從2020年初開始,上市公司青客公寓持續(xù)暴雷。
據(jù)中國青年報,從今年2月開始,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金,面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。搜索QQ群,可以找到10余個青客公寓維權(quán)群,人數(shù)最多的達到966人,上海群為500人,其他地區(qū)則約100人到800人不等。
據(jù)公開消息,青客公寓隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司,公司2012年成立于上海,并于2019年11月在美國上市。
青客公寓上市時并不是在長租公寓行業(yè)最得意的年頭。2017年7月26日,住建部放出了“租售同權(quán)”的大利好后,一直潛伏在資本市場“水底”的“長租公寓”迅速成為2018年的新風(fēng)口,資本源源不斷。不過好景不長,野蠻生長后的長租公寓屢屢踩雷,推動行業(yè)進入洗牌階段,頭部企業(yè)受資本青睞,中小公寓資金困難,長租公寓盈利困難接連暴雷,政策方面國家和地方政府對長租公寓監(jiān)管加強。
在2020年新冠疫情沖擊下,長租公寓的命運似乎更為坎坷。
被資本催生 曾欣欣向榮
回顧長租行業(yè)的發(fā)展歷程,不難發(fā)現(xiàn)其迅速崛起的過程與國家政策的出臺密切相關(guān),政策的出臺直接推動資本的迅速涌入。
2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,提出要“以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”,2017年十九大提出要建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。中央政府鼓勵租賃發(fā)展的政策為租賃市場注入了強心劑,2016年之后機構(gòu)化租賃市場迅速崛起,眾多房地產(chǎn)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)都紛紛進入長租公寓市場,市場規(guī)?焖贁U張,長租公寓企業(yè)均以萬間為單位制定發(fā)展目標(biāo),一時間長租公寓市場一片欣欣向榮。
據(jù)經(jīng)濟參考報早前報道,2018年曾有相關(guān)專家指出,隨著國家大力建設(shè)推行房地產(chǎn)市場長效機制,租賃市場發(fā)展前景向好,作為行業(yè)新興的細(xì)分市場,這片藍海成為百強房企新的戰(zhàn)場。萬科、保利、碧桂園等百強房企紛紛布局長租公寓,百強房企之中已有超過30家布局長租公寓領(lǐng)域。
2017年大型房企在租賃項目的金融創(chuàng)新方面走在行業(yè)前端,保利地產(chǎn)發(fā)行的首單央企租賃住宅類REITs、招商蛇口發(fā)行的首單租賃住宅CMBS、龍湖冠寓發(fā)行的全國首單公募住房租賃專項公司債券、旭輝領(lǐng)寓發(fā)行的首單民企公寓類REITs。長租公寓的融資工具創(chuàng)新,不僅緩解了房企的資金壓力,更為項目打通了退出環(huán)節(jié),長租公寓行業(yè)得以形成完整的商業(yè)模式閉環(huán)。
“黑天鵝”事件頻出 行業(yè)面臨洗牌
2018年年中,由于一系列“黑天鵝”事件爆發(fā),長租公寓行業(yè)被推上風(fēng)口浪尖,此后行業(yè)內(nèi)存在的一系列問題也逐漸暴露出來。
據(jù)36氪報道,“XX公寓爆倉跑路”成為2018年長租公寓行業(yè)很常見的新聞。實際上由于行業(yè)成為風(fēng)口,且分散式長租公寓創(chuàng)業(yè)門檻較低,大量創(chuàng)業(yè)者涌入分散式長租公寓行業(yè)。但長租公寓行業(yè)的包租模式需要較強的運營能力,保證現(xiàn)金流的健康周轉(zhuǎn),才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。許多新進入的創(chuàng)業(yè)者不懂租賃運營,借助啟動資本進行盲目擴張,擁有了大量房源之后卻難以保證出租率導(dǎo)致大量房源空置,最終資金鏈斷裂最終難以為繼,同時也傷害了房東和租客雙方應(yīng)有的權(quán)益。
中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》
除此之外,對分散式長租公寓企業(yè)來說,租金貸是一種資金迅速回流的方式,能夠很大程度上緩解企業(yè)運營的現(xiàn)金壓力,對于融資困難的中小長租公寓企業(yè)來說是非常重要的資金來源,因此產(chǎn)生了許多使用租金貸的不規(guī)范行為。如一些企業(yè)使用“隱瞞”“哄騙”的方式,在租客不知情的情況下,吸引租戶簽訂貸款合同;使用租金貸的資金盲目擴張房源,甚至挪用做其他用途,最后在企業(yè)運營不利的情況下造成資金鏈斷裂,同時損害了幾方的利益。
據(jù)房東東數(shù)據(jù),2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州成為“重災(zāi)區(qū)”,位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道,2019年以來長租公寓的危機頻繁爆發(fā),由此也引來相關(guān)部門的高度重視,史上“最嚴(yán)”住房租賃政策在各城市相繼出臺,在杭州、南京兩大“重災(zāi)區(qū)”先行試點。
9月,南京四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為防范市場金融風(fēng)險的通知》,其中指出應(yīng)當(dāng)建立住房租賃租金托管制度,與銀行簽訂租金委托收付協(xié)議,設(shè)立機構(gòu)租金專用賬戶收付租金,實行租金銀行托管。
11月,杭州市住保房管局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行制定發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》,其中明確,“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專用存款賬戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金,在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。
12月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,其中指出對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè),在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶,將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。
2019年年底,住建部部長王蒙徽11月28日出版的《中國紀(jì)檢監(jiān)察報》撰文直指長租亂象,文中指出在專項整治期間,全國共排查住房租賃中介機構(gòu)8萬多家,查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機構(gòu)1萬余家,通報違法違規(guī)案例8000余起,有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象,凈化住房租賃市場環(huán)境。2020年,還將成立專班負(fù)責(zé)專項整治,加強市場監(jiān)管和制度建設(shè)。
愈加呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰趨勢
據(jù)36氪報道,2019年,在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下,房企長租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎,規(guī)模拓展收縮,而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉,2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%,2019年增速極大放緩,僅增長了18.9%,但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。由2019年各季度的增長情況來看,前三季度仍保持一定增長,第四季度整體拓展規(guī);咎幱谕顟B(tài)。
據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》,目前長租公寓企業(yè)的擴張規(guī)模逐漸放緩,管理房源量增速大幅下降,城市拓展維持在開發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地,基本不再新開城。在經(jīng)歷了快速擴張之后,擺在公寓運營商面前的問題是如何精細(xì)化運營,降低成本,提升運營效率,從而提升利潤水平,真正實現(xiàn)規(guī)模化效應(yīng)。整個長租公寓行業(yè)已經(jīng)進入精耕期,從業(yè)者們需要更多的耐心投入到其中。
經(jīng)過幾年時間的發(fā)展,行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)的優(yōu)勢愈發(fā)明顯。無論從資金獲取能力,房源獲取能力,以及運營能力來看,頭部企業(yè)均有明顯優(yōu)勢,資源逐漸向頭部企業(yè)集中。未來,越是頭部正規(guī)的長租公寓企業(yè)因為經(jīng)營規(guī)范、資金雄厚、管理能力較強將越能夠在這個市場生存下來,而那些自身資金實力、盈利能力不足的長租公寓企業(yè)則會逐漸被市場所淘汰。
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