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文旅地產(chǎn)說不清 撲朔迷離走馬燈
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng) 2020-6-11 10:00:51
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[提要]近年,文旅地產(chǎn)很火,也很熱鬧。但有時(shí)火得有點(diǎn)一塌糊涂、一敗涂地,一方唱罷一方休,先有融創(chuàng)接手萬達(dá)文旅;后有融創(chuàng)接手山水文園。

  原標(biāo)題:文旅地產(chǎn)狂奔時(shí)代未了局:敗退出局、接盤洗牌、再進(jìn)場(chǎng),命運(yùn)殊途

    近年,文旅地產(chǎn)很火,也很熱鬧。但有時(shí)火得有點(diǎn)一塌糊涂、一敗涂地,一方唱罷一方休,先有融創(chuàng)接手萬達(dá)文旅;后有融創(chuàng)接手山水文園。萬達(dá)并沒有“萬事如意”,李轍終究是沒“轍”了,倒是融創(chuàng)始終是主角。接盤后的融創(chuàng)是攪局者,還是終結(jié)者?是否可以持久融合一切、走出創(chuàng)新發(fā)展之路?看過融創(chuàng)不少盤子,好多都在建中,即使接手別人的,也沒比原先紅火到哪里去,倒是風(fēng)卷殘?jiān)、一陣緊似一陣的收拾殘局,愣是沒有看出門道來,文旅江湖著實(shí)是搞不懂了。

  孫宏斌最終選擇了出手接盤,山水文園老板李轍終究“沒轍”,最終選擇清盤退場(chǎng)。

  6月2日,融創(chuàng)官宣開發(fā)建設(shè)浙江省海鹽濱海國(guó)際度假區(qū)——杭州灣融創(chuàng)文旅城。李轍一手推動(dòng)的,載有山水文園轉(zhuǎn)型宏圖的浙江海鹽山水六旗國(guó)際度假區(qū),也由此被“抹去”,成為融創(chuàng)文旅城體系新的一員。

  一度,地產(chǎn)玩家進(jìn)入文旅領(lǐng)域,大量的資金、資源砸入,以文旅項(xiàng)目撬動(dòng)土地獲取,堪稱攻城略地,文旅地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花,在公開的文旅項(xiàng)目投資名單中,他們一直是主力。這使得文旅領(lǐng)域的產(chǎn)品供給、產(chǎn)品模式等帶來巨大變化,也直接或間接導(dǎo)致文旅項(xiàng)目地產(chǎn)化傾向

  在大環(huán)境以及企業(yè)自身因素多重作用下,不少文旅地產(chǎn)大盤陷入危局,上述山水文園項(xiàng)目即是一個(gè)顯例。

  小玩家或中小玩家陷困退場(chǎng),大玩家進(jìn)場(chǎng)接盤,這是命運(yùn)的殊途,命運(yùn)的分叉,他們能否再見?

  幾番輪轉(zhuǎn),文旅地產(chǎn)江湖,依舊熱鬧,只是物是人非。

  

 

    一

  那個(gè)文旅地產(chǎn)狂奔的時(shí)代

  去年12月中旬,浙江山水六旗國(guó)際度假區(qū)(位于浙江海鹽)施工方相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴執(zhí)惠,因拖欠工程款,該項(xiàng)目已全面停工。

  融創(chuàng)接盤帶來轉(zhuǎn)機(jī)。

  “項(xiàng)目在(今年)5月已重啟,5月20日正式協(xié)議簽訂,股權(quán)交割完成,”上述負(fù)責(zé)人透露,對(duì)拖欠的工程款,融創(chuàng)列了一個(gè)付款計(jì)劃,今年年底付清。

  這次接盤,并不算意外。早在今年1月13日,即有知情人士告訴執(zhí)惠,與山水文園的浙江海鹽項(xiàng)目密切相關(guān)的國(guó)內(nèi)top5房企(其實(shí)就是融創(chuàng))已看項(xiàng)目,有可能接盤,當(dāng)?shù)卣峭剖种。而此前?dāng)?shù)卣步o到山水文園“最后通牒”:今年(2020年)過年前引入新股東盤活項(xiàng)目,否則“撤場(chǎng)”。

  山水文園老板李轍自有不甘。來自山水文園及知情人士的信息顯示,為避免清盤退出,李轍此前已在尋求將山水文園其他部分資產(chǎn)變現(xiàn),以及引入其他投資方入局助力。但結(jié)局未如愿。

