新冠肺炎沖擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在交易、房企融資和經(jīng)營(yíng)、購(gòu)房需求等多方面面臨困境，近期市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的呼聲日盛。應(yīng)對(duì)這些呼聲，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)如何走？今天我們結(jié)合近期的政策變化和未來(lái)市場(chǎng)演變邏輯，做一個(gè)預(yù)測(cè)。

　　預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整，我們認(rèn)為需要回答以下兩個(gè)問(wèn)題：

　　（1）長(zhǎng)期中是否應(yīng)該？

　�。�2）短期內(nèi)是否必要？

　　對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題，中央和地方、決策層和市場(chǎng)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和房企都有著不同的回答。

　　調(diào)控政策歷史演變

　　2016年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控大致經(jīng)歷了“因城施策”（2016年）、“棚改貨幣化”（2015年-2018年）、“房住不炒”（2017年至今）、“不短刺激”（2019年至今）等4個(gè)主要階段，從趨勢(shì)上看，調(diào)控政策不斷加碼，力度不斷加強(qiáng)。

　　但進(jìn)入2019年，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，投資需求增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)調(diào)控面臨了更大的不確定性。彼時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施和制造業(yè)投資增速由2018年的10%左右下降到2019年的不到5%。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的適當(dāng)放松預(yù)期開(kāi)始提升。而事實(shí)上，2019年的房地產(chǎn)投資在較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性下仍然保持著10%的增長(zhǎng)，這背后隱約存在著房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期。

　　中央層面調(diào)控的微妙變化

　　2月20日，5年期的LPR下降了5個(gè)BP至4.75%。下降的背后是房地產(chǎn)調(diào)控的政策博弈。首先需要強(qiáng)調(diào)的是，“房住不炒”仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，系統(tǒng)性放松的可能性微乎其微。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在貨幣政策層面發(fā)生微妙變化，即未來(lái)短期內(nèi)的貨幣政策放松不再像以往那樣對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，而有可能進(jìn)行適度的放寬。5年期基準(zhǔn)利率的下降，對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期融資也是個(gè)利好。

　　此外，中央層面針對(duì)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的及時(shí)復(fù)工，也提出了諸多措施（參見(jiàn)下表）。

　　總體而言，中央仍然堅(jiān)持“房住不炒”和“不短刺激”，即保證房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　這就回答了上面的問(wèn)題（1）：長(zhǎng)期不會(huì)明顯放松房地產(chǎn)調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能被房地產(chǎn)再次“綁架”。

　　同時(shí)值得注意的是，央行領(lǐng)導(dǎo)在近期接受采訪時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了5年期LPR的下降不會(huì)改變房貸利率，商業(yè)銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。

　　地方調(diào)控更積極

　　在中央堅(jiān)持“房住不炒”時(shí)，地方政府更強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“一城一策”。這是疫情影響下房地產(chǎn)調(diào)控的第二個(gè)微妙變化，即地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策及時(shí)地做了調(diào)整，并且這種調(diào)整是同時(shí)強(qiáng)調(diào)了供給端和需求端。

　　這也回答了上面的問(wèn)題（2）：部分城市在短期內(nèi)有必要在邊際上放松房地產(chǎn)市場(chǎng)，以保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)異常波動(dòng)。

　　盡管這種調(diào)整并未涉及大幅度放寬限購(gòu)、限售等政策，但其他層面的調(diào)整正在密集出臺(tái)。春節(jié)以來(lái)，已經(jīng)有上海、天津、杭州、蘇州、西安、南昌、合肥、福州、沈陽(yáng)、廣州南沙開(kāi)發(fā)區(qū)、重慶江津區(qū)、無(wú)錫、嘉興、中山、承德等地調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　具體而言，這些政策可分為三類(lèi)：

　　（1）行政審批層面，各城市通過(guò)加強(qiáng)線上審批、加快運(yùn)轉(zhuǎn)效率等相關(guān)方式鼓勵(lì)房企復(fù)工，維持市場(chǎng)供給穩(wěn)定。

　�。�2）融資層面，很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解房企資金壓力，不至于發(fā)生現(xiàn)金流危機(jī)。

　�。�3）土地供給層面，上海、浙江、西安、無(wú)錫等地均提出土地出讓金可以延期、分期繳納，通過(guò)合理的土地市場(chǎng)政策調(diào)整，推動(dòng)土地增量供應(yīng)，盤(pán)活存量，有效緩解土地資源的空缺。

　　下表列出了部分城市的代表性調(diào)整：

　　值得一提的是，浙商銀行在近期調(diào)整了首套房首付比例——即對(duì)非“限購(gòu)”城市，根據(jù)當(dāng)?shù)亍跋拶?gòu)”、“限貸”和監(jiān)管政策情況，首套個(gè)人住房的首付貸款比例從原來(lái)的三成調(diào)降至二成。

　　這說(shuō)明一部分金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)了需求端融資政策松動(dòng)。預(yù)計(jì)未來(lái)，來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的房貸放松條款還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。

　　這些政策一方面是為了在供給端緩解房企的資金壓力，另一方面也為了在需求端減少房企拿地顧慮，降低拿地成本，活躍當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)。而這背后是地方政府土地出讓金的增長(zhǎng)乏力。2019年以來(lái)地方政府土地出讓金收入增長(zhǎng)率大幅下滑，并在上半年連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（參見(jiàn)下圖）。

　　但土地出讓金增速又在下半年略微有所回升，這還是源自于2019年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整：面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和土地市場(chǎng)的壓力，自2019年10月起，多地已經(jīng)對(duì)限購(gòu)等需求端調(diào)控進(jìn)行邊際放松。例如南京、天津、三亞等城市以人才落戶(hù)的名義針對(duì)性放松房地產(chǎn)限購(gòu)政策。而在此之前，已有青島、濱海新區(qū)、杭州、珠海、上海臨港等多地以人才落戶(hù)方式或者直接對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。

　　房?jī)r(jià)壓力驅(qū)動(dòng)調(diào)控持續(xù)

　　通過(guò)上面的分析，我們回答了文章開(kāi)頭的兩個(gè)問(wèn)題。我們預(yù)測(cè)，這兩個(gè)問(wèn)題的回答將在未來(lái)中短期內(nèi)繼續(xù)有效，背后的一個(gè)重要原因是經(jīng)濟(jì)仍處于較長(zhǎng)的恢復(fù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能例外。

　　從房?jī)r(jià)看，進(jìn)入2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。今年1月份，無(wú)論是新房還是二手房，銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有所下降。具體來(lái)說(shuō)，新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，較去年12月份減少3個(gè)城市；二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有33個(gè)，較去年12月份減少了5個(gè)城市。

　　現(xiàn)在看來(lái)，2月份的房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)下降。若這種趨勢(shì)持續(xù)下去，房地產(chǎn)在邊際上的放松趨勢(shì)也將更為明確。

　　來(lái)源：蘇寧財(cái)富資訊