百億量級(jí)地塊、超百輪競(jìng)價(jià)、一日之內(nèi)11宗地成交超240億、交易網(wǎng)站一度癱瘓、北京以1130.9億的土地市場(chǎng)成交總額位居各大城市首位……近期的各項(xiàng)熱點(diǎn)顯示出了當(dāng)前土地市場(chǎng)的熱度。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)推進(jìn)，疫情影響的逐步弱化，土地市場(chǎng)在4、5月份得到了明顯修復(fù)和改善。
數(shù)據(jù)顯示，4月單月，土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款分別同比上漲13.8%、82.3%，百城土地成交平均溢價(jià)率小幅提升至15.46%，達(dá)到2019年下半年以來最高水平；同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在5月11-5月17日的一周內(nèi)，土地市場(chǎng)周度溢價(jià)率再度升至26%。
多位業(yè)內(nèi)人士分析，近期土地市場(chǎng)的熱度是由于近期供給地塊優(yōu)質(zhì)，且融資環(huán)境的相對(duì)放松使得企業(yè)拿地能力增強(qiáng)，各地調(diào)整后的土地政策也減輕了房企拿地的壓力。
不過，在“房住不炒”的主基調(diào)下，未來土地市場(chǎng)的熱度或隨著土地供應(yīng)速度減緩而逐步降溫，預(yù)計(jì)6月后土地市場(chǎng)逐步回歸正常節(jié)奏。
溢價(jià)率回升明顯
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月單月，全國(guó)土地成交價(jià)款增速為82.3%，明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13.8%的增速，地價(jià)上升明顯，土地市場(chǎng)成交活躍。同時(shí)，4月百城土地成交平均溢價(jià)率小幅提升至15.46%。
光大證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，4月一線、二線、三線城市土地成交均價(jià)分別約為9500、4400、2500元/平方米，均處于歷史相對(duì)高位。
同時(shí)，光大證券(601788,股吧)分析師何緬南指出，4月份三四線城市溢價(jià)率約27.55%，但也有約315宗地塊流拍，環(huán)比增加252宗，高溢價(jià)率與高流拍率并存，即使是熱點(diǎn)三四線城市，如徐州、常州，也出現(xiàn)了較多流拍地塊，預(yù)計(jì)后續(xù)三四線城市土地市場(chǎng)將進(jìn)一步分化。
不過，時(shí)間進(jìn)入5月，溢價(jià)率持續(xù)上漲。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月11日-5月17日的一周內(nèi)，周度溢價(jià)率上升至26%，創(chuàng)今年以來的新高；其中，一二線溢價(jià)率均高達(dá)27%，三四線也達(dá)到了24%。具體來看，溢價(jià)率超過30%的地塊成交幅數(shù)高達(dá)36塊，環(huán)比增加33%；合肥、寧波、紹興溢價(jià)率達(dá)30%的土地均為4幅。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，單宗地塊超過20億的32宗地塊，底價(jià)成交的只有6宗，占比不足二成。
對(duì)于土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向記者分析，其一是各地為了緩解疫情影響，對(duì)拿地政策進(jìn)行了適度調(diào)整，如分期比例、保證金時(shí)限要求等放松，在一定程度上緩解了拿地的資金壓力；其二是三四月房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇給了房企更多的拿地信心；其三不少城市增大的土地供應(yīng)量，尤其是優(yōu)質(zhì)土地的集中上市，極大提升了房企的拿地?zé)崆椤?/P>
事實(shí)上，各地政府近期在土地供應(yīng)方面，也頗為積極。
5月19日至21日期間，上海連續(xù)三天出讓共計(jì)5幅純宅地，分別位于青浦、松江和寶山，總起始價(jià)達(dá)到45.37億元；同時(shí)，上海還于近日掛出一宗起始價(jià)為90.98億元的商住地塊，也是上海今年以來推出的單價(jià)第二高地塊。
