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瑰悅CEO劉斌:服務(wù)式公寓正在經(jīng)歷洗牌和調(diào)整
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-4-27 9:23:52
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[提要]從資金漩渦到屢屢爆雷,疫情期間,長租公寓屢提熱門話題。在話題背后,是“如何盈利”這一長租公寓行業(yè)的痛點。

  

瑰悅服務(wù)式公寓CEO劉斌

  

  從資金漩渦到屢屢爆雷,疫情期間,長租公寓屢提熱門話題。在話題背后,是“如何盈利”這一長租公寓行業(yè)的痛點。

  而在瑰悅服務(wù)式公寓創(chuàng)始人、CEO劉斌臉上,憂慮之外,則更多了幾分堅定和信心。

  近期,中國房地產(chǎn)報記者就新的身份及長租公寓、服務(wù)式公寓的危與機,對劉斌進(jìn)行了專訪。

  瑰悅是鉑濤窩趣旗下高端服務(wù)式公寓品牌。去年12月底,鉑濤窩趣舉行了一場名為“瑰體驗 悅相遇”的線上發(fā)布會,正式推出瑰悅品牌。發(fā)布會上,瑰悅表示力圖打造中國版的“雅詩閣”。

  中國房地產(chǎn)報:實際上,當(dāng)下長租公寓行業(yè)的發(fā)展似乎已經(jīng)來到了一個瓶頸期,加上新冠病毒疫情的影響仍在持續(xù),許多長租公寓品牌都曾在接受采訪時表示現(xiàn)階段并不好過,您如何看待當(dāng)下的服務(wù)式公寓市場?

  劉斌:從行業(yè)大環(huán)境和當(dāng)下的疫情來看,長租公寓行業(yè)的確來到了一個瓶頸期。但是我認(rèn)為有危更有機。疫情給市場上了一課: 風(fēng)險管理和危機管理。面對大環(huán)境和疫情帶來的風(fēng)險和危機,企業(yè)應(yīng)該怎么去應(yīng)對?對投資人、客戶、員工要做怎樣的協(xié)調(diào)和管理,這些都是這堂課大家所要掌握的。很多企業(yè)都沒有過這樣的歷練,容易支撐不下去。

  對服務(wù)式公寓來講,我覺得是一個重新洗牌和調(diào)整的階段。現(xiàn)在的服務(wù)式公寓還處于起步期,在起步階段就趕上了疫情,包括此前的長租公寓遭遇了租金貸、甲醛事件,對市場環(huán)境產(chǎn)生了影響,看起來是不利的。但經(jīng)此一役,服務(wù)式公寓不斷地調(diào)整更新,提升各方面的管理和運營能力。在經(jīng)歷了洗牌之后,我認(rèn)為這個行業(yè)會更專業(yè)化、精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化。

  中國房地產(chǎn)報:回到企業(yè)本身。從此前的采訪中了解,您創(chuàng)立的寓居品牌目前在公寓行業(yè)已經(jīng)積攢了一定的口碑和知名度,運營方面也比較成熟,各方面都處于一個上升期。您為什么會在這個時候選擇離開,創(chuàng)立瑰悅這個品牌?

  劉斌:其實也談不上離開,我一直都在這個行業(yè)。我是地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)出身,一直很看好公寓輕資產(chǎn)運營模式,加上目前我國住房租賃已經(jīng)被提升為國策,很多地方政府、投資者會更注重我們各方面的能力,光靠原來的資源獲取短平快的收益,可能在以后就不存在了。后期,更重要的是證明品牌的能力,要把品牌和運營做好,回歸到初心,讓投資人、合作伙伴滿意,我覺得這是瑰悅品牌存在的價值。

  中國房地產(chǎn)報:與傳統(tǒng)的服務(wù)式公寓相比,瑰悅有哪些突破?瑰悅曾在發(fā)布會上表示,要打造中國的雅詩閣,您覺得瑰悅的優(yōu)勢在哪里?

  劉斌:許多傳統(tǒng)服務(wù)式公寓是包租式運營,瑰悅走的是輕資產(chǎn)路線,做委托管理、特許經(jīng)營的模式,考驗的是企業(yè)內(nèi)功,驗證的是品牌、產(chǎn)品、運營、BD、系統(tǒng)、財務(wù)等等多方面的能力。

  包租的模式講究的是成本,需要通過好的資源獲取好的物業(yè),降低成本;輕資產(chǎn)對應(yīng)的是強的品牌、產(chǎn)品和體系打造能力,要對消費者的獨特體驗和投資人的合理回報負(fù)責(zé),同時深耕自己的運營團(tuán)隊。

