這兩天,中海有點忙。不僅忙著人事變動,還忙著拿地補倉、項目引資。
于5月13日,中海拿下太原萬柏林區(qū)SP-2019住宅兼容商業(yè)、托幼地塊,成交總價22.03億元,樓面價8333.9元/平方米,溢價率72.27%。
而在前一日,據(jù)北京產(chǎn)權交易所披露,中海擬為鄭州海旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司兩家附屬公司進行增資,各自引進一個合作方,對應持股權均為20%。
事實上,規(guī)模與現(xiàn)金之間的平衡,向來是房企們最為頭疼的。所以一邊忙碌拿地,另一邊又進行項目引援便成了房企慣用的平衡之術。
“開源”節(jié)奏
顏建國帶領下的中海,積極拿地已成為標簽。不過這幾年,雖然拿地金額均有所上漲,但是拿地宗數(shù)與樓面面積卻為下降趨勢。對于2020年要實現(xiàn)4000億目標的中海來說,拿地擴大規(guī)模亦是當務之急。
每一宗土地都來之不易。關于太原河西污水處理廠SP-2019的這宗地塊,中海獲取的過程也算坎坷。
于5月13日,太原萬柏林區(qū)新晉祠路附近兩宗地塊成功出讓,編號分別為SP-2018、SP-2019,由保利、中海地產(chǎn)分食,總成交金額46.82億元。
相比起深耕太原多年的保利,在太原項目不多的中海更像是這次土拍的主角。
頗具故事性的是,此兩宗地塊曾于4月10日入市出讓,當時吸引了中海、萬科、青島華發(fā)、招商蛇口(001979,股吧)、保利、金茂等一眾大牌房企爭相舉牌,最終中海對SP-2019地塊出價高達20.245億元(溢價率為58.34%),但結果仍為流拍。
另一宗SP-2018地塊,中海最終出價達到21.435億(溢價率50.5%),也還是流拍了。彼時公布的流拍原因為,上述兩宗地最終出價都沒有達到出讓底價。
歷經(jīng)一月有余,中海還是將其中一宗地收入囊中。據(jù)太原業(yè)內人士分析,此次地塊最終出讓的溢價率72.27%也并不算高,畢竟政府要打造的是長風西高端片區(qū)。
上述人士介紹,在太原人的印象里,以前長風西片區(qū)的發(fā)展不太好,低端產(chǎn)業(yè)云集,“加上長風商務區(qū)并沒有多大起色,沒有很多產(chǎn)業(yè)愿意過去,只有一些基礎的公共服務類的圖書館、博物館之類的!
但近年來,長風西片區(qū)列為太原“南移西進”的重要發(fā)展區(qū)域,加上融創(chuàng)、中國鐵建、華潤、萬科、遠大各大房企相繼落子,發(fā)展?jié)摿^大。
業(yè)內人士也提到,“自從華潤萬象城購物廣場開業(yè)后,看到了這一片區(qū)的發(fā)展價值!睋(jù)悉,長風西片區(qū)內華潤中心、萬象城、陽光城環(huán)球金融中心等商業(yè)以及寫字樓較多,未來還將有遠大購物中心。
另根據(jù)中海官網(wǎng)顯示,目前在太原僅有兩個項目,包括中海華潤幸福里以及中海寰宇天下。連同此次拿的項目,中海在太原區(qū)域的三個項目都位于萬柏林區(qū),而長風西片區(qū)位于萬柏林區(qū)的南側。
回歸中海自身,其實不只在太原區(qū)域對于地塊具有渴求之意,而是在各大城市的拿地上都表達了一種焦急情緒。
此前3月份,中海發(fā)布2020尋地合作計劃,擬就股權收購、資產(chǎn)轉讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務范疇進行全面合作,城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市。
然而,近段時間也未見中海收并購、資產(chǎn)轉讓或是城市更新等相關動作的披露。
數(shù)據(jù)顯示,前4月,中海通過招拍掛市場獲得7宗地塊,分布于北京、上海、長沙、沈陽,累計應占樓面面積約134.72萬平方米,累計應付的土地出讓金約為171.14億元。與去年同期相比,應付土地出讓金下降50%左右。
根據(jù)中海2019年業(yè)績會上所提及的,2020年的拿地計劃,中海的權益預算為1400億元,同比增長23%。
如此看來,對于今年有著拿地壓力的中海來說,前4月的節(jié)奏顯然過于緩慢。步入5月,中海也更多在土地招拍掛市場露面。在剛過去的北京、西安等地的土拍中,均出現(xiàn)過中海的身影,卻可惜空手而歸。
