被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的土拍市場(chǎng)在今年3月出現(xiàn)局部升溫勢(shì)頭。
廣州、上海等一線城市先后出現(xiàn)成交總價(jià)或成交單價(jià)沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價(jià)先拔頭籌,隨后廣州越秀地塊以6.46萬元/平方米的樓面價(jià)格樹立新的價(jià)格標(biāo)桿。僅3月9日至3月15日一周,機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加了246%。3月16日至3月22日,一二線城市土地供應(yīng)量繼續(xù)走高,其中二線城市實(shí)現(xiàn)環(huán)比倍增。
與此同時(shí),樓市交易亦似乎迎來復(fù)蘇信號(hào)。3月連續(xù)多周,一二線城市整體成交環(huán)比大幅增長。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),隨著央行出臺(tái)5000億元再貸款再貼現(xiàn)支持企業(yè)、民眾復(fù)工復(fù)產(chǎn),各地方政府因城施策陸續(xù)出臺(tái)一系列措施,大部分房企的拿地?zé)崆楹屯顿Y開發(fā)信心已逐步被激活,剛需和改善型需求也受到開發(fā)商主動(dòng)靈活的營銷策略吸引重新回歸市場(chǎng)。
龍頭房企逆市抄底土拍市場(chǎng)
3月中旬,面對(duì)疫情沖擊,廣州市果斷推出《2020年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,其中221宗商住、商服用地總用地面積就達(dá)到933萬平方米,總面積同比2019年略有增長。
與此同時(shí),廣州市城投集團(tuán)以23.57億元奪得廣州越秀區(qū)一宗建筑面積為4.95萬平方米的地塊,剔除回遷房部分,折合可售樓面價(jià)達(dá)到6.46萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析,按照這個(gè)價(jià)格和面積,建成的住宅銷售價(jià)格至少需要10萬元/平方米,才能保證賺錢。6.46萬元/平方米的可售樓面價(jià)也創(chuàng)下廣州拍地單價(jià)的歷史新紀(jì)錄。緊接著,廣州成功出讓番禺漢溪大道北側(cè)宅地和白云齊富路商地,成交總價(jià)為44.8億元。
有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè),2月份以來,市場(chǎng)普遍預(yù)期土地供應(yīng)會(huì)增加,溢價(jià)率會(huì)降低,金茂、綠城、保利、華潤、首開、越秀、廣州城投等國企、央企,以及恒大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續(xù)搶灘各地土拍市場(chǎng),逆市抄底。其中,保利地產(chǎn)近期在北京、廣州、長沙等一二線重點(diǎn)城市就豪擲84.88億元資金新增了5個(gè)項(xiàng)目,拿地面積達(dá)44.18萬平方米。
事實(shí)上,根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),在疫情影響較嚴(yán)重的1-2月,香港置業(yè)、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企,投入資金總額就達(dá)到726億元,同比增長19.8%,而排名TOP100的房企拿地總額達(dá)到1984億元,同比增長7.2%。為保持未來業(yè)績?cè)鲩L,龍頭企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備力度,也加大了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。從布局重點(diǎn)來看,房企普遍將目標(biāo)鎖定在一二線重點(diǎn)城市,尤其是粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化區(qū)域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點(diǎn)三四線城市。
3月以來,房企融資渠道大幅增加,資金面有所改善,各地亦因城施策在土地供應(yīng)和交易上積極做好保障和服務(wù),包括加大地塊推介、調(diào)整優(yōu)化地塊開發(fā)要求等,使得房企拿地的顧慮減少。若后續(xù)房屋銷售市場(chǎng)能夠盡快恢復(fù)正常,土拍市場(chǎng)回暖的壓力會(huì)更小。綜合上述因素,易居房地產(chǎn)研究院預(yù)判,3月份土地交易市場(chǎng)將有反彈和小復(fù)蘇的可能。
一二手住宅交易現(xiàn)回暖信號(hào)
在經(jīng)歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷后,3月的樓市表現(xiàn)被業(yè)內(nèi)人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制后市場(chǎng)能夠迎來“報(bào)復(fù)性增長”。
3月頗為賣樓人士所津津樂道的是,3月16日晚間萬科星城288套公寓開盤僅7分半鐘即售罄,銷售金額達(dá)2.99億元。萬科星城在線上選房結(jié)束后不久,便加推房源。3月13日位于蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源,套均價(jià)格4200萬元起步,8秒售罄,銷售金額達(dá)6億元。3月12日光明區(qū)勤誠達(dá)正大城453套酒店公寓產(chǎn)品——8C獨(dú)棟亞朵酒店公寓開盤,吸引了過百人戴著口罩前往。結(jié)合廣州等其他城市表現(xiàn)來看,有人認(rèn)為一線城市已提前結(jié)束“休眠模式”。
