隨著碧桂園2019年權(quán)益銷(xiāo)售額的披露,四大房企巨頭年終數(shù)據(jù)已全部出爐,在此前融創(chuàng)曇花一現(xiàn)月度超過(guò)萬(wàn)科后, “碧萬(wàn)恒融”成為最終2019年房企銷(xiāo)售榜前四強(qiáng),且排位座次未發(fā)生變化。截至2019年末,四家龍頭房企全口徑銷(xiāo)售額均已突破5500億元,三甲的門(mén)檻更是提至6000億元。
6000億元門(mén)檻
1月6日,碧桂園發(fā)布公告稱(chēng),公司及其附屬公司于2019年12月單月實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約123.6億元,同比增長(zhǎng)1.88%。雖然碧桂園未發(fā)布全年具體數(shù)據(jù),但根據(jù)此前公告,其2019年前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約5398.4億元。由此,碧桂園2019年銷(xiāo)售金額合計(jì)約5522億元。
值得一提的是,碧桂園自2018年7月開(kāi)始,僅公布實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益合同銷(xiāo)售金額,但根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年其全口徑銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到7715.3億元。統(tǒng)一數(shù)據(jù)對(duì)比,萬(wàn)科以6308.4億元位居第二,恒大以6010.6億元位居第三。
數(shù)據(jù)顯示,“碧萬(wàn)恒”的銷(xiāo)售增速不約而同進(jìn)入放緩周期。截至2019年末,萬(wàn)科銷(xiāo)售金額雖已達(dá)到6308.4億元,但同比僅增長(zhǎng)3.94%,不及上年同期14.5%的增幅;恒大累計(jì)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)約9%,同樣低于上年同期的10.1%;碧桂園2018年權(quán)益銷(xiāo)售5018.8億元,同比增長(zhǎng)31.25%,而2019年同比僅增長(zhǎng)10%,剛剛跨過(guò)兩位數(shù)門(mén)檻;融創(chuàng)雖然以21%的增長(zhǎng)率奪得增速冠軍,但其增速也由上年同期的27.3%回落至21%。
在2019年的“碧萬(wàn)恒融”中,萬(wàn)科和恒大的銷(xiāo)售增速已下降至個(gè)位數(shù),碧桂園增速剛剛跨過(guò)兩位數(shù)門(mén)檻,頭部房企整體增速放緩。
事實(shí)上,這種增速放緩的表現(xiàn),也與房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)大致吻合。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2019年前11個(gè)月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積148905萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)0.2%,增速比1-10月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。而全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為139006億元,同比增長(zhǎng)7.3%,增速持平。從數(shù)據(jù)上看,全國(guó)商品房的面積、金額同比增速均保持小幅增勢(shì),整體趨穩(wěn)。
“增量”轉(zhuǎn)“提質(zhì)”
克而瑞研究中心指出,市場(chǎng)真實(shí)情況或許比企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜从车囊恪D壳笆袌?chǎng)去化壓力猶存,企業(yè)整體的去化率水平仍處于相對(duì)低位。從房企全年的推貨及去化情況來(lái)看,2019年規(guī)模房企整體在售項(xiàng)目平均單盤(pán)產(chǎn)能較2018年下滑,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要靠項(xiàng)目在售項(xiàng)目的數(shù)量提升。特別是2019年9月以來(lái)適逢年底供貨高峰,企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)谕曝、營(yíng)銷(xiāo)力度雙雙加碼的推動(dòng)下企穩(wěn)回升。
據(jù)了解,為保證成交量,房企“以?xún)r(jià)換量”逐漸常態(tài),龍頭房企也不例外。進(jìn)入2019年四季度以來(lái),龍頭房企推盤(pán)力度大增,其中碧桂園、中國(guó)恒大10月單月銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng)約40.46%、70.2%。
以恒大為例,2019年9月和10月,恒大連續(xù)刷新單月銷(xiāo)售紀(jì)錄,分別實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額831.3億元和903億元;相應(yīng)的銷(xiāo)售均價(jià)也隨著推盤(pán)力度不斷走低,2019年9、10月分別為10054元/平方米、9336元/平方米。2019年全年恒大的銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10281元,與2018年每平方米10515元相比微降2%。
