購買學(xué)區(qū)房，戶口是個(gè)問題，在二手房買賣中經(jīng)常會(huì)遇到。如果賣方的戶口不能及時(shí)遷出，那么將會(huì)對買方在子女上學(xué)、醫(yī)療等問題上造成不利影響。而且，一旦入手有此“瑕疵”的房屋，再次轉(zhuǎn)手時(shí)就會(huì)非常困難。

　　那應(yīng)如何避免這類問題的出現(xiàn)呢？先看個(gè)案例。

　　2018年12月1日，在中介公司的主持下，錢某與趙某簽訂了《北京存量房屋居間合同》，約定趙某將其位于北京房山某小區(qū)房產(chǎn)賣予錢某。

　　因趙某該處房屋另有孫某和李某落戶于此，故二人在買賣合同中對戶口遷出問題做出了明確約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日三十日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付一萬元違約金。逾期七日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付房款萬分之四的違約金。”

　　合同簽訂后，錢某支付了房款，并與趙某辦理了房屋過戶手續(xù)。房子是住上了，但是孫某和李某的戶口至今也沒有遷出，給錢某的生活造成了諸多影響，協(xié)商未果之下錢某將趙某起訴到法院，要求趙某按照約定支付違約金。

　　趙某在訴訟中表示，戶口遷移應(yīng)當(dāng)由戶籍部門管理，不應(yīng)該由法院處理，戶籍部門不給辦理他也沒辦法，錯(cuò)不在他，故此不同意錢某賠償違約金的訴求。

　　法院審理后，認(rèn)為趙某確存在違約情形，故判決趙某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　法官表示，合同是確立雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，經(jīng)合法成立的合同具有法律約束力。錢某和趙某簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實(shí)意思表示，是合法有效的合同。錢某與趙某在《北京市存量房屋居間合同》中已經(jīng)約定趙某限期到房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)，并約定了違約責(zé)任。趙某應(yīng)當(dāng)履行而未履行合同義務(wù)，未將原有戶口遷出，對錢某居住和使用造成了一定影響。故趙某應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

　　本案中，雙方約定的違約標(biāo)準(zhǔn)過高，且錢某未對戶口未遷出造成的實(shí)際損失舉證。故本院根據(jù)合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)、趙某過錯(cuò)程度及錢某實(shí)際損失情況酌定違約金金額為一萬五千元。雙方對判決結(jié)果予以認(rèn)可，二人均未上訴。

　　那么，如何在二手房買賣中規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，在法律允許的范圍內(nèi)維護(hù)自己的合法權(quán)益？北京市房山區(qū)法院的法官給出以下五點(diǎn)提示：

　　1、購買二手房時(shí)要提升防護(hù)意識，查明所購買房屋的戶口情況。房屋買賣不同于一般商品買賣，在房屋選擇、合同簽訂、產(chǎn)權(quán)變更等方面都應(yīng)保持理性。在選購二手房時(shí)，務(wù)必查明房屋的戶籍情況，以防后續(xù)給自己帶來不必要的麻煩。應(yīng)綜合考慮后，再?zèng)Q定是否購買。

　　2、合同中要明確約定戶口遷移條款并明確違約責(zé)任，否則法院將不予受理。在購買二手房時(shí)，如果存在戶口遷出問題，若在合同中不寫明相應(yīng)條款，一旦就戶口遷出訴至法院，法院往往會(huì)以“不屬于民事案件受理范圍”為由駁回起訴。戶籍問題由公安機(jī)關(guān)管轄，非因申請，往往不予處理。這就給買房人帶來難題。只有在合同中對戶口遷出條款作出明確約定，基于違約責(zé)任，法院才能予以解決，但也僅限于承擔(dān)違約責(zé)任的部分。如果所購買的房屋有戶口未遷出，應(yīng)當(dāng)在合同中對戶口的遷出時(shí)間，不及時(shí)遷出戶口應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任等作出明確約定，否則當(dāng)事人的合法權(quán)益將很難得到維護(hù)。

　　3、在合同中約定相應(yīng)條款，迫使賣房人主動(dòng)遷移戶口。買房人在購買房屋時(shí)，可在合同中約定待對方將戶口遷出后再給付部分尾款，或者約定賣房人在一定時(shí)間內(nèi)不遷出戶口，買房人有權(quán)解除合同。賣房人權(quán)衡利弊，在遷出戶口的損失更小時(shí)，自然積極辦理相關(guān)手續(xù)，買房人也可以由此實(shí)現(xiàn)戶口遷出的目的。

　　4、賣房人要嚴(yán)格按照合同約定履行戶口遷出義務(wù)，否則會(huì)造成不必要的利益損失。在此類案件中，有的賣房人對戶口遷移條款沒有足夠的重視，導(dǎo)致沒有及時(shí)按約定遷移戶口，買房人一旦訴至法院，賣房人很可能會(huì)因此而支付違約金。所以賣房人也要提高法律意識，誠信買賣，積極履行合同約定，以免給自己造成不必要的損失。

　　5、如果合同中約定的違約金過高或者過低，法院可以以實(shí)際損失為基礎(chǔ)適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。違約金具有“補(bǔ)償為主、懲罰為輔”的性質(zhì)，違約造成的損失是衡量違約責(zé)任是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。買方在主張過高的違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)就違約造成的損失提供充足的證據(jù)。

　　來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào)

編輯：wangdc