大約在一個月前,位于廣州海珠區(qū)的廣州人工智能與數(shù)字經濟試驗區(qū)(琶洲西區(qū))的華邦國際中心和騰訊微信總部兩大寫字樓項目工地率先復工,琶洲、金融城等新興商務片區(qū)的在建項目也已陸續(xù)復工投建。不過,受新冠肺炎疫情影響,國內各寫字樓工地工期普遍延遲了一個月左右,由此寫字樓新增供應也被相應推后。
與此同時,寫字樓市場與租賃入駐企業(yè)緊密相關,業(yè)內有觀點認為,疫情導致企業(yè)盈利下降和需求疲軟,或將提升寫字樓市場的空置率,并增加租金下行壓力。
市場空置率或將上升
新冠肺炎疫情對房地產市場的影響是全方位的。寫字樓市場也同樣未能幸免。
以廣州市場為例,合富大數(shù)據(jù)顯示,2月廣州寫字樓沒有新增供應,成交量為10460平方米,環(huán)比1月下降84%,達近四年來的最低位。 其中,位于黃埔區(qū)的廣州鋼鐵博匯項目未對外正式發(fā)售,而是以整層為單位網簽,因此成交量較大。不過,該項目成交已占據(jù)全市所有寫字樓成交量的91%。其余在售寫字樓項目均為零星成交。
“在疫情影響下,地產市場交易類服務明顯受挫”,戴德梁行廣州業(yè)務及市場部主管蘇俊龍向南方日報記者表示,預計廣州寫字樓市場會有部分項目延緩入市。
而在全國范圍內,寫字樓市場新增供應也面臨延緩入市。世邦魏理仕在一份報告中預計,寫字樓市場約有13%的新增供應將延遲交付,預測2020年全年新增供應下調至890萬平方米。新增供應主要來源于核心商務區(qū)和新興商務區(qū)。
盡管寫字樓新增供應存在收窄的可能性,但業(yè)內普遍認為寫字樓市場空置率會因疫情而承壓。蘇俊龍預計,廣州寫字樓空置率2020年第一季度或將有所上升。
戴德梁行日前發(fā)布的一份寫字樓調研報告中指出,疫情影響下在寫字樓租賃辦公的企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎,其中近八成的企業(yè)短期內沒有計劃,另有6%的企業(yè)甚至考慮縮租或退租。而從全國來看,近一年寫字樓市場都存在供需不平衡的狀態(tài),需要花較長的周期去庫存,消化大量供應,而此次疫情可能會在此周期上延長半年以上的時間。
世邦魏理仕報告預計,今年全國寫字樓空置率將攀升至25%,有15個城市的空置率或達歷史最高。
租金水平下降
寫字樓收入是不少商業(yè)項目地產商的重要收入來源,戴德梁行調研報告顯示,考慮對寫字樓項目減免租金的受訪企業(yè)占22%,另有約64%的受訪企業(yè)表示會觀察疫情走勢來制定后續(xù)措施。
不過,相比房企在商業(yè)零售項目中對租戶大規(guī)模減免租金和管理費不同,寫字樓租金減免主要依靠國有企業(yè)來帶動。戴德梁行調研顯示,在愿意減免租金的企業(yè)中,國有企業(yè)占四成,房地產發(fā)展商占34%。
總體而言,宣布減免租金的企業(yè)并不算多。有分析認為,這與進駐寫字樓的企業(yè)能夠采取線上辦公保持業(yè)務正常運轉,保障一定程度的業(yè)績,使得租金壓力與商鋪相比較小所致。同時,免除商鋪租金后,寫字樓租金反而成為重要的收入來源。
不過,即便不考慮減免租金措施帶來的影響,國內寫字樓市場租金水平仍呈現(xiàn)下降趨勢。世邦魏理仕統(tǒng)計的17個內地城市中,除廣州預測租金保持不變外,其余16個城市均有不同程度的下降,北京、上海、深圳的預測租金增長率分別為-1.1%、-1.2%和-1.9%。
而在廣州,過去兩年部分高端寫字樓租金水平也出現(xiàn)下滑。南方日報記者梳理廣州市房地產租賃管理所公布的2019年、2018年房屋租金參考價后發(fā)現(xiàn),租金排名靠前的65個寫字樓物業(yè),2019年租金參考價平均值為每月174.75元平方米,相較2018年參考價上升0.20%,但有24個寫字樓項目租金出現(xiàn)同比下降。
租金下降的寫字樓中不乏周大福中心、廣州國際金融中心、保利中心等位于珠江新城的高端項目。奧園大廈、萬菱匯等6個項目租金降幅超過5%,降幅最大的海航大廈或許受收購和企業(yè)層面因素影響,租金參考價從2018年的200元一路降至2019年的150元,降幅達到25%。
如何復蘇?
新冠肺炎疫情影響下,部分中小企業(yè)由于經濟活動受限,或造成短期內流動風險和債務風險加劇,由于寫字樓與辦公企業(yè)的緊密聯(lián)系,疫情對中小企業(yè)的影響同樣會傳導至寫字樓市場,影響租賃活動及租賃收入。
不過,業(yè)界對寫字樓市場的恢復多抱有相對樂觀的態(tài)度。合富輝煌(中國)商業(yè)地產總經理張智斌就表示,寫字樓市場始終和城市及產業(yè)發(fā)展密不可分,只要大趨勢是向好的,市場就有希望與生機,預計成交有望在年中前后恢復較為正常水平。
戴德梁行調研報告認為,如果工作場所很快實現(xiàn)重新開放,國內經濟活動相對較快反彈,寫字樓市場將在中長期內得以恢復,能夠應對突發(fā)公共事件的寫字樓將更受租戶信任,智能管理、健康和安全也將是未來提升寫字樓市場競爭力的主要因素。鑒于新項目受疫情影響推遲入市,未來可能會出現(xiàn)集中入市潮。
世邦魏理仕報告指出,盡管2020年第一季度全國范圍內辦公需求可能會下降40%左右,但在之后的幾個季度中,隨著疫情的減弱以及金融和TMT行業(yè)新增長引擎的推動,需求會逐漸企穩(wěn)并反彈。因此,全年寫字樓市場凈吸納量有望達到350萬平方米,與2019年基本持平。
來源:南方日報