而5月18日，廣州則一口氣上架了12宗土地。由于訪問量暴增，廣州公共資源交易中心網(wǎng)站一度出現(xiàn)系統(tǒng)崩潰。最終，除1宗土地流拍外，其余11宗地皆順利成交，成交總價(jià)達(dá)240億元，被稱為“史詩(shī)級(jí)”的土地出讓。
北京在5月19日內(nèi)出讓了三宗宅地，單日收金133.9億元，并由此以約1130億元的總額超過杭州，成為全國(guó)賣地收入最多的城市。
除了北京、杭州外，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，50大城市賣地合計(jì)約1.5萬(wàn)億，同比上漲14.8%；其中27個(gè)城市賣地超過200億。
房企伺機(jī)而動(dòng)
各地土地溢價(jià)率走高的背后，是各大房企積極補(bǔ)倉(cāng)的身影。
5月15日，龍光地產(chǎn)在深圳的土拍中，歷經(jīng)超100輪的舉牌，擊敗了包括招商、中海、金地、越秀、佳兆業(yè)、平安不動(dòng)產(chǎn)、廈門建、華潤(rùn)等一眾強(qiáng)勁對(duì)手，以115.97億元+配建人才房40760平方米拿下了這宗位于深圳前海的宅地。
在深圳這場(chǎng)土拍之前，合生創(chuàng)展于5月9日的北京土拍市場(chǎng)上，經(jīng)過57輪競(jìng)價(jià)，以溢價(jià)率26.5%、總價(jià)72.2億元的代價(jià)，拿下了豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊，樓面價(jià)達(dá)到6.7萬(wàn)/平方米；10日后的5月19日，合生創(chuàng)展又大手筆以42億元、65.4億元的價(jià)格，再拿下分鐘寺村兩宗地塊。
近期新城控股(601155,股吧)在拿地方面也頗為積極，4月以來在京津兩地拿下三宗地塊，其中天津武清區(qū)一宗居住用地以最高限價(jià)拿下，溢價(jià)率高達(dá)40%，并且自持租賃住房建面3500平方米。僅4月份，新城控股就斥資146.22億元在11城取得12宗地塊。
億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，在5月9日-15日的一周內(nèi)，其監(jiān)測(cè)的50家房企新增土儲(chǔ)面積、成交金額環(huán)比增幅皆在100%以上。
整體來看，近期房企投資力度在加大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-4月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。各梯隊(duì)房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP 21-30房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊(duì)內(nèi)的濱江、龍光拿地相對(duì)積極。同時(shí)，4月份，金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。
不過，土地市場(chǎng)如今熱火朝天的狀態(tài)或在不久的將來迎來降溫。光大證券分析師何緬南認(rèn)為，4月百城土地成交平均溢價(jià)率為2019年下半年以來最高水平，后續(xù)如果地價(jià)持續(xù)走高，是否會(huì)觸發(fā)降溫政策需要密切關(guān)注。
張波向記者分析，目前來看，土地市場(chǎng)的熱度會(huì)隨著各地土地供應(yīng)速度減緩而逐步降溫�！坝捎谝患径热珖�(guó)整體土地供應(yīng)量同比明顯減少，在4-5月加大土地市場(chǎng)供應(yīng)一方面是緩解房企的拿地需求，另一方面則是保證上半年土地市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏。因此，預(yù)計(jì)5月土地市場(chǎng)的熱度還會(huì)維持，6月后土地市場(chǎng)逐步回歸正常節(jié)奏。”
事實(shí)上，在5月22日發(fā)布的政府工作報(bào)告再度強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度未曾動(dòng)搖。
克而瑞研究中心由此提出，土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒔档停瑫r(shí)優(yōu)質(zhì)地塊入市占比將有所回落，房企要緊抓上半年的拿地機(jī)遇，尤其是近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市。
來 源：和訊名家
編 輯：chenhong
