長租公寓是典型的“重資產(chǎn)”模式,前期投入大,盈利模式尚未明晰,仍處于投資周期過長的探索階段,融資需求非常大,而發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是公寓類企業(yè)籌措外部資金、嘗試打通募投管退全鏈條的重要金融手段,普遍被認為資產(chǎn)證券化是未來的一條出路。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,截至5月12日,已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項,已成功發(fā)行1項,總數(shù)已達到去年的一半。綜合來看,發(fā)行主體以實力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
年以來,國內(nèi)長租公寓企業(yè)主要發(fā)行ABS和類REITs兩類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,也有少數(shù)幾單ABN及CMBS產(chǎn)品。從當(dāng)前長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模來看,2018年為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行高峰期,這一年,開發(fā)商融資受阻,不少企業(yè)抓住政府對住房租賃融資支持的機會,申請發(fā)行ABS。全年共發(fā)行1 4項產(chǎn)品,當(dāng)期發(fā)行規(guī)模達到138.34億元。2019年,融資監(jiān)管趨于嚴格,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行需要對發(fā)行主體及涉及物業(yè)進行同步評估,因此,大量開發(fā)商的長租公寓概念A(yù)BS在申請階段被否,全年共有6項住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行,當(dāng)期規(guī)模約52.08億元。進入到2020年,受新冠疫情影響,政府為緩解疫情對經(jīng)濟增長及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的沖擊,后續(xù)或?qū)⒉扇捤傻呢泿耪,適時、適度出臺精準(zhǔn)的逆周期調(diào)節(jié)措施。在政策大環(huán)境下,租賃企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒄w優(yōu)于2019年。截至5月12日,已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項,已成功發(fā)行1項,總數(shù)已達到去年的一半。綜合來看,發(fā)行主體以實力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
此外,4月30日,證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》,境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。如果公募REITs在基建領(lǐng)域試點較為順利的話,將對住房租賃行業(yè)產(chǎn)生重大利好,未來將大概率會應(yīng)用到長租公寓領(lǐng)域,而后續(xù)延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。在“房住不炒”的大環(huán)境下,整體金融政策不會出現(xiàn)大的松動,短期內(nèi)資金放水到房地產(chǎn)的可能性非常小。3月中旬以來,受疫情影響,境外融資暫停,融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變。近期,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為房企補充資金的重要來源。
來 源:信息時報
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