  其次是產(chǎn)品上的不同。原來包租的產(chǎn)品多是精裝修,產(chǎn)品難以統(tǒng)一;在打造瑰悅產(chǎn)品的時候,我們從客戶的體驗感出發(fā),為高凈值群體度身定制時尚雅致、舒適自在的旅居之所。入住前,專屬管家會了解客人的生活習(xí)慣及特殊偏好,從沙發(fā)的材質(zhì)、香薰的氣味、枕頭的軟硬、被芯的類型,甚至是新風(fēng)系統(tǒng)的濕度溫度,都可以調(diào)節(jié)至客人最舒適的體感范圍,甚至還可以根據(jù)客人的飲食習(xí)慣,適時送上養(yǎng)胃夜宵、助眠花茶等,只為更好的居住體驗。

  瑰悅背靠鉑濤集團(tuán)和錦江國際集團(tuán),具備強大的戰(zhàn)略資源。鉑濤是國內(nèi)最大的酒店集團(tuán)之一,擁有20個品牌,門店總數(shù)6600家,覆蓋全國470個城市,連鎖運營經(jīng)驗豐富;其次是全國的開發(fā)資源,我們有強大的BD團(tuán)隊和管理系統(tǒng),鉑濤聯(lián)合錦江擁有近1.6億的會員,這些會員數(shù)據(jù)也能為我們助力;同時,華平資本和58同城都是鉑濤窩趣重要的戰(zhàn)略合作伙伴,在投資管理和C端流量獲取上,也使我們獲益良多。

  再說回瑰悅的定位——打造中國的雅詩閣,因為雅詩閣是很值得尊重的企業(yè),我們想做中國版的雅詩閣,一方面是想對標(biāo)它的優(yōu)秀之處,另一方面是希望在這個基礎(chǔ)上,讓產(chǎn)品更適合中國人。中國的服務(wù)式公寓品牌要有自己的文化靈魂,產(chǎn)品則是文化的載體。雅詩閣的產(chǎn)品可能更偏重于商務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化,瑰悅的產(chǎn)品則更加追求品味和個性,善于利用互聯(lián)網(wǎng)思維及人工智能技術(shù),適應(yīng)國人需求。瑰悅希望打造成為獨一無二的服務(wù)式公寓民族品牌,為中國新生代高凈值人群提供差異化體驗。

  中國房地產(chǎn)報:您剛才提到了一些優(yōu)秀的合作伙伴。那么,瑰悅?cè)绾谓o投資商等合作伙伴帶來收益?

  劉斌:首先確定哪些項目適合我們。一方面是開發(fā)商,對于他們自持的物業(yè)和在建的項目,瑰悅會給提供適合的運營管理方案;另一方面是國有企業(yè),包括政府的一些舊改項目,例如城市更新,這些也是我們的重點;此外還有一些小業(yè)主、小開發(fā)商,他們也在尋找合適的投資機會。商業(yè)樓本身適合很多業(yè)態(tài),比如辦公、酒店、公寓,甚至商場等,但其實從抗風(fēng)險能力來看,公寓是第一位。這次疫情,因為人們出門減少,商業(yè)、寫字樓、酒店都遭遇了很大打擊。國際五星酒店疫情期間平均入住率只有個位數(shù),公寓雖然也有影響,但由于人們的居住硬性需求,以長租為主,相對平穩(wěn)很多。例如,鉑濤窩趣去年成熟門店穩(wěn)定期出租率超過95%,疫情期間較同期下滑10%,形勢稍微回暖,新客群就補充進(jìn)來了。

  服務(wù)式公寓因為面對的是高凈值人群,收入相對高且穩(wěn)定,所以即使在特殊情況下,服務(wù)式公寓也能保持相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流;在運營效率上,服務(wù)式公寓精簡了組織架構(gòu),也使得整體經(jīng)營毛利率普遍更高。

  中國房地產(chǎn)報:作為新的公寓品牌,瑰悅是否設(shè)立了一個明確的短期目標(biāo)?

  劉斌:目前,瑰悅已有5個意向簽約,到年底北上廣深的目標(biāo)意向能達(dá)到10家左右。因為瑰悅打造的是旅居生活五星級的家,從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)設(shè)施都力求最好,因此建設(shè)周期較長,我們希望年底能迎來第一個旗艦店。

  中國房地產(chǎn)報: 展望一下未來,您認(rèn)為服務(wù)式公寓行業(yè)的市場規(guī)模及發(fā)展趨勢怎樣?

  劉斌:從數(shù)據(jù)上看,2020年整個租賃市場規(guī)模大約是1.6萬億,2025年將達(dá)到2.9萬億,2030年能到4萬億。目前,服務(wù)式公寓在整個租賃市場上只占10%-15%的比例,而其中,具備品牌機構(gòu)化管理的公寓也僅占10%,因此,品牌服務(wù)式公寓具備足夠的市場發(fā)揮價值。

  政策方面,租賃市場也一直利好消息不斷,疫情期間政府也給予了應(yīng)對政策,在經(jīng)營上給與支持。

  未來,在市場和政策雙重的助力下,服務(wù)式公寓,尤其是品牌服務(wù)式公寓,將迎來一個黃金發(fā)展期。

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