上海普陀區(qū)推出了一宗總建筑面積超過32平方米的商住用地,預(yù)申請起始價(jià)約91億元,僅預(yù)申請活動(dòng)的全額保證金便達(dá)到15億元。
可以看到,該宗地塊是3月24日靜安區(qū)60億掛牌一宗商辦用地之后,又一宗起拍單價(jià)超過50億的地塊。
過去一段時(shí)間,上海土地市場持續(xù)放量,各類土地掛牌、競拍頻繁。
3月份以來,上海掛牌商業(yè)或住宅用地共約30宗,起始價(jià)總金額超過445億元。
“相比起去年,今年上海推地的節(jié)奏明顯加快了不少。”業(yè)內(nèi)人士指出,受到疫情影響,不少地方都在努力推地。對于上海來說,或許全年都會(huì)保持這樣緊湊的推地速度。
而上海這波推地潮,無疑是房企一次“插旗補(bǔ)倉”的好機(jī)會(huì)。
不過,并非所有人都有實(shí)力在這場土地“爭奪戰(zhàn)”中落子。正如新推的普陀商住地塊,高昂的起拍價(jià)已經(jīng)讓部分房企“望而卻步”。
按照進(jìn)度安排表,該宗地塊將于2020年5月27日開始接受預(yù)申請報(bào)名,6月9日發(fā)布申請結(jié)果公告。
最終該地塊會(huì)花落誰家,坊間充滿著各種猜想。
90億地塊猜想
從起拍價(jià)看,該用地是上海今年以來推出的單價(jià)第二高地塊,僅次于2月份時(shí)以310.2億元掛牌的徐匯濱江綜合體地塊。
資料顯示,該地塊名為普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元地塊,地上出讓面積約為9.83萬平方米,建筑面積約為32.29萬平方米,地塊內(nèi)又分為X101-01地塊、X102-02地塊和X103-01地塊三個(gè)部分。
其中,X101-01地塊為商業(yè)、辦公用地,要求商業(yè)比例不小于20%,辦公不大于80%;X102-02地塊為商業(yè)、辦公、文化、住宅用地,要求商業(yè)比例不小于11%,辦公不大于48%,文化不大于15%,住宅不大于26%;X103-01地塊為住宅用地。
上海中原分析師盧文曦指出,對于競得者而言,該地塊的住宅部分并不需要太擔(dān)心去化方面的問題。這個(gè)地方是普陀比較成熟的居住區(qū),生活設(shè)施配套完善。同時(shí),也位于真如副中心輻射范圍內(nèi),區(qū)位優(yōu)勢比較好。而且該區(qū)域新盤較少,供貨量相對稀少。
不過,正因?yàn)樵搮^(qū)域已經(jīng)是一片頗為成熟的住宅區(qū),再加上受鐵路影響,居民在早晚高峰出行時(shí)會(huì)出現(xiàn)較為擁堵的情況。
住宅之外,該宗地塊內(nèi)占比更大的是商業(yè)、辦公項(xiàng)目。根據(jù)計(jì)算,純住宅性質(zhì)的X103-01地塊加上X102-02地塊內(nèi)住宅的最大比例,整個(gè)項(xiàng)目住宅部分大約在9.52萬平方米,占比不到三成。
盧文曦也表示,對于競得者來說,該宗地塊重點(diǎn)將會(huì)是在商業(yè)、辦公項(xiàng)目的經(jīng)營。從地塊出讓要求來看,對于企業(yè)后續(xù)經(jīng)營的考驗(yàn)不小。
按照地塊運(yùn)營要求,需在地塊內(nèi)打造以銀行、證券、保險(xiǎn)、公募基金、信托等行業(yè)的金融企業(yè)法人總部集聚的業(yè)態(tài),且要求稅收落地。而土地受讓人應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起的6個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)上述企業(yè)的注冊和遷移工作,引入企業(yè)15年內(nèi)不得遷出普陀區(qū)。
