢緊”依舊，拿地態(tài)度愈加謹慎，預(yù)計2020年的土地市場大概率也會保持低位運行。
來源：時代周報
編輯：wangdc