  這個(gè)結(jié)局,成為那個(gè)文旅地產(chǎn)狂奔時(shí)代的一個(gè)顯眼注腳。

  2015年-2017年,山水文園揚(yáng)起國(guó)內(nèi)獨(dú)家合作的國(guó)際IP六旗娛樂的大旗,尋求從單純地產(chǎn)到文旅地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型,大規(guī)模進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域,分別在浙江嘉興海鹽、重慶璧山、南京溧水簽約落地的度假區(qū)、主題小鎮(zhèn)項(xiàng)目,單個(gè)項(xiàng)目300億左右,擬總投資超900億元(自然有不少水分)。

  這和曾經(jīng)中弘系(號(hào)稱“小萬達(dá)”)掌舵人王永紅的選擇有類似。在商住地產(chǎn)等項(xiàng)目獲得“大勝”后,王永紅也開始了多元化轉(zhuǎn)型,其中2012年即已拿下的海南填海造島項(xiàng)目——如意島項(xiàng)目,擬投資超百億,另在濟(jì)南、浙江安吉、三亞半山半島等地,多面開花布局文旅項(xiàng)目。在嘗試了影視、手游、主題樂園和文旅地產(chǎn)等生意后,最終將重注壓在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。

  而百?gòu)?qiáng)房企之一,號(hào)稱“河北地王”的榮盛發(fā)展在2014年也已開始布局文旅。不完全統(tǒng)計(jì),到2016年下半年,榮盛發(fā)展已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺(tái)、衡水、黃山、九華山、神農(nóng)架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項(xiàng)目。

  彼時(shí),更大的大佬恒大許家印計(jì)劃投資1600億元開發(fā)建設(shè)海南;◢u,集中簽約江蘇、貴州等地6個(gè)大型文旅項(xiàng)目,開始謀劃構(gòu)建以恒大童世界為主打產(chǎn)品的文旅綜合體。

  當(dāng)時(shí)王健林算是站在文旅地產(chǎn)頂峰者之一,南昌、合肥萬達(dá)城已開業(yè),重慶、桂林萬達(dá)城開工,長(zhǎng)沙、西安、海口“萬達(dá)城”項(xiàng)目簽約。2016年,萬達(dá)文旅已算基本完成全國(guó)布局,其旅游收入超170億元,同比增長(zhǎng)近四成。

  那真算是一個(gè)“好時(shí)代”,主動(dòng)與無奈被動(dòng)的的雙相交織下,愈加多的地產(chǎn)商躬身入場(chǎng)。

  當(dāng)時(shí),留給純地產(chǎn)的市場(chǎng)空間已然走小,土地價(jià)格逐漸高企,加之地方政府對(duì)地產(chǎn)商拿地門檻要求提高,地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策加碼,土里刨金的粗放式地產(chǎn)開發(fā)模式,已逐漸被更精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)方式所取代,“大魚吃小魚”的市場(chǎng)擠壓,已在不斷壓縮類似山水文園、中弘這類中等往下的地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)空間(比如拿地已難有突出優(yōu)勢(shì)),地方開發(fā)更多成為(偏)巨頭大佬的游戲場(chǎng)或角斗場(chǎng),山水文園需另尋新路。

  同時(shí),文旅業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn),其之于一地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要性凸顯,而地方政府也期許擺脫或弱化單一的土地財(cái)政模式,對(duì)大型文旅(地產(chǎn))項(xiàng)目有了更多期待和熱衷:1、文旅項(xiàng)目有可能擺脫傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的一竿子買賣模式,既帶來項(xiàng)目周邊的土地升值,也激活周邊人氣,帶來更多的商流人流,帶來超過住宅地產(chǎn)的更長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)收益;2、大型文旅綜合體項(xiàng)目,文娛、商業(yè)等對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè),優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等也有助力。

  這也就使得基于文旅項(xiàng)目名義去拿地,相對(duì)傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目拿地更容易、更便宜,文旅外衣、地產(chǎn)內(nèi)核的項(xiàng)目開始流行,諸如山水文園拿著的國(guó)際IP充當(dāng)了“敲門磚”,它找到了一個(gè)潛力新戰(zhàn)場(chǎng)。