不低的總價(jià),對運(yùn)營要求頗高,有業(yè)內(nèi)人士猜測,中小型企業(yè)或許很難“吃得下”這一宗地塊,即便是大型房企,想要獨(dú)自去開發(fā)也有不小的挑戰(zhàn)。
“當(dāng)然,也不排除出現(xiàn)上海本土企業(yè)搭上一家資金雄厚的房企共同拿地。因?yàn)楸就疗髽I(yè)具備運(yùn)營和地理位置上的優(yōu)勢,只是資金不足而已!痹撊耸恳脖硎,港資拿地的可能性不大,港資大多喜歡拿條件足夠好的地來慢慢開發(fā),這塊地可能還達(dá)不到這個(gè)要求。
“最終贏家”究竟會(huì)是誰,各方猜測不一。不過,曾經(jīng)在上海普陀區(qū)頻頻落子的中海,卻因?yàn)椤皣鷺?biāo)”風(fēng)波的影響,而并未出現(xiàn)在眾人的猜想列表中。
業(yè)內(nèi)人士指出,在該事件沒有得到最終定性之前,不僅是中海,事件中牽連的另外兩家房企應(yīng)該都不會(huì)在這次搶地大戰(zhàn)中出現(xiàn)。
中海滬上往事
雖然大概率不會(huì)參與到本次搶地中,但說到在普陀布局,中海的規(guī)模少有人及。
僅在今年前兩個(gè)月,中海便在普陀區(qū)拿下了三個(gè)商辦項(xiàng)目,土地出讓總金額為76.84億元。住宅方面,據(jù)市場人士介紹,目前中海在普陀區(qū)剩下中海匯德里和中海臻如府兩個(gè)項(xiàng)目在售。
“從5月至今的銷售數(shù)據(jù)來看,普陀這兩個(gè)項(xiàng)目去化情況都還不錯(cuò),應(yīng)該能為中;亓鞑簧儋Y金!
落子上海近三十年的時(shí)間,普陀這個(gè)區(qū)域?qū)χ泻碚f意義不小。
早在九十年代初,中海地產(chǎn)便通過一個(gè)位于上海打浦橋的舊改項(xiàng)目,正式進(jìn)入了上海地產(chǎn)市場。不過有些可惜的是,盡管進(jìn)入上海時(shí)間很早,但中海隨后幾年時(shí)間里擴(kuò)張速度卻一直沒有提上去。
轉(zhuǎn)眼間時(shí)間又過去17年,在2009年9月,一直不溫不火的中海一舉以70.06億拿下普陀長風(fēng)地塊6B、7C地塊,平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米,溢價(jià)率達(dá)到了129%。據(jù)悉,該地塊成為了當(dāng)時(shí)全國最貴的一幅地塊。
高價(jià)進(jìn)入普陀的中海一時(shí)風(fēng)頭無兩,但是之后又進(jìn)入了緩慢布局期。一直等到2017年之后,其在上海的布局才頻繁了起來。
截至2019年底,中海在上海這27年里共有29個(gè)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備114.5萬平方米,占總土地儲(chǔ)備1.8%。平均下來,中海每年在上海開發(fā)的項(xiàng)目還不到兩個(gè)。
進(jìn)入2020年,中海在上海的“緩慢”步伐似乎出現(xiàn)了變化。
對于中海年初在普陀區(qū)連續(xù)拿地的動(dòng)作,有業(yè)內(nèi)人士指出,中;蛟S會(huì)將普陀作為銷售突破和商業(yè)地產(chǎn)版圖擴(kuò)張的一個(gè)重要區(qū)域。
不得不說的是,如果不是受到“圍標(biāo)”風(fēng)波的影響,中;蛟S會(huì)是本次掛牌地塊的有力競爭選手。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從2018年10月至2020年2月,中海在普陀共拿下了8個(gè)地塊,其中有5宗涉及到商業(yè)、辦公用途。本次掛牌地塊擁有商辦加住宅的配置,顯然很對中海的胃口。
來 源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
編 輯:chenhong