5月份也已過去半個多月,中海僅僅拿到長沙岳麓區(qū)一宗雙限地宅地,以及上述太原地塊,總斥資55.45億元。
“節(jié)流”舉措
拿地著急的另一邊,同樣也急著為項目引援增資,這是中海這段時間的真實寫照。
5月12日,中海披露擬為鄭州海旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司兩家附屬公司增資,對應持股權均為20%。其中對鄭州公司擬募集不低于1億元,對武漢公司募集金額擇優(yōu)待定。
此次增資完成后,兩家項目公司融資方原股東即中海方面持股80%,新增投資方持股20%。
兩個項目所募集資金用途,均主要用于項目地塊的開發(fā)建設,包括但不限于支付項目開發(fā)工程款、前期費用、營銷費用、管理費用、財務費用及相關稅費等。償還公司的部分股東借款,補充流動資金。
根據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱,上述鄭州公司,主要資產(chǎn)應為中海于去年12月于鄭州鄭東新區(qū)拿下的一宗宅地,編號鄭政東出〔2019〕13號(網(wǎng)),成交總價26.7億元,折合樓面價14743元/平方米。
此外,武漢公司主要資產(chǎn)應為中海于去年12月以23.76億元、溢價13.36%競得的宅地,即東湖新技術開發(fā)區(qū)P(2019)163號地塊,樓面價6012.4元/平方米。
根據(jù)2020年3月31日財務報表顯示,鄭州公司資產(chǎn)總計28.17億元,負債總計28.17億元,所有者權益1.64萬元,凈利潤1.69萬元;而武漢公司資產(chǎn)總計23.76億元,負債總計23.76億元,所有者權益0.06萬元,凈利潤-0.058萬元。
得以窺見,這兩家項目公司均處于前期開發(fā)階段過程中,未實現(xiàn)盈利。一業(yè)內人士表示,房企都有業(yè)績、規(guī)模等方面的壓力,而且目前的形勢是大家都要拿地,像“引援”這樣的操作,也可以實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補。他提到,“這背后的邏輯是僧多粥少”。
值得關注的是,于4月25日,中海也披露了將為武漢海澤房地產(chǎn)有限公司引進一個合作方,對應持股比例35.35%,用于項目地塊的開發(fā)建設、償還公司的部分股東借款等。情況與上述項目相仿。
中海一貫擁有穩(wěn)健的財務控制能力,頻頻為項目公司引入合作方或是財務方面的考量。在業(yè)內人士看來,品牌開放商本身的體系都是比較完整的,引入合作伙伴增資項目這樣的操作多是對報表美化起作用。
反觀中海自身,現(xiàn)金流情況又是如何?截至2019年底,中海發(fā)展持有現(xiàn)金954.5億元,一年內到期的有息負債為320.8億元,占有息負債總額的16.9%;資產(chǎn)負債率60.06%,凈借貸比率33.68%,加權平均借貸成本為4.21%。
但一季度深受新冠疫情影響,截至2019年3月31日止三個月,中海發(fā)展經(jīng)營業(yè)務收入為206.8億元,同比下降14.7%;經(jīng)營溢利為56.1億元,同比下降24.9%。
雖然營收以及溢利有所下降,但期末中海的銀行結余及現(xiàn)金為997.4億元,仍保持著將近千億的規(guī)模。不過,凈借貸比率則為39.4%,相較去年末有所上升。
資金看起來尚充裕,但中海方面也并不松懈,沒有停下在資本市場融資的腳步。
據(jù)深交所5月8日信息披露顯示,中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司2020年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券,以及2020年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券均獲深交所通過。
資料顯示,兩個債券類別均為小公募,擬發(fā)行金額分別為95億元和24億元,發(fā)行人均為中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司。
來 源: 觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:liuy