經(jīng)過第一季度的寒冬，滬深上市房企披露2020年一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。在披露財(cái)報(bào)的133家房企中，82家房企的一季度營(yíng)業(yè)收入增速為負(fù)，51家房企的一季度增速為正，多數(shù)企業(yè)受疫情影響明顯。
基于房企營(yíng)業(yè)收入增速的大小，研究組將企業(yè)分為3組，增速高于50%的企業(yè)為營(yíng)收增速良好組、介于-50%和50%之間為營(yíng)收增速中等組、低于-50%為營(yíng)收增速較差組。其中，增速良好組29家，增速中等組69家，增速較差組35家。通過對(duì)各組企業(yè)的拿地策略、融資水平、償債壓力變化的分析，觀測(cè)各組企業(yè)維持現(xiàn)金流水平的調(diào)整措施。
01
營(yíng)收增速各異，規(guī)模較大企業(yè)受疫情影響小
表1 各組2019Q1、2020Q1營(yíng)業(yè)收入及增長(zhǎng)率均值
數(shù)據(jù)來源：中指風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫(kù)
從表1來看，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模較大的企業(yè)，增速較為穩(wěn)定，業(yè)績(jī)受疫情沖擊較小。從各組營(yíng)收情況來看，營(yíng)收增速中等的企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值大大超出其他陣營(yíng)的企業(yè)，企業(yè)布局較為合理，受疫情影響小，2020年一季度營(yíng)收均值的增速也穩(wěn)定在-7.23%的水平上，受疫情影響較低；部分營(yíng)收增速良好企業(yè)，如招商蛇口、信達(dá)地產(chǎn)等，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)業(yè)收入大幅提升；營(yíng)收較差企業(yè)主要是由于企業(yè)深耕某一地區(qū)，受市場(chǎng)影響較大，銷售節(jié)奏放緩。
02
拿地力度降低，優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)
表2 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地面積及增長(zhǎng)率均值
數(shù)據(jù)來源：中指風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫(kù)
表3 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地金額及增長(zhǎng)率均值
表4 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地溢價(jià)率均值
從企業(yè)的拿地情況來看，各組拿地面積有不同程度的降低，營(yíng)收增速中等組拿地力度收縮明顯。為保持現(xiàn)金流水平穩(wěn)定，營(yíng)收增速中等組拿地面積與拿地金額的均值均有所降低，溢價(jià)率均值水平也降低了3.02個(gè)百分點(diǎn)至5.43%；營(yíng)收增速良好組補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，拿地金額有所提升。
圖1 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地城市能級(jí)變動(dòng)
從拿地結(jié)構(gòu)來看，大部分企業(yè)調(diào)整拿地結(jié)構(gòu)，加大對(duì)一、二線城市的拿地力度。由于疫情影響，三四線城市去化速度變緩，布局三四線企業(yè)的房企去化壓力加大。為調(diào)整企業(yè)布局結(jié)構(gòu)，緊抓核心城市銷售區(qū)域，營(yíng)收增速良好組2020年1-5月一、二線城市拿地面積占比提升了8.10個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收增速中等組提升7.03個(gè)百分點(diǎn)至56.99%。
03
緊抓窗口期，債務(wù)償還壓力減輕
根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止至2020年年底，房地產(chǎn)行業(yè)的信用債待償還量為5157.40億元，較去年降低8.26%。其中，61.28%的待償金額集中在下半年，下半年的債務(wù)待償壓力較大。截止至6月24日，房企2020年已發(fā)行3188.35億元信用債，占全年待償金額的61.82%。
表5 2019Q1、2020Q1房企信用債償還、發(fā)行金額
數(shù)據(jù)來源：中指風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫(kù)
從2019年第一季度、2020年第一季度的信用債的發(fā)行和到期數(shù)據(jù)來看，2020年房企的發(fā)行規(guī)模同比上升12.82%，而待償量有所降低。房企緊抓發(fā)行窗口期，把握融資機(jī)會(huì)，減輕企業(yè)債務(wù)償還壓力。
根據(jù)中指院發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP100數(shù)據(jù)顯示，5月TOP100房企銷售規(guī)模同比回正，銷售實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中，前期資金準(zhǔn)備較為充足的企業(yè)更為迅速的擺脫疫情帶來的困境。年中大考即將來臨，根據(jù)企業(yè)自身流動(dòng)性水平及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略的企業(yè)，能給出一張漂亮的成績(jī)單。
來 源：明源地產(chǎn)研究院
編 輯：liuy
