我國大城市房產(chǎn)估值水平顯著高于國際大城市。
今年一季度，我國GDP錄得29年來首次單季負(fù)增長。國際上，全球金融市場大幅波動，疊加全球降息潮。波譎云詭的形勢下，我國部分熱點城市樓市卻出現(xiàn)異常波動，引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。以深圳樓市為例，新盤開盤即售罄、戴口罩去搶2000萬元起豪宅、百萬喝茶費(fèi)、熱點區(qū)域的二手房掛牌單價上漲了幾萬、500萬以下的房子就快賣沒了……
深圳樓市再度上演空中加油，也引發(fā)了質(zhì)疑。有人認(rèn)為，在實體經(jīng)濟(jì)不濟(jì)的情況下，就業(yè)都難以保障，高高在上的房價難以維持。從整體上看，我國城市“估值”水平遠(yuǎn)高于股市，回報率較低，重點城市房產(chǎn)估值水平更是高之又高，比國際大都市房產(chǎn)估值水平還要高出不少。
我國城市房產(chǎn)估值排名，廈門最貴
國際上通常用租售比來衡量房產(chǎn)估值水平。租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。換算成股市常用的市盈率指標(biāo)，租售比即是市盈率的倒數(shù)。
舉個例子。某個城市房價為5萬/平米，租金60元/月/㎡，即一套500萬房產(chǎn)，月租金6000元左右；在房價不漲不跌的情況下，房東單靠房租要多少年能夠收回本錢呢？
一年房租收入＝600×面積×12個月。投入=5萬×面積。目前房價的市盈率＝總價/每年的盈利＝（5萬×面積）/（60×面積×12）＝69.44倍。即需要近70年收回成本。租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%。
那么，我國城市(不含港澳臺地區(qū))房產(chǎn)估值目前處于什么水平呢？數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計了來自房地產(chǎn)協(xié)會主辦的中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，320個城市房產(chǎn)市盈率中位數(shù)為30倍左右，遠(yuǎn)高于目前上證指數(shù)12.5倍市盈率水平，以及滬深300指數(shù)(3912.577, 45.55, 1.18%)(3912.5772, 45.55, 1.18%)11.7倍市盈率水平。
廈門房產(chǎn)估值水平全國最高，平均單價47018元/㎡，平均租金單價45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房產(chǎn)估值水平位居次席，平均單價72380元，平均租金單價76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亞房產(chǎn)估值位居第三位，平均單價3533元，平均租金單價41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。
烏魯木齊等城市具備投資價值
目前，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200~1:300。如果租售比低于1:300，這意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報率較高，后市看好。
我國320個城市房產(chǎn)市盈率中位數(shù)30倍左右，即需30年、360個月收回購房成本�？紤]到我國GDP仍處于高增長態(tài)勢，該估值水平似乎尚可接受。
當(dāng)然，不得不承認(rèn)的是，各個城市房產(chǎn)估值水平差異較大。一般來說，發(fā)展?jié)摿^大的城市，其房產(chǎn)估值水平也會較高。從這個角度出發(fā)，我們來看看最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹慨a(chǎn)的估值水平情況，以此衡量部分具有良好前景城市房產(chǎn)的投資價值。
恒大研究院去年發(fā)布了我國最具發(fā)展?jié)摿Π購?qiáng)城市，數(shù)據(jù)寶對前50強(qiáng)城市的投資價值進(jìn)行排名。
數(shù)據(jù)顯示，在最具發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)城市中，市盈率水平最低的是烏魯木齊，只有27.88倍，哈爾濱、長沙分列第二、第三位。按照國際通行說法，上述三個城市投資潛力相對較大。
我國主要城市房價估值高
股市好股票獲得更好估值，優(yōu)秀城市的房產(chǎn)獲得更高估值，兩者有相通之處。不過，這個估值溢價率是否太高，則需要商榷一番。與國際大城市相比，我國主要大城市的房產(chǎn)估值顯著過高。
去年底，由“海外掘金”首創(chuàng)的全球城市租金回報率排行發(fā)布。數(shù)據(jù)顯示，深圳以1.49%的毛租金回報率位居全球37個熱門投資城市倒數(shù)第一，也就是估值在全球37個熱門投資城市中最高。北上廣杭位居倒數(shù)第二至第五。以凈租金回報率來看（考慮到持有成本），新加坡以1.28%的凈租金回報率倒數(shù)第一，深圳倒數(shù)第二。
此外，在2019年5月份，諸葛找房發(fā)布了2019年全球熱門城市租金回報率排名。數(shù)據(jù)顯示，全球33個熱門城市租金回報率排名中，芝加哥、亞特蘭大、邁阿密租金回報率在7%以上，排名靠前。中國城市租金回報率普遍較低，北京回報率僅為1.68%，排名墊底。廣州1.84%位居第二位，深圳1.86%位居第三位。
考慮到近年來深圳房價上漲幅度較大（普遍跑贏10%以上），其租金回報率相對料將下降10個百分點以上。綜上所述，深圳房產(chǎn)估值在全球主要大城市中或達(dá)到最高水平。
來 源： 證券時報
編 輯：liuy
