全球開啟貨幣寬松模式，房產價格會不會水漲船高？各地接連出臺樓市調控政策，房住不炒、一城一策如何實施才能真正穩(wěn)市場？疫情之后，房地產市場會發(fā)生哪些變化？
3月31日晚，央視財經主持人張琳連線央視財經評論員馬光遠，聊聊房子那些事。
問題一：疫情對房地產市場沖擊有多大？
談房地產必須關注三個重大前提，首先是疫情防控，中國已經打完了上半場，其他國家的確診人數還在上升。其次是恢復生產，中國已經走向正�；＿�有第三，應對疫情，全球央行已經開動了印鈔機，在全球央行開動馬力印鈔的時候，我沒見過有房價下降的先例。只有在大蕭條出現的時候，大家對經濟很悲觀的時候，才會出現一面放水，一面資產價格往下掉的情況。我目前的判斷是，中國這邊風景獨好。
問題二：政策會松綁嗎？
過去幾年我們的房地產政策在“房住不炒”主基調下面有點過于偏緊，沒有疫情的話也會適度微調的。因為過快上漲的行情基本上已經不存在了，過于嚴厲的房地產政策并不利于房地產的健康持續(xù)發(fā)展。去年中央經濟工作會議的基本定調，一是堅持房住不炒，二是重點落實因城施策。
政府調控的目的是為了讓房地產回歸居住的屬性，但是如果你重新回到過去鼓勵大家炒房、投機的老路上來，那就要叫停，所以一些城市的政策出現了官網“一日游”，一天以后緊急收回。每一次經濟下行的時候大家都會把希望寄托在房地產身上，個別地方政府是有這方面的沖動的，但是如果出現這種嚴重違背房住不炒的情況，我覺得及時叫停那是必然的。
問題三：政策微調是不是意味著房價上漲？
不一定！中國房地產走到今天，過去20年那種快速上漲、全民炒房的周期基本已經結束了，房地產進入了新周期，主要標志是城市之間的嚴重分化，房子之間嚴重分化，房地產開發(fā)商之間嚴重分化。用我的話講，投資房地產不需要智商的時代基本結束了，所有城市上漲的歷史基本結束，不能說一旦政策寬松房價又會上漲。
第一，管理層不要擔心；第二，老百姓不要擔心；第三，開發(fā)商不要幻想；第四，炒房者要警醒。房地產投資從過去的全民時代已經進入專業(yè)時代，如果你要投資房地產的話，一定要做研究。
問題四：深圳前段時間漲了10%一線城市樓市火爆？
看樓市的話，在中國有兩個城市是風向標，第一個是深圳，第二個是杭州。上一輪房地產上漲的序幕是從2014年杭州房價開始下跌，跌了差不多九個月以后，政策開始松動，第二年深圳開始暴漲，2016年全國房價上漲，2017年三四線城市上漲，到了2018年很多小縣城上漲。
2020年房地產基本面的變化是，一線城市包括北上廣深，將告別調整重回上漲，當然這種上漲跟過去暴漲不可相提并論，房價出現抬頭的現象是正常的。
問題五：一線以外城市房價怎么走？
中國有很多城市，房地產基本面比較危險，因為房子基本夠了，告別短缺以后，沒有投資價值。大家千萬不要碰一些小城市，特別是人口、產業(yè)、經濟差的城市，雖然你看相對價格并不高，但其實這個價格已經處在歷史高點，未來沒有支撐繼續(xù)上漲的因素。
但是對有些城市來講，城鎮(zhèn)化進程沒有結束，人往大城市流的趨勢沒有結束，在這種情況下一些人流、產業(yè)流、信息流、物流各個方面居于區(qū)域優(yōu)勢的城市，無論大小，只要具備這些特點的可能還會上漲。
我真的非常看好武漢，武漢一定能夠崛起為中國的一流城市，中部最大的城市，因為像疫情這樣的考驗，對一個城市各方面的管理和競爭力都有極大的提升。武漢整體疫情結束以后，買第一套房的要抓緊。
問題六：首套剛需和改善型住房最近可以入手嗎？
對很多現在首套置業(yè)的人來講，今年真的可以好好看，如果你非常擔心就等疫情結束，也不著急，但是如果說基本有一個判斷以后，你也不要猶豫。買房子的時候，你就好好研究你這個城市房地產的基本面，多聽聽中介，多聽聽開發(fā)商，多聽聽專家的看法，綜合意見以后做一個決定。
另外，改善型目前是可以出手的，只要你是好的城市，不要犄角旮旯，不要非常小的、偏的城市，我認為沒有特別大的問題，可以好好看了。
耐心是種美德，耐心也是財富，不要著急。
問題七：房貸利率會慢慢下降嗎？
幾乎所有專家都在預測利率下降是一個大趨勢，我想告訴大家的是，幾乎所有專家都這么說的時候，你一定要打一個問號，不一定。大家可以看一下利率發(fā)展的歷史，利率的短期趨勢是可以降的，如果沒有疫情，兩到三年的時間中國的利率下降是可以看見的，但是長期怎么走，真的不知道，一旦遇到通脹的話，利率怎么可能往下走，世界上所有的央行所做的就是加息，不斷加息。
問題八：房產稅什么時候會出臺？
房產稅最終肯定會推出，這個趨勢不可逆轉，但在短時間內推出的概率比較低。究竟什么時候出來，我覺得不僅僅是一個法律問題，它還要考慮房地產市場本身的承受力。世界上所有國家在立房產稅的時候都有一個基本原則，就是不影響房地產穩(wěn)定健康的發(fā)展，而且，房產稅是中國有史以來對老百姓財富影響最大的一個稅，這個稅一定要慎重，立法也好，論證也好，一定要慎重。我認為，今年肯定不可能，明年也不可能，2022年也不可能，這個事還要好好論證。
問題九：長期租房劃算嗎？
我不認為大家會長期租房子，因為這是中國人的觀念不允許的，市場沒有充足機構租房的產品，包括配套、服務、監(jiān)管都跟不上，這意味著在中國一輩子租房子的人，是極個別的人，所以租房是一個短期的選擇。
對于年輕人來講，一畢業(yè)后沒必要立即去買房子，解決一線城市年輕人的租房問題，不僅僅要靠市場，政府也要有所作為，去提供大量適合年輕人的租房產品。
問題十：“學區(qū)房”還有價值嗎？
我覺得最起碼在10年以內，“學區(qū)房”這個概念不會消失。10年以后，如果說中國的孩子真的少了，中國的教育發(fā)展真的慢慢往均衡方向發(fā)展，教育資源不再那么緊缺，我們可以不考慮。
但是最起碼在目前，如果你是一個馬上要上學的孩子的父母，千萬不要被誤導，我想告訴你，學區(qū)房是很重要的，而且每個父母都希望孩子贏在起跑線上，在他們眼里邊就是有好的學校。既然大家都這么想，你怎么能夠否定學區(qū)房的價值呢？
來源：馬光遠