  文旅IP、資金、資源等,諸多地產(chǎn)商各顯其能,在海南、云南、長(zhǎng)三角等區(qū)域,多番撬動(dòng)。

  高峰急轉(zhuǎn)的節(jié)點(diǎn),出現(xiàn)在2017年7月10日,萬達(dá)與融創(chuàng)聯(lián)合公告稱,萬達(dá)將十三個(gè)文化旅游城項(xiàng)目(南昌、合肥、哈爾濱、無錫等地,部分已開業(yè))的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng),融創(chuàng)以335.95億元收購(gòu)萬達(dá)項(xiàng)目76個(gè)酒店(后被富力地產(chǎn)接手)。

  錢,是致命要素。王健林彼時(shí)給出的原因是,轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債,這次回收資金全部用于還貸。而若不轉(zhuǎn)讓,部分項(xiàng)目的繼續(xù)投建運(yùn)營(yíng),也還需大量資金支持。

  而王永紅的中弘系也陷入危境。這個(gè)激進(jìn)擴(kuò)張的“非巨頭”,在2018年面臨多個(gè)項(xiàng)目停工、逾期債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大的危機(jī)。艱難推進(jìn)的如意島項(xiàng)目全部股權(quán)也被迫轉(zhuǎn)讓他人。

  山水文園也不順。據(jù)知情人士透露,早在2018年開始,山水文園就開始為項(xiàng)目找接盤者,包括不限于政府背景的基金機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)某頭部房企等,但未能敲定,價(jià)格可能是主因之一。那時(shí)山水文園的境況沒有最近這么糟,該項(xiàng)目約1500畝住宅用地是籌碼之一,另文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的基本面本質(zhì)上也過得去。李轍可能希望實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)交易。

  

 

    二

  大小玩家命運(yùn)分叉、物是人非

  王永紅當(dāng)前的信息已基本“遁跡”。而山水文園在重慶和南京的項(xiàng)目,也不樂觀。

  此前有知情人士告訴執(zhí)惠,對(duì)山水文園的重慶項(xiàng)目,當(dāng)?shù)卣赡軙?huì)更多接手操盤,不想看到爛尾項(xiàng)目出現(xiàn)。但這一信息尚未得到官方確認(rèn)。

  山水文園算是觀察文旅地產(chǎn)玩家命運(yùn)分叉的有效體。由曾經(jīng)的“高光”入場(chǎng)到現(xiàn)今的退場(chǎng)落寞,有著多重主客觀因素的共同作用。

  其一,房地產(chǎn)調(diào)控政策變化,房住不炒的多番強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)交易市場(chǎng)變化,那些非一線、強(qiáng)二線的城市,地產(chǎn)整體交易走低,市場(chǎng)觀望情緒走高,傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)受制;

  其二,銀行貸款環(huán)境變化,從銀行獲取大量資金推動(dòng)地產(chǎn)及文旅項(xiàng)目建設(shè)的傳統(tǒng)模式,轉(zhuǎn)動(dòng)受阻,地產(chǎn)商資金承壓加劇;

  其三,地方政府考量變化,其對(duì)文旅項(xiàng)目包括文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知與策略有變,如上所述地方政府對(duì)文旅地產(chǎn)中文旅的屬性比重已較以往多有看重,是一個(gè)囊括住宅、商業(yè)、文旅文娛等,能帶給城市綿續(xù)活力的綜合項(xiàng)目,而不太希望依然僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這從山水文園海鹽項(xiàng)目被要求樂園與住宅項(xiàng)目幾乎同步推動(dòng)建設(shè),也看出一二。

  其四,文旅地產(chǎn)項(xiàng)目操盤企業(yè)的能力,包括資源整合能力、文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操盤能力等,這又涉及到項(xiàng)目的模式、企業(yè)資金體量包括獲取外部資金的能力和賣房能力、合作IP強(qiáng)弱、項(xiàng)目選址優(yōu)劣、內(nèi)部管理強(qiáng)弱等密切相關(guān)。這些影響項(xiàng)目進(jìn)度,也影響地方政府的信心。

  文旅地產(chǎn)項(xiàng)目一直遵循著一個(gè)循環(huán)邏輯,即地產(chǎn)售賣回流資金反哺文旅、文旅運(yùn)營(yíng)增值地產(chǎn)包括抬高周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值。文旅項(xiàng)目來撬動(dòng),地產(chǎn)板塊建設(shè)及售賣前置,后接文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

