限競(jìng)房自誕生就要面對(duì)最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),即如何在成本和利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。
01交付季來襲, 限競(jìng)房迎品質(zhì)大考
雖然遭遇黑天鵝事件,但進(jìn)入2020年,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依然非常熱鬧,一方面土地市場(chǎng)火熱,房企搶地大戰(zhàn)再現(xiàn)江湖;另一方面,限競(jìng)房已基本完成穩(wěn)市場(chǎng)、平房?jī)r(jià)、保供給的階段性歷史任務(wù),接下來限競(jìng)房將迎來集中交付的時(shí)期。
眾所周知,限競(jìng)房因?yàn)?限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)",天然有著價(jià)格低、成本高、利潤(rùn)有限等特點(diǎn),也因?yàn)檫@樣的特點(diǎn),限競(jìng)房在銷售期和交付期都面臨著兩極分化的局面。
銷售期限競(jìng)房可以憑借地段、交通等先天條件獲得不錯(cuò)業(yè)績(jī),但當(dāng)交付期來臨,限競(jìng)房就需要面對(duì)最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),即如何在成本和利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。
眾所周知,限競(jìng)房的利潤(rùn)極其有限。有業(yè)內(nèi)測(cè)算,在限競(jìng)房項(xiàng)目周轉(zhuǎn)順利的情況下,3%-5%是大部分限競(jìng)房能拿到的最終利潤(rùn)。然而在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下,幾乎所有限競(jìng)房項(xiàng)目的銷售周期都被不同程度的拉長(zhǎng),因此90%以上的限競(jìng)房將面臨虧損。
在利潤(rùn)有限甚至面臨虧損的情況下,限競(jìng)房項(xiàng)目能否保證居住品質(zhì)?如何才能保證居住品質(zhì)?
02限競(jìng)房的品質(zhì)秘訣:把錢花到實(shí)處
實(shí)際上,對(duì)于限競(jìng)房的品質(zhì)問題,購(gòu)房者大可不必?fù)?dān)心。
一方面,限競(jìng)房本就為了滿足剛需的居住需求,以"住"為主,而且其價(jià)格比周邊項(xiàng)目普遍低15%左右,能買到就相當(dāng)于撿了便宜;另一方面,北京所有的限競(jìng)房項(xiàng)目幾乎都由品牌開發(fā)商開發(fā),品牌開發(fā)商不僅對(duì)自身品質(zhì)有很高的要求,而且非常在意品牌形象,加之北京的項(xiàng)目是全國(guó)標(biāo)桿,因此哪怕面臨虧損,也不會(huì)在品質(zhì)上大打折扣。
那么限競(jìng)房項(xiàng)目如何保證居住品質(zhì)?把錢花到實(shí)處,限競(jìng)房的品質(zhì)必然能夠保證。
事實(shí)上,所有限競(jìng)房在打造項(xiàng)目的時(shí)候都必須面臨一個(gè)問題,即如何在高成本之下依據(jù)自身優(yōu)勢(shì),對(duì)項(xiàng)目不同維度產(chǎn)品進(jìn)行取舍。
但無論如何取舍,實(shí)現(xiàn)"住"才是限競(jìng)房的首要目的,項(xiàng)目只有把錢花到實(shí)處,去強(qiáng)化產(chǎn)品的居住品質(zhì)和居住功能,才是對(duì)購(gòu)房者真正的負(fù)責(zé)。
盤點(diǎn)限競(jìng)房市場(chǎng),在100多個(gè)入市項(xiàng)目中,熱銷項(xiàng)目的基數(shù)并不大,究其原因地段、交通、配套等方面因素的影響固然很大,但產(chǎn)品居住功能和品質(zhì)的打造也尤為重要。
歷數(shù)熱銷限競(jìng)房名單,橡樹瀾灣、中海望京府、瑞悅府、和悅?cè)A錦、未來金茂府、祥云賦等,這些項(xiàng)目在占據(jù)了一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,又打磨居住品質(zhì)和居住功能,才因此獲得市場(chǎng)認(rèn)可,實(shí)現(xiàn)熱銷。
在熱銷的限競(jìng)房項(xiàng)目之上,還有一類的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目本身地段位置就極其優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯,熱銷早已注定,卻依然花大力氣強(qiáng)化產(chǎn)品的居住功能和居住品質(zhì),被業(yè)內(nèi)稱為神盤,如四環(huán)內(nèi)的洺悅苑、佑安府等。
作為四環(huán)內(nèi)僅有的限競(jìng)房項(xiàng)目,洺悅苑、佑安府、金融街·融府、西城天鑄等幾個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榫邆湎忍斓膬?yōu)勢(shì),早早就注定了熱銷的命運(yùn)。
但同時(shí)這些項(xiàng)目也面臨著更高的成本和更低的利潤(rùn),因此必須在產(chǎn)品打造上有所側(cè)重。
西城天鑄希望給更多人入駐四環(huán)的機(jī)會(huì),所以只能在戶型功能和尺度上做舍,來滿足戶型數(shù)量的要求;佑安府想在三環(huán)內(nèi)打造出新的高改作品,所以就舍棄了戶數(shù)的要求,著力打造大兩居和疊院;金融街·融府想讓剛需、剛改和改善人群幾類購(gòu)房者都有機(jī)會(huì)置業(yè)四環(huán),所以在居住密度上做舍,側(cè)重打造了二居、三居、四居、躍層、疊拼等多個(gè)戶型產(chǎn)品;作為四環(huán)內(nèi)最具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的洺悅苑,在入戶大廳上做舍,重點(diǎn)打造了得房率高達(dá)82%的一梯兩戶三居、四居產(chǎn)品,是為了匠造出具有均好性的項(xiàng)目。
這些堪稱神盤的項(xiàng)目雖然投入和側(cè)重點(diǎn)不同,但其最終目的卻只有一個(gè),即讓不同類型購(gòu)房者有所"住",而且在成本和利潤(rùn)之間取最優(yōu)值,最大程度上保證購(gòu)房者"居"有品。
在貨幣大幅寬松、土地市場(chǎng)火熱的背景下,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將大概率開啟上升通道,然而限競(jìng)房退出歷史舞臺(tái)幾成定局,北京將難以再現(xiàn)超高性價(jià)比的項(xiàng)目,四環(huán)內(nèi)限競(jìng)房無疑更將成為絕響,宜且行且珍惜。