在財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),恒大的“以?xún)r(jià)換量”是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影,房企增速放緩主要受制于整體市場(chǎng)行情低迷。但對(duì)于頭部房企而言,增速放緩也源于其銷(xiāo)售額基數(shù)的增長(zhǎng),在大的體量下,增速趨于穩(wěn)定屬于正,F(xiàn)象。
“除上述因素外,為適應(yīng)新的市場(chǎng)周期,房企自身戰(zhàn)略調(diào)整也是增速放緩的關(guān)鍵原因!眹(yán)躍進(jìn)表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由高速發(fā)展過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展階段,作為行業(yè)領(lǐng)頭羊,頭部房企總能先人一步,這是行業(yè)發(fā)展的必然過(guò)程,企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)也由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。
排名第二的萬(wàn)科,在“碧萬(wàn)恒”中增速最慢,這或許也與其率先邁出內(nèi)部調(diào)整這一步有關(guān)。高喊“活下去”的萬(wàn)科在2019年將“收斂聚焦,鞏固提升基本盤(pán)”設(shè)為重點(diǎn)詞匯,萬(wàn)科總裁祝九勝曾直言,“我們對(duì)規(guī)模的追求和依賴(lài)變得不那么重了,我們自己的觀點(diǎn)是,要在能力上做到領(lǐng)先和領(lǐng)跑”。
為了“活下去”,萬(wàn)科把回款指標(biāo)當(dāng)作了超越銷(xiāo)售額、利潤(rùn)等指標(biāo)的最核心指標(biāo)。不過(guò)從2019年的銷(xiāo)售額來(lái)看,恒大與萬(wàn)科相差不過(guò)300億元,如果萬(wàn)科繼續(xù)“收斂聚焦”,很可能會(huì)被6500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的恒大所超越。
“追趕者”融創(chuàng)
相對(duì)于碧桂園、萬(wàn)科、恒大的“低位”運(yùn)行,排名第四的融創(chuàng)仍保持較高的銷(xiāo)售增速,與第三名恒大之間的差距已從2018年的863.5億元拉近至448.5億元。
克而瑞研究中心指出,融創(chuàng)則憑借其收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)、充裕的可售貨量,首次突破5000億元規(guī)模,2019年9-11月連續(xù)3個(gè)月單月銷(xiāo)售均保持在600億元以上。2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額5556.3億元,同比增長(zhǎng)超20%,突破全年5500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。
回顧融創(chuàng)2019年的表現(xiàn),其一直保持著月均570億元的銷(xiāo)售額,最高點(diǎn)于11月沖至666.5億元。值得一提的是,2019年前11個(gè)月,融創(chuàng)首次以3454億元對(duì)3445.9億元的微小數(shù)額差距,實(shí)現(xiàn)對(duì)萬(wàn)科的超越。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)融兩家銷(xiāo)售額的差距主要是在2019年10月縮小的。2019年前9月,萬(wàn)科與融創(chuàng)的銷(xiāo)售額對(duì)比還維持在2853.4億元和2552億元,萬(wàn)科多出融創(chuàng)300余億元之多。而到了前10月統(tǒng)計(jì)時(shí),萬(wàn)科、融創(chuàng)的銷(xiāo)售額分別是3119.4億元、2997億元,兩者相差122.4億元,差距顯著縮小。在多家房企打折促銷(xiāo)的大背景下,萬(wàn)科10月的促銷(xiāo)力度則相對(duì)較弱,以至于最終被融創(chuàng)趕超。
對(duì)于短期銷(xiāo)售額超過(guò)萬(wàn)科,融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示,“這是意外,融創(chuàng)年度排名還會(huì)保持在第四”。
事實(shí)上,從已公布的數(shù)據(jù)也可以看出,與“三巨頭”相比,融創(chuàng)還屬于追趕者,這也可以解釋其兩位數(shù)增長(zhǎng)的原因。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng),此次融創(chuàng)以21%的增速遙遙領(lǐng)先于“碧萬(wàn)恒”,但其銷(xiāo)售額卻未能邁入6000億元陣容。由此可見(jiàn),與“碧萬(wàn)恒”相比,融創(chuàng)還處于快速追趕階段。
處于市場(chǎng)下行周期,各大房企拿地態(tài)度趨于理性。而一向有著“并購(gòu)?fù)酢敝Q(chēng)的孫宏斌則在2019年頻頻出手,先后收購(gòu)了包括泛海、陽(yáng)光100、云南城投集團(tuán)等公司旗下多項(xiàng)資產(chǎn)。在克而瑞研究中心發(fā)布的房企TOP100新增貨值的報(bào)告中,融創(chuàng)中國(guó)在2019年的新增貨值達(dá)到7349.7億元,僅次于碧桂園的7398.7億元。
來(lái)源:北京商報(bào)網(wǎng)
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