  但上述四重因素的多向作用,使得這一循環(huán)時(shí)有卡殼,進(jìn)而導(dǎo)致文旅地產(chǎn)項(xiàng)目資金壓力、運(yùn)營(yíng)能力疊加壘高,抬高項(xiàng)目危機(jī),尤其是其中的資金危機(jī)。

  曾有媒體報(bào)道稱,如意島預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目完成后將帶來224.63億元的銷售總額,實(shí)現(xiàn)57.02億元凈利潤(rùn),將解決王永紅的危機(jī),但他沒能等到這一刻。

  地產(chǎn)商的資金壓力或危機(jī),已再愈加繃緊。尋求更多融資渠道成為一個(gè)選擇。近期榮盛發(fā)展推動(dòng)物業(yè)板塊上市,不排除增加新的融資渠道的考慮。

  沒錢,讓李轍“沒轍”。近期出現(xiàn)資金危機(jī)的新華聯(lián)文旅,也有戚戚同感。

  新華聯(lián)文旅也由曾經(jīng)的純地產(chǎn)企業(yè),轉(zhuǎn)尋文旅轉(zhuǎn)型而來,但轉(zhuǎn)型多年,地產(chǎn)收益仍是絕對(duì)重頭。部分可以理解為文旅項(xiàng)目投資回報(bào)較慢,也可理解為文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期,本質(zhì)還在于依賴地產(chǎn)收益,但文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的布局弊端,項(xiàng)目模式弊端,以及不樂觀的業(yè)績(jī)、多個(gè)項(xiàng)目推動(dòng)的大量投入等,將資金、債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)疊加。

  2019年,新華聯(lián)文旅出現(xiàn)近五年來最差業(yè)績(jī),營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙雙同比下滑。疫情影響下,其今年一季度營(yíng)收同比下滑61.1%,凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧,虧損3.3億元。而其近期短期償債壓力也可能加劇。(甚至我們也可猜測(cè)到,疫情影響應(yīng)該加快了山水文園最終清盤退出海鹽項(xiàng)目的進(jìn)程)

  而新華聯(lián)文旅控股股東新華聯(lián)控股持續(xù)的前者所有股份,已累計(jì)被凍結(jié)和被輪候凍結(jié),原因在于新華聯(lián)控股資金極度緊張,多個(gè)債務(wù)違約,就算出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),也難真正紓困解危。

  新華聯(lián)控股近期表示擬引進(jìn)央企或國(guó)企等戰(zhàn)略投資者。目前主要兩個(gè)情況:1、國(guó)資戰(zhàn)投不一定成功引入,危機(jī)進(jìn)一步加。2、成功引入,不排除公司控制權(quán)發(fā)生變更。

  這對(duì)新華聯(lián)文旅來說,應(yīng)都不算好的結(jié)局,但這就是現(xiàn)實(shí)。價(jià)格將可能是影響不同結(jié)局的關(guān)鍵因素之一。若出現(xiàn)第二種結(jié)局,比之山水文園,應(yīng)稍好些。

  市場(chǎng)的洗牌變革,即如是,誰(shuí)讓中小玩家抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力偏弱?國(guó)資、大玩家比如融創(chuàng)等,成為更多的潛在接盤俠。

  近兩個(gè)月,除了接盤山水文園項(xiàng)目,打造杭州灣融創(chuàng)文旅城,孫宏斌還擬在武漢、南通、桂林和河南新鄉(xiāng)落地文旅城。

  早在融創(chuàng)2019年業(yè)績(jī)會(huì)上,孫宏斌曾表示,今年的并購(gòu)機(jī)會(huì)肯定比往年大很多,我們內(nèi)部把它定義成洗盤年,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過任何一輪機(jī)會(huì)。他同時(shí)表示,在價(jià)格合適時(shí),會(huì)賣掉一些持有的資產(chǎn),比如酒店、商業(yè)甚至一些樂園,但同時(shí)也有新的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在做等。

  

 

    大玩家仍在做強(qiáng)。

  而王健林在賣掉文旅城后,也有重啟文旅項(xiàng)目動(dòng)作,蘭州、延安等地已簽約,金額都是百億之巨。

  這是文旅地產(chǎn)的未了之局,江湖尚熱鬧,只是有人已退場(chǎng),有人不舍離場(chǎng)。

  來源:執(zhí)惠(tripvivid2)

   編 輯:chenhong

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