近日實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較明顯分化，剛需二手房?jī)r(jià)格小幅上漲，改善型二手房則面臨成交難、降價(jià)多的尷尬。
剛需客戶積極入市
“北京二手房七成以上購(gòu)房者是剛需客戶，熱點(diǎn)剛需盤(pán)走高與剛需客戶積極入市關(guān)系較大�！倍辔欢址恐薪殇N(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，中介人員所稱的優(yōu)質(zhì)二手房，指的是具備“樓齡新、距離地鐵近、物業(yè)環(huán)境好”等特點(diǎn)房源。而北京地區(qū)具備上述條件的二手房占比并不高。優(yōu)質(zhì)二手房掛牌量有限，而近期需求量陡增，導(dǎo)致價(jià)格攀升。
位于大興區(qū)某次新二手房樓盤(pán)附近的中介人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，3月份之前，該小區(qū)兩居室價(jià)格在350萬(wàn)元左右，且朝向、戶型及稅費(fèi)都較吸引人。隨著上一批掛牌房源逐步售罄，新掛房源兩居室價(jià)格都在380萬(wàn)元起步。“業(yè)主的心理預(yù)期發(fā)生了較大改變。3月份之前，受疫情影響很多業(yè)主急于出手，價(jià)格彈性大，2月-3月是低點(diǎn)。隨著急售客戶的房源出售完畢，且疫情期間積攢的剛需客戶需求逐步釋放，新上的房源價(jià)格出現(xiàn)上漲�！�
這一說(shuō)法得到了多位銷(xiāo)售人員的驗(yàn)證�！坝行┬^(qū)前期銷(xiāo)售的房源，不是小區(qū)最優(yōu)質(zhì)的位置，但價(jià)格偏低，被剛需客戶買(mǎi)走了。而近期在售的不少房源，位置和戶型相對(duì)更好剛需房市場(chǎng)升溫，而改善型二手房則出現(xiàn)滯銷(xiāo)的情況。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是在市中心還是郊區(qū)地帶，大面積、總價(jià)高的改善型住房市場(chǎng)整體熱度較低。這些房源通常為別墅、合院、復(fù)式洋房等類(lèi)型，面對(duì)的基本都是些，本身就存在溢價(jià)。這也是價(jià)格上漲的一大因素。”位于南四環(huán)某次新小區(qū)銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
上述銷(xiāo)售人員介紹，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)新樓盤(pán)會(huì)推出特價(jià)房源。但從次新二手房銷(xiāo)售情況看，之前的特價(jià)房現(xiàn)在作為二手房銷(xiāo)售時(shí)價(jià)格通常不高。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的房源往往位置佳，后期作為二手房銷(xiāo)售時(shí)通常會(huì)出現(xiàn)較明顯的溢價(jià)。
改善型房源面臨尷尬
改善型住房的客戶。按照北京地區(qū)目前的限購(gòu)政策，再加上中介費(fèi)、稅費(fèi)，二套房客戶需要支付的首付比例達(dá)總房款的七成左右。
“很多房源原值較低，且不是滿五唯一，貸款不容易。如果是二套購(gòu)房者，基本上都要求客戶全款。”多位銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“這類(lèi)房源如果賣(mài)給首套客戶，即便貸款，還款壓力也會(huì)很大。而能夠買(mǎi)得起這類(lèi)房源的，一般不會(huì)是首套客戶，因此貸款資質(zhì)基本已用掉，使得這些二手改善型住房的銷(xiāo)售面臨尷尬�！�
中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，一些二手房網(wǎng)上銷(xiāo)售平臺(tái)的降價(jià)榜及撿漏榜中，非學(xué)區(qū)、高總價(jià)、大面積的改善型住房出現(xiàn)較多，有的二手房相比同小區(qū)的剛需盤(pán)單價(jià)下降50%。
以位于南四環(huán)某洋房小區(qū)為例，小區(qū)建設(shè)時(shí)間在2000年左右，距離地鐵較遠(yuǎn)且沒(méi)有電梯，小戶型一居室、兩居室均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右。且該小區(qū)的改善型住房面積較大，需要繳納較高的增值稅及個(gè)稅，200平方米左右的復(fù)式洋房均價(jià)僅約為2.5萬(wàn)元/平方米，有的急售盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)僅為2萬(wàn)元/平方米左右。
退房客戶增多
“五一”小長(zhǎng)假過(guò)后，北京西城學(xué)區(qū)房市場(chǎng)出現(xiàn)一波成交高潮。但隨著西城區(qū)多校劃片新政實(shí)施時(shí)間臨近，很多換房再買(mǎi)學(xué)區(qū)的客戶面臨換房時(shí)間來(lái)不及的問(wèn)題，導(dǎo)致這類(lèi)房源的退房情況大增。
“購(gòu)買(mǎi)西城學(xué)區(qū)房的客戶，一般首先賣(mài)掉持有的自住房，拿到賣(mài)房房款后，再交付西城學(xué)區(qū)房業(yè)主房款。當(dāng)時(shí)，不少客戶聽(tīng)從了銷(xiāo)售人員關(guān)于15天就能過(guò)戶完成購(gòu)買(mǎi)西城學(xué)區(qū)房的說(shuō)法，于是先訂下了房源，但銷(xiāo)售自有住房所花費(fèi)時(shí)間大大超出預(yù)期。比如，購(gòu)買(mǎi)他們房子的人，本身也是換房客戶，一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，其他環(huán)節(jié)都受影響。最近不少這類(lèi)連環(huán)客戶要求退房。”銷(xiāo)售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者。
據(jù)了解，北京不少地區(qū)二手房過(guò)戶仍實(shí)行排號(hào)政策，有的已經(jīng)排到了6月中下旬。“在最快的情況下，從定房到過(guò)戶完成需要一個(gè)半月的時(shí)間。換房客戶如果想買(mǎi)學(xué)區(qū)房基本上來(lái)不及了，除非運(yùn)氣特別好�！倍辔讳N(xiāo)售人員稱。
來(lái) 源： 中證網(wǎng)
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