隨著4月過去，A股上市房企發(fā)布2019年年度報(bào)告的指定動(dòng)作步入尾聲。在回顧過去一年的業(yè)績時(shí)，規(guī)模、營收、利潤、負(fù)債等關(guān)鍵指標(biāo)無疑最受關(guān)注。
但在這些常見指標(biāo)之外，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一欄的數(shù)據(jù)也是一張“晴雨表”。所謂的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，是指在中期期末或年度終了，如由于存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時(shí)或銷售價(jià)格低于成本等原因，使存貨成本不可以收回的部分，應(yīng)按單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，并計(jì)入存貨跌價(jià)損失。
換句話來說，就是由于存貨的可變現(xiàn)凈值低于原成本，而對降低部分所作的一種穩(wěn)健處理，也是對潛在虧本項(xiàng)目做的一種處理。時(shí)代財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一欄，不少A股房企披露了具體項(xiàng)目，這些項(xiàng)目中不少是曾經(jīng)的地王或高價(jià)地，這也在一定程度反映出房企為曾經(jīng)的“瘋狂”所付出的代價(jià)。
廈門、合肥高價(jià)地難解套
龍頭房企萬科2019年旗下項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為29.9億元，萬科為此進(jìn)行了計(jì)提。這也直接拉低了萬科的利潤水平，其中影響報(bào)告期內(nèi)稅后凈利潤11.4億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤7.8億元。
萬科年內(nèi)被計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目一共14個(gè)，其中涉及金額最大的是合肥未來之光，一共8.5億元，這也是該項(xiàng)目第一次“入選”。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，合肥未來之光是萬科于2016年9月23日獲得，總價(jià)48.8億元，樓面價(jià)11249.94元/平方米，溢價(jià)率230%，刷新了當(dāng)時(shí)肥東區(qū)的成交單價(jià)和成交總價(jià)雙紀(jì)錄。
但房天下數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在調(diào)控嚴(yán)格的2019年售價(jià)持續(xù)走低，高層的平均售價(jià)從原來的1.5萬元/平方米跌至1.45萬元/平方米、1.4萬元/平方米、1.35萬元/平方米，利潤空間在進(jìn)一步壓縮。
另一個(gè)新增的項(xiàng)目為廈門白鷺郡項(xiàng)目，這同樣是高溢價(jià)地塊。2016年8月，萬科以21.22億元競得X2016P02地塊，樓面價(jià)為22336.84元/平方米，溢價(jià)率242.26%，X2016P03地塊樓面價(jià)為22169.49元/平方米，溢價(jià)率97%。
早在2018年該項(xiàng)目就因?yàn)橐粓鼋祪r(jià)風(fēng)波成為輿論焦點(diǎn)，彼時(shí)報(bào)道稱，廈門白鷺郡90平方米聯(lián)排徽派別墅從原來的450萬元/套腰斬至278-298萬元/套。此后又傳出“廈門白鷺郡因降價(jià)對前期業(yè)主退款”的消息，但最后被萬科澄清。2019年期間廈門白鷺郡的起價(jià)為308萬元/套，依然比最初的450萬元/套要低。
保利地產(chǎn)的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備名單中，也有來自合肥、廈門的項(xiàng)目。參考目前市場價(jià)格狀況和項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，保利地產(chǎn)對開發(fā)項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測試后，對合肥保利海上明悅、廈門保利同安新城通福路項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備10.48億元；大連保利西海岸銷售轉(zhuǎn)銷跌價(jià)準(zhǔn)備517.41萬元，新疆中航項(xiàng)目本期銷售轉(zhuǎn)銷跌價(jià)準(zhǔn)備260萬元。
其中，合肥保利海上明悅、廈門保利同安新城通福路項(xiàng)目在2018年就曾經(jīng)被計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。合肥保利海上明悅是2016年拿下的瑤海區(qū)單價(jià)地王，總價(jià)19.44億元競得，溢價(jià)率383.33%，住宅樓面價(jià)為1.22萬元/平方米，項(xiàng)目至今未入市，與其相鄰的禹洲郎溪上里已經(jīng)虧本上市，目前售價(jià)僅15000元/平方米，而當(dāng)初拿地樓面價(jià)為1.02萬元/平方米。
廈門保利同安新城通福路項(xiàng)目由兩地塊組成，2017年拿地樓面價(jià)均超過3萬元/平方米，但與其同一片區(qū)的恒億商品灣在售均價(jià)為2.53萬元/平方米。
2016年和2017是中國樓市的高光時(shí)刻，各大開發(fā)商在規(guī)模的追逐賽中拿地異常狂熱，導(dǎo)致各地地王紀(jì)錄頻繁被刷新。合肥、廈門兩個(gè)二線城市表現(xiàn)尤其突出，面粉貴過面包成為了常態(tài)。
但2018年下半年開始收緊的宏觀調(diào)控，打亂了不少開發(fā)商的預(yù)期，曾經(jīng)的地王、高價(jià)地面臨著無利可圖的困境。如合肥唐寧府樓面價(jià)為18150元/平方米，平均售價(jià)為25770元/平方米；合肥建發(fā)雍龍府樓面價(jià)為18750元/平方米，平均售價(jià)為23800元/平方米。
