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上市房企們是如何保證現(xiàn)金流穩(wěn)定的?數(shù)字告訴你
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-28 10:36:58
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[提要]經(jīng)過第一季度的寒冬,滬深上市房企披露2020年一季度財務(wù)數(shù)據(jù)。在披露財報的133家房企中,82家房企的一季度營業(yè)收入增速為負(fù),51家房企的一季度增速為正,多數(shù)企業(yè)受疫情影響明顯。

  經(jīng)過第一季度的寒冬,滬深上市房企披露2020年一季度財務(wù)數(shù)據(jù)。在披露財報的133家房企中,82家房企的一季度營業(yè)收入增速為負(fù),51家房企的一季度增速為正,多數(shù)企業(yè)受疫情影響明顯。

  基于房企營業(yè)收入增速的大小,研究組將企業(yè)分為3組,增速高于50%的企業(yè)為營收增速良好組、介于-50%和50%之間為營收增速中等組、低于-50%為營收增速較差組。其中,增速良好組29家,增速中等組69家,增速較差組35家。通過對各組企業(yè)的拿地策略、融資水平、償債壓力變化的分析,觀測各組企業(yè)維持現(xiàn)金流水平的調(diào)整措施。

    01

  營收增速各異,規(guī)模較大企業(yè)受疫情影響小

  表1 各組2019Q1、2020Q1營業(yè)收入及增長率均值

  數(shù)據(jù)來源:中指風(fēng)險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫

  從表1來看,營業(yè)收入規(guī)模較大的企業(yè),增速較為穩(wěn)定,業(yè)績受疫情沖擊較小。從各組營收情況來看,營收增速中等的企業(yè)營業(yè)收入均值大大超出其他陣營的企業(yè),企業(yè)布局較為合理,受疫情影響小,2020年一季度營收均值的增速也穩(wěn)定在-7.23%的水平上,受疫情影響較低;部分營收增速良好企業(yè),如招商蛇口、信達(dá)地產(chǎn)等,由于房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加,導(dǎo)致企業(yè)營業(yè)收入大幅提升;營收較差企業(yè)主要是由于企業(yè)深耕某一地區(qū),受市場影響較大,銷售節(jié)奏放緩。

    02

  拿地力度降低,優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)

  表2 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地面積及增長率均值

  數(shù)據(jù)來源:中指風(fēng)險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫

  表3 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地金額及增長率均值

  表4 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地溢價率均值

  從企業(yè)的拿地情況來看,各組拿地面積有不同程度的降低,營收增速中等組拿地力度收縮明顯。為保持現(xiàn)金流水平穩(wěn)定,營收增速中等組拿地面積與拿地金額的均值均有所降低,溢價率均值水平也降低了3.02個百分點至5.43%;營收增速良好組補充優(yōu)質(zhì)土儲,拿地金額有所提升。

  圖1 各組2019年1-5月、2020年1-5月拿地城市能級變動

  從拿地結(jié)構(gòu)來看,大部分企業(yè)調(diào)整拿地結(jié)構(gòu),加大對一、二線城市的拿地力度。由于疫情影響,三四線城市去化速度變緩,布局三四線企業(yè)的房企去化壓力加大。為調(diào)整企業(yè)布局結(jié)構(gòu),緊抓核心城市銷售區(qū)域,營收增速良好組2020年1-5月一、二線城市拿地面積占比提升了8.10個百分點,營收增速中等組提升7.03個百分點至56.99%。

    03

  緊抓窗口期,債務(wù)償還壓力減輕

  根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截止至2020年年底,房地產(chǎn)行業(yè)的信用債待償還量為5157.40億元,較去年降低8.26%。其中,61.28%的待償金額集中在下半年,下半年的債務(wù)待償壓力較大。截止至6月24日,房企2020年已發(fā)行3188.35億元信用債,占全年待償金額的61.82%。

  表5 2019Q1、2020Q1房企信用債償還、發(fā)行金額

  數(shù)據(jù)來源:中指風(fēng)險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫

  從2019年第一季度、2020年第一季度的信用債的發(fā)行和到期數(shù)據(jù)來看,2020年房企的發(fā)行規(guī)模同比上升12.82%,而待償量有所降低。房企緊抓發(fā)行窗口期,把握融資機會,減輕企業(yè)債務(wù)償還壓力。

  根據(jù)中指院發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100數(shù)據(jù)顯示,5月TOP100房企銷售規(guī)模同比回正,銷售實現(xiàn)穩(wěn)步增長,其中,前期資金準(zhǔn)備較為充足的企業(yè)更為迅速的擺脫疫情帶來的困境。年中大考即將來臨,根據(jù)企業(yè)自身流動性水平及時調(diào)整戰(zhàn)略的企業(yè),能給出一張漂亮的成績單。

 來 源:明源地產(chǎn)研究院  

    編 輯:liuy

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