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買限競房,為何首選“中”字頭央企操盤?
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-4-21 14:22:04
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[提要]近兩年,限競房作為北京樓市的主力,因為"限房價競地價",成為剛需客戶上車的首選產(chǎn)品。

  在利潤與品質(zhì)面前,限競房客戶和操盤手,如何算賬?

  一

    近兩年,限競房作為北京樓市的主力,因為"限房價競地價",成為剛需客戶上車的首選產(chǎn)品。

  但是因為限競房體量巨大,無形中增加了購房者的選擇難度,同時,也引發(fā)了限競房的激烈競爭。

  從市面上入市的限競房項目來看,有的賣相好,有的賣相差,去化分化的背后,有三個決定性因素:

  地段、產(chǎn)品、品牌。

  比如說,有些項目地段偏,單價又高,PK不過周邊的地鐵盤和次新盤,還有些項目戶型做的太差,相同面積功能差別大,甚至于采光、通風(fēng)都受到影響。

  單從產(chǎn)品來看,這些賣相差的限競房,引發(fā)客戶轉(zhuǎn)身或是吐槽的根源,是操盤手的取舍不當(dāng)和太過于追求利潤。

  具體到操盤上,一方面體現(xiàn)在規(guī)劃上,拉高排低,把重心放在了高溢價的疊拼或合院,另一方面在戶型設(shè)計上做文章,拉長進(jìn)深。

  面對這種現(xiàn)狀,前不久身邊朋友問了一個問題,買限競房,選擇的首要標(biāo)準(zhǔn)是什么?

  我們調(diào)研了一些業(yè)內(nèi)的朋友,給出的答案是,選擇"中"字頭央企操盤的限競房,更穩(wěn)妥一些。

  

  為什么這么說呢?業(yè)內(nèi)朋友給出了四點理由:

  1、社會責(zé)任,這是"中"字頭央企開發(fā)商的本色;

  2、品牌價值,"中"字頭央企開發(fā)商注重商譽(yù),介意企業(yè)形象;

  3、利潤取舍,保障買房人利益是考核指標(biāo);

  4、保障民生,限競房的出現(xiàn),本質(zhì)是為了房住不炒;

  綜合這四點理由,"中"字頭央企在限競房的操盤中,便會放棄部分利潤,來實現(xiàn)品質(zhì)的優(yōu)化,給購房人更好的居住感受。

  比如中海瀛海府項目和電建洺悅苑項目。

  前者瀛海府,在規(guī)劃和戶型上,下足了功夫,低密洋房規(guī)劃,88平米做到9.7米南向面寬,從空間感受來看,采光通風(fēng)面增加,自然居住舒適度提升。

  后者洺悅苑,則是在規(guī)劃和戶型上,做到了極致,規(guī)劃上并未拉高排低,保障了社區(qū)純粹,戶型設(shè)計上,剛需89㎡戶型,做出了三個臥室,南北通透、明廚明衛(wèi),整個戶型看不到浪費(fèi)面積,空間利用率很高。

  而改善型120㎡戶型,面寬與進(jìn)深比接近1:1,采光通風(fēng)面增加,舒適度極大提升。同時,九宮格式布局,功能性四居設(shè)計,實現(xiàn)了動靜分區(qū),具體到日常生活中,北向兩間臥室互不相擾,可以滿足不同家庭結(jié)構(gòu)需求。此外,設(shè)計入戶玄關(guān),也提升了產(chǎn)品的尊貴感。

  兩大主力戶型,約80%得房率,在限競房產(chǎn)品中并不多見。

  同時,這兩個項目地理位置優(yōu)越,洼地價值明顯,以洺悅苑為例,處于豐臺南四環(huán)區(qū)域,坐享新機(jī)場發(fā)展紅利,周邊配套齊備,生活便捷。

  最關(guān)鍵的是不超過61881元/㎡的單價,遠(yuǎn)低于周邊71000-95000/㎡的在售首開·華潤城、中糧天恒天悅壹號、泰禾·金府大院、北京金茂府等一二手項目。

  于是,在開售時,洺悅苑和瀛海府成為搶手的網(wǎng)紅限競房。市場熱銷背后,體現(xiàn)出的是"中"字頭央企操盤手的責(zé)任擔(dān)當(dāng),在利潤與品質(zhì)取舍中,優(yōu)選了品質(zhì)。

  無論是室外還是室內(nèi),都把有限的錢花在了實處,來保障居住的品質(zhì)。

  

  如今,首批限競房即將迎來交付大考,但在這個過程中,出現(xiàn)了一些質(zhì)疑聲音。

  在網(wǎng)絡(luò)端,我們看到有業(yè)主,針對某"中"字頭央企操盤的限競房項目,在距離交房還有長達(dá)7個月時間,就開始刷屏式聲討。

  主要訴求集中在:入戶大堂外置,入戶通道寬1.2米,入戶門質(zhì)量差,項目充滿廉價感等指責(zé)。

  對于這種還在施工期,引發(fā)的限競房維權(quán),在限競房的交付大考中,我們認(rèn)為不會是一個孤例。業(yè)主訴求的根源,并非因為產(chǎn)品不行,而是想要的配置更多。

  站在購房人的角度上,因為有類比的心態(tài),看到別家的限競房項目,外立面漂亮,就覺得很高端,殊不知這個項目的資源傾斜給了合院或是疊拼客戶。

  外觀大堂看似高端,日常居住戶型空間,進(jìn)深狹長到影響力采光和通風(fēng),這就有些得不償失。

  老話講,大人分利弊,小孩看得失。對于客戶而言,限競房買的時候,到底首選什么?

  同等區(qū)位和價格下,我們認(rèn)為首選國企操盤的項目,尤其是"中"字頭的央企開發(fā)商,他們會把限競房有限的資金用在最能保障房子品質(zhì)方面。

  在社區(qū)規(guī)劃、戶型上優(yōu)化提升,并且他們不敢偷工減料。所以,在限競房買房人要求"增配"的群里,會看到另外一種聲音。

  一些沒有搶到的人,會說:退了吧,我收。看似是一句調(diào)侃,實質(zhì)是這些購房人計算好了得失。

  就如同買鞋一樣,外觀漂亮的鞋,磕腳穿著不舒服,是不能走路的,反而北京的老布鞋,看著樸實,穿著卻很舒服。

  同理,在限競房的選擇上,"中"字頭央企操盤的限競房項目,因為好鋼用在了刀刃上,雖外在樸實,卻是品質(zhì)安心。

來 源:房訊網(wǎng)    

 

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