至于廈門，目前島外被套的高價(jià)地接近三十個(gè)。虧本入市的雅居樂御賓府，樓面價(jià)25154元/平方米，目前高層均價(jià)2.9萬元/平方米，融僑鉑樾府樓面價(jià)38345元/平方米，目前高層均價(jià)3.81萬元/平方米。仍未入市的海投白鷺灣、海投自貿(mào)國際、禹洲2017TP03地塊，樓面價(jià)都超過了3萬元/平方米。
“整體來說，現(xiàn)在這些被套的項(xiàng)目很難短時(shí)間內(nèi)解套，因?yàn)檎�在嚴(yán)格遵循房住不炒，短時(shí)間內(nèi)廈門房價(jià)快速上漲可能性很低�！睆B門新景祥總經(jīng)理張建表示。
南京“地王”入市周期超長
而另一個(gè)二線城市南京對于很多拿了高價(jià)地的房企來說也是一個(gè)泥潭。以榮盛發(fā)展為例，2019年該公司列報(bào)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.7億元，包括11個(gè)項(xiàng)目，其中南京多達(dá)5個(gè)。
五個(gè)南京項(xiàng)目中，涉及金額最大的是龍池御府，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.02億元。該項(xiàng)目于2017年9月20日被榮盛以總價(jià)8.3億元拿下，樓面價(jià)8972元/平方米，配建2.64萬平方米保障房，去年12月首開銷許均價(jià)17715-18253元/平方米。
金額次大的是南京保利榮盛合悅，2017年1月12日拿地價(jià)為9647元/平方米，2018年12月首開銷許均價(jià)15205元/平方米。2019年8月出現(xiàn)降價(jià)，均價(jià)下跌至14944元/平方米。
從售價(jià)來看，兩項(xiàng)目存在一定的盈利空間。但是，兩項(xiàng)目均需要現(xiàn)房銷售，現(xiàn)房銷售相當(dāng)于將開發(fā)周期拉長了，期間產(chǎn)生的成本費(fèi)用也將相應(yīng)增加，這或許直接導(dǎo)致了兩項(xiàng)目被計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
2016年，即使在雙限政策下，南京依然出產(chǎn)了最多總價(jià)地王，全國總價(jià)地王前十中的一半都來自南京。這意味著，榮盛發(fā)展只是其中一員。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，2016年葛洲壩拿下的南京地王——葛洲壩南京中國府成交樓面地價(jià)45213元/平方米。由于限價(jià)，該項(xiàng)目時(shí)隔三年才入市，盡管6.4萬元/平方米的銷許價(jià)格創(chuàng)下南京樓市新高，但也只是處于微利甚至無利的狀態(tài)。
中南建設(shè)2016年5月13日拿下的中南熙悅，樓面價(jià)為19195元/平方米，今年3月30日首開銷許均價(jià)為30195元/平方米，距離拿地近四年。
此前，易居中國南京市場總監(jiān)周穎在接受采訪時(shí)曾表示，“到目前為止，南京大概有40多幅地塊近兩年肯定不會(huì)有太多盈利，很大程度上是虧損的局面�！�
金科股份2019年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一共10.28億元。這當(dāng)中，重慶金科公園王府、安徽海昱東方、都薈大觀，四川金科東方雅郡、雙楠天都、金科天宸、金科集美天宸，山東東方博翠，江西金科集美公館項(xiàng)目分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4653.24萬元、1.64億元、4817.8萬元、2995.18萬元、1275.78萬元、3643.9萬元、2780.58萬元、5.21億元、9442.38萬元，合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備9.81億元。
這9個(gè)計(jì)提項(xiàng)目影響金科股份2019年度凈利潤減少9.81億元，影響少數(shù)股東損益減少2541.57萬元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤減少9.56億元。
金科股份此前回應(yīng)新浪財(cái)經(jīng)表示，上述9個(gè)項(xiàng)目計(jì)提原因是預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目不好賣或者已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)。
時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，計(jì)提金額最多的山東東方博翠，2017年8月拿地樓面價(jià)為14426元/平方米，房天下數(shù)據(jù)顯示，直至2020年1月，該項(xiàng)目均價(jià)仍為2.7萬元/平方米，但受疫情影響，2月開始已經(jīng)下降至2.45萬元/平方米。
中南建設(shè)的三個(gè)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備項(xiàng)目則位于三四線城市，包括營口中南世紀(jì)城項(xiàng)目、青島海灣新城項(xiàng)目、壽光房地產(chǎn)項(xiàng)目，期末跌價(jià)準(zhǔn)備分別為5137.92萬元、2439.18萬元、1543.21萬元。
綠地的計(jì)提存貨跌價(jià)損失金額也達(dá)到23.31億元，但綠地并沒有提供具體項(xiàng)目信息。據(jù)綠地介紹，計(jì)提的存貨跌價(jià)損失中，海外項(xiàng)目因銷售周期和開發(fā)周期加長，導(dǎo)致成本增加及折現(xiàn)時(shí)間加長，共計(jì)提跌價(jià)減值損失11.01億元；境內(nèi)項(xiàng)目因政府調(diào)控限價(jià)等原因計(jì)提跌價(jià)減值損失12.08億元。年報(bào)顯示，2019年綠地海外地區(qū)表現(xiàn)并不好，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.56億元，同比減少了51.48%。
來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
