長租公寓市場供給情況
2020年一季度，受疫情影響，房企長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)，前20房企長租公寓管理規(guī)模環(huán)比2019年四季度增速僅為1%。2020年整體經(jīng)濟受疫情影響，社會群體流動性受限，疊加企業(yè)增長承壓，預(yù)計長租公寓規(guī)模將維持低增速。
新形勢下，房企延續(xù)偏謹慎保守的態(tài)度，新開業(yè)預(yù)期較低，開業(yè)增速由四季度的16%大幅下降至4%。截至2020年3月底，前20企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模達到33.6萬間。
圖表 2019-2020年TOP20房企長租公寓企業(yè)規(guī)模情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
疫情對長租公寓市場影響分析
在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，2019年起長租公寓市場風(fēng)口消退，資本介入更加謹慎，市場優(yōu)勝劣汰加劇。2020開年突如其來的新冠肺炎疫情，讓長租公寓行業(yè)困境疊加，但也給行業(yè)發(fā)展帶來了新的啟示。疫情之后，預(yù)計長租公寓行業(yè)洗牌將進一步加劇，集中度提升，頭部效應(yīng)顯現(xiàn)，向租賃社區(qū)轉(zhuǎn)型趨勢明顯。
走過2015-2017年的長租公寓行業(yè)投資風(fēng)口后，2018-2019年市場資金面轉(zhuǎn)向收緊，加之長租公寓行業(yè)并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹慎，燒錢模式走向末路，長租公寓倒閉屢見不鮮。
2019年我國長租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達53家，遠多于前兩年。其中，因為資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
屋漏偏逢連夜雨。新冠疫情的暴發(fā)，讓長租公寓行業(yè)雪上加霜。
在中國房地產(chǎn)報·中房智庫接連舉辦的兩場長租公寓主題在線論壇上，來自多家集中式長租公寓品牌的負責(zé)人表示，疫情期間公寓企業(yè)暫停接待新客、延緩招租，對出租率沖擊較大，且復(fù)工延遲，人口流動大量減少，租房需求大幅下降，導(dǎo)致房屋空置率上升，營收大幅下滑。
2020年2月份樂乎公寓的單日去化量為正常月份的1/4，到3月份，華東市場恢復(fù)比較理想，華南市場受影響不大，至3月中旬單日去化量已恢復(fù)至正常月份的一半。但北京因為有境外輸入病例的發(fā)生，截至3月中旬還不能正常招租展業(yè)。
盡管各城市招租限制陸續(xù)放開，但上游產(chǎn)業(yè)恢復(fù)需要時間，長租公寓作為下游消費服務(wù)業(yè)，恢復(fù)到正常展業(yè)水平尚需時日。
全方位實施防疫措施導(dǎo)致長租企業(yè)運營成本上升，不少租賃房成為空置房，對企業(yè)現(xiàn)金流是極大的考驗。預(yù)計疫后長租公寓至少需要3個月的恢復(fù)期。
綜合來看，全國布局的規(guī)模化公寓企業(yè)，具有全國調(diào)度平衡項目財務(wù)壓力的能力，能夠弱化單一城市疫情管控帶來的營收沖擊。而布局城市較為單一的公寓企業(yè)，如果收入模式單一依賴租金差，背后又沒有強大的資本支撐，疫情加劇資金鏈承壓，可能會面臨被淘汰的危機。
盡管新冠肺炎疫情讓長租公寓企業(yè)普遍感受從未有過的寒意，但在這次抗擊疫情中，長租公寓尤其是集中式長租公寓機構(gòu)在調(diào)動資源、支持政府防疫管理、保護租客利益方面，體現(xiàn)了企業(yè)品牌擔(dān)當(dāng)、管理運營與資本運營的能力。
保利公寓除了做好租客信息收集、抗疫物資采購、返程居家隔離、心理疏導(dǎo)等常規(guī)措施，還給予受疫情影響的租客不同程度的減租，并嘗試和房東商談減租，但尊重房東意愿，不做道德綁架。與此同時，加強企業(yè)文化建設(shè)，克服人員短缺矛盾，避免因疫情而裁員。
旭輝領(lǐng)寓在做好社區(qū)防疫管理的基礎(chǔ)上，也主動肩負社會責(zé)任，為湖北籍租客、防疫醫(yī)護人員推出了租金減免措施，與大家共克時艱。
政府的短期政策扶持、向上游房東爭取短期的租金支持，治標(biāo)不治本。公寓企業(yè)要積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)到正常經(jīng)營流轉(zhuǎn)的狀態(tài)，才是抗擊疫情沖擊的治本之策。各公寓企業(yè)為推動展業(yè)復(fù)蘇，都積極采取了對策。
保利公寓在疫情期間積極進行了線上營銷和推廣，樹立企業(yè)品牌形象，為疫情后提高出房效率助力。旭輝領(lǐng)寓北京地區(qū)也推出了線上看房及預(yù)訂租金優(yōu)惠，推出了短租可享零押金、7天無理由退換房政策。
疫情也給公寓企業(yè)發(fā)展帶來了啟示。不盲目數(shù)量擴張，以質(zhì)量和利潤為先；練好內(nèi)功，打磨產(chǎn)品和服務(wù)，提高組織決策、運營能力，完善長租資產(chǎn)管理能力，成為品牌公寓企業(yè)的共同選擇。
自如在疫情期間有5棟公寓實現(xiàn)了100%滿租、其他公寓95%-98%的良好出租率。這很大程度上源于基礎(chǔ)能力的積累，包括自如APP流量的支持、品牌在用戶心里建立的認知和形象、品質(zhì)對于租價的支撐以及強大的智能系統(tǒng)。
長租公寓整體發(fā)展前景
盡管新冠肺炎疫情給長租公寓行業(yè)帶來了較大沖擊，但相比受影響更為嚴(yán)重的酒店、餐飲、零售等行業(yè)，長租公寓的抗風(fēng)險能力仍然較強。預(yù)計隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，
2020年下半年長租公寓行業(yè)會有比較好的市場行情。
首先，經(jīng)過2019年一年的跌宕盤整和挑戰(zhàn)，行業(yè)從業(yè)者更加理性，品牌商更加自律。突如其來的疫情讓公寓企業(yè)意識到要更加謹慎，會傾向于盤整現(xiàn)有的存量資源，不會盲目地拿房新增，并會提高資產(chǎn)合規(guī)性認識，更注重利潤，提升精細化運營能力。
其次，行業(yè)供給會呈現(xiàn)階段性減少，市場競爭減弱。很多二房東扛過2019年的資本寒冬，本以為2020年會迎來小陽春進行“回血”，但是疫情讓期望成為泡影，預(yù)計會有一些二房東將房源退給房東或割肉離場；隨著疫后監(jiān)管的提升，一批非合規(guī)產(chǎn)品也要進行重新改造暫時退出市場。同時，疫情給市場租金上漲帶來了不確定性，新進入者也會保持一段時間的觀望。
第三，宏觀政策利好租賃市場長期發(fā)展。中央層面，2019年中央經(jīng)濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，2019年底全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出重點探索把集體土地租賃房委托給專業(yè)運營商配租的運行機制。地方層面，多省市發(fā)布推動和落實住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)政策或舉措。這意味著，長租公寓作為租賃市場的重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期。
來 源： 中投投資咨詢網(wǎng)
編 輯：liuy
