武漢作為此次新冠疫情爆發(fā)的中心，期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)活動(dòng)遭受較大影響，武漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年一季度，武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP)按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期下降40.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值下降36.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值下降45.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值下降37.7%；服務(wù)業(yè)生產(chǎn)緩慢，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比下降43.4%，相比其他行業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)所受影響相對(duì)較小，降幅分別小于全行業(yè)平均水平32.2和14.2個(gè)百分點(diǎn)。
受疫情影響，一方面，市場(chǎng)租賃需求銳減，租金價(jià)格伴隨市場(chǎng)新增供給的下降而出現(xiàn)波動(dòng)，另一方面退租現(xiàn)象頻發(fā)，空置率上升，使得公寓資金鏈面臨考驗(yàn)。隨著疫情得到逐步控制，4月8日武漢正式解除封城，城市逐步恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。市場(chǎng)房源供給和租金走勢(shì)逐步恢復(fù)，但對(duì)比去年同期，房源供給量仍有差距。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，邁點(diǎn)研究院整理
此外不可忽視的是，疫情所帶來(lái)的的階段性市場(chǎng)沖擊，使得武漢當(dāng)?shù)毓⑵放平?jīng)營(yíng)問(wèn)題開(kāi)始暴露，業(yè)主和租客利益或?qū)o(wú)法得到保障。
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那么疫情之后，武漢的住房租賃市場(chǎng)是否仍會(huì)保持活躍？區(qū)域市場(chǎng)又該如何布局？
武漢是湖北省省會(huì)城市，中部六省唯一的副省級(jí)城市和特大城市，是我國(guó)重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐，中部崛起背景下，為武漢進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。2019年武漢生產(chǎn)總值超過(guò)1.62萬(wàn)億人民幣，同比2018年增長(zhǎng)7.4%，GDP總量排名我國(guó)2019年十強(qiáng)城市第七。三次產(chǎn)業(yè)分別達(dá)到348.99億元、5988.88億元、9855.34億元，其中第三產(chǎn)業(yè)占比60.80%億元。
武漢作為我國(guó)四大科教中心城市之一，科教綜合實(shí)力雄厚、教育資源豐富，當(dāng)前武漢擁有各類(lèi)普通高校89所，科研機(jī)構(gòu)96所，在校大學(xué)生約130萬(wàn)，高�？蒲袡C(jī)構(gòu)數(shù)量位居全國(guó)第一，在校大學(xué)生數(shù)量位居全球單個(gè)城市前列。武漢自2017年開(kāi)始啟動(dòng)實(shí)施“百萬(wàn)大學(xué)生留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)工程”，推進(jìn)大學(xué)生留漢政策，對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、落戶(hù)、租房以及置業(yè)等多方面給予較大的政策支持力度，截止至2019年共新增留漢大學(xué)生109.5萬(wàn)人。2019年武漢常住人口1121.2萬(wàn)人，環(huán)比2018年增長(zhǎng)1.18%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80.49%。作為快速發(fā)展的人口凈流入城市，武漢住房租賃市場(chǎng)潛在需求巨大。
表1 2017-2019年武漢住房租賃熱點(diǎn)城市政策梳理
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年武漢入選國(guó)土資源部（現(xiàn)自然資源部）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》試點(diǎn)城市，之后相繼推出和落地系列政策對(duì)當(dāng)?shù)刈》孔赓U行業(yè)發(fā)展進(jìn)行支持。
圖3 2019年集中式長(zhǎng)租公寓MBI品牌指數(shù)TOP50中部地區(qū)租賃熱點(diǎn)城市布局占比
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作為中部住房租賃重點(diǎn)城市，相比鄭州，武漢住房租賃市場(chǎng)更為周到長(zhǎng)租公寓品牌的關(guān)注，2019年集中式長(zhǎng)租公寓MBI品牌指數(shù)TOP50中24%的品牌對(duì)武漢市場(chǎng)進(jìn)行布局。
圖5 2019年集中式長(zhǎng)租公寓品牌MBI品牌指數(shù)TOP50武漢區(qū)域布局
從集中式長(zhǎng)租公寓品牌武漢區(qū)域分布來(lái)看，洪山區(qū)、蔡甸區(qū)、江干區(qū)、江夏區(qū)為武漢住房租賃熱點(diǎn)區(qū)域，長(zhǎng)租公寓品牌MBI品牌指數(shù)TOP50中分別有33%、10%、10%和10%的品牌布局洪山區(qū)、蔡甸區(qū)、江漢區(qū)、江夏區(qū)。洪山區(qū)作為武漢市中心城區(qū)與新城區(qū)交界的郊區(qū)，坐落著武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、武漢學(xué)院等高校和花山生態(tài)新城、光谷關(guān)山地區(qū)、武漢軟件新城等園區(qū)基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，是武漢年輕人聚集熱點(diǎn)區(qū)域，因此地鐵2號(hào)線(xiàn)、7號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)街道口、虎泉、南湖、魯巷區(qū)域是集中式長(zhǎng)租公寓落地重點(diǎn)區(qū)域。
整體來(lái)看，武漢市作為中部經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，湖北省省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，具有較強(qiáng)的韌性和潛力，為中部地區(qū)重要的人口凈流入城市，住房租賃市場(chǎng)需求較為旺盛，盡管新冠疫情的爆發(fā)對(duì)武漢市住房租賃行業(yè)造成較大的階段性影響，但隨著新冠疫情在我國(guó)得到基本控制，武漢市復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作正在加速推進(jìn)。4月30日，黨中央確定支持湖北省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一攬子政策，從財(cái)政稅收、金融信貸、投資外貿(mào)等方面明確了具體措施，政策加碼促進(jìn)湖北省經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)著力保障居民就業(yè)，做好民生工作。伴隨經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇和和社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的加速，預(yù)計(jì)武漢市住房租賃逐漸回暖。
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