從監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看,3月以來,一二三線城市成交量逐漸恢復(fù)到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周,一線城市就成交46.75萬平方米,環(huán)比上一周增加2.27萬平方米。3月中上旬,中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的全國40個(gè)主要城市的市場(chǎng)成交量相比2月份有明顯復(fù)蘇,網(wǎng)簽成交量平均上漲了40%,但同比依然下調(diào)了20%以上。
數(shù)據(jù)顯示,截至3月25日,廣州3月網(wǎng)簽一手住宅成交量達(dá)4391宗,環(huán)比上漲487%;總成交面積為47.82萬平方米,環(huán)比上升480%。同時(shí),3月廣州新增供應(yīng)一手住房5930套,約合62.16萬平方米,套數(shù)超過1月的5406套,創(chuàng)下年內(nèi)新高。對(duì)此,中原地產(chǎn)認(rèn)為,當(dāng)前新批預(yù)售審批速度加快,市場(chǎng)從源頭起被逐步激活。
3月16日至3月22日,CREIS中指數(shù)據(jù)則顯示,一線城市成交面積環(huán)比增長31.6%,二線代表城市環(huán)比增長15.7%,三線代表城市環(huán)比增長36.5%。其中,北京環(huán)比上一周增長了50.29%,上海環(huán)比增長18.49%,廣州環(huán)比增長84.74%,深圳環(huán)比減少11.49%,是一線城市唯一環(huán)比減少的城市。在二線城市中,福州、大連、青島、濟(jì)南、重慶、東莞等均有大幅環(huán)比增長,三線城市韶關(guān)甚至環(huán)比增長超過350%。
在二手房方面,3月16日至22日為例,鏈家監(jiān)測(cè)的18城二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比繼續(xù)增加27.5%,連續(xù)七周增加,成交量已經(jīng)超過去年12月周均水平,相當(dāng)于2019年3月周均水平的75%。過去4周,18城平均以91.3%左右的環(huán)比增幅速度回升。其中,18個(gè)城市中有10個(gè)城市成交量已經(jīng)超過去年3月周均成交水平的80%。
政策分化 30城下調(diào)房貸利率水平
土地拍賣和房屋交易市場(chǎng)的復(fù)蘇,與當(dāng)前國家“三穩(wěn)”政策和“一城一策”的科學(xué)調(diào)控有關(guān)。
據(jù)中指院監(jiān)測(cè),新冠疫情暴發(fā)以來,受多地線下售樓處、中介門店關(guān)停等影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售嚴(yán)重受阻,為緩解房企短期資金壓力,防范行業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),各地積極靈活因城施策,截至3月26日,約50個(gè)省市在供給端出臺(tái)了促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的利好政策,主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時(shí)間、降低房屋預(yù)售條件、為企業(yè)減稅降費(fèi)延緩繳納期限等內(nèi)容。
金融政策層面的改善和優(yōu)化不僅讓企業(yè)得到更多融資機(jī)會(huì),同時(shí)也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關(guān)鍵。融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的《2020年3月中國房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示,2020年3月,全國首套房貸款平均利率為5.48%,環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.77%,環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)。這已經(jīng)是房貸利率連續(xù)4個(gè)月下調(diào)。
數(shù)據(jù)顯示,全國有30城下調(diào)房貸利率水平。從首付比例來看,3月份,全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支行中,首套房方面,6家銀行分(支)機(jī)構(gòu)下調(diào)首付比例,涉及到4個(gè)城市,其中上海的部分銀行將首套房首付首次調(diào)至三成。6家銀行分(支)機(jī)構(gòu)上調(diào)首付比例,涉及到4個(gè)城市,北京有3家銀行將首套房首付首次由原來的3.5成調(diào)至四成?傮w而看,51個(gè)重點(diǎn)城市貸款利率有升有降,樓市政策區(qū)域分化比較明顯,這意味著未來樓市整體走向也將出現(xiàn)分化。
有專家認(rèn)為,隨著“一城一策”的政策效應(yīng)逐步落地顯現(xiàn),4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)復(fù)蘇,企業(yè)的投資開發(fā)熱情也將加快升溫。中原地產(chǎn)也認(rèn)為,隨著疫情影響不斷降低,預(yù)計(jì)4月將有越來越多買家走出家門,回流市場(chǎng);同時(shí)各行各業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)亦將引導(dǎo)更多潛在買家返回一線城市,預(yù)計(jì)樓市熱度將進(jìn)一步回溫。
來源:南方日?qǐng)?bào)
編 輯:chenhong