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風(fēng)口過(guò)后全是傷口,長(zhǎng)租公寓還有未來(lái)嗎?
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-8 9:04:19
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[提要]前幾日,青客公寓就社交媒體上傳播的青客公寓倒閉,發(fā)表官方聲明稱(chēng),公司目前遇到了資金困難,但目前公司仍在正常運(yùn)營(yíng)。

  前幾日,青客公寓就社交媒體上傳播的青客公寓倒閉,發(fā)表官方聲明稱(chēng),公司目前遇到了資金困難,但目前公司仍在正常運(yùn)營(yíng)。

  這一風(fēng)波,再次將沉寂許久的長(zhǎng)租公寓行業(yè)拉進(jìn)了大眾的視野之中。

  青客公寓作為“長(zhǎng)租公寓上市第一股”,19年11月上市,去年度營(yíng)業(yè)收入為 12.34億元,同比上年增長(zhǎng)38.65%,凈利潤(rùn)虧損4.98億元,較2018年同比減少0.3%。如今爆出資金鏈問(wèn)題的傳言,雖然被青客否認(rèn),但背后的問(wèn)題依舊值得深思。

  事實(shí)上,國(guó)內(nèi)其他的長(zhǎng)租公寓品牌幾乎都是如此。疫情期間,蛋殼公寓因要求房東減免房租、卻不對(duì)租客減免的“兩頭吃”行為,被稱(chēng)之為“薅羊毛”,自如也因?yàn)槔m(xù)租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。

  自2014年到2015年行業(yè)爆發(fā)以來(lái),五年的時(shí)間,長(zhǎng)租公寓還是依然的脆弱。曾經(jīng)被譽(yù)為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口,長(zhǎng)租公寓可謂是含著金鑰匙出生,在密集的爆雷之后,加上疫情的影響,假若資本不再跟進(jìn),長(zhǎng)期虧損的長(zhǎng)租公寓該何去何從?

  這些年頻繁的爆雷聲,最終炸掉了這個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)。2020年疫情期間,長(zhǎng)租公寓更是迎來(lái)了至暗時(shí)刻。事到如今,還有多少租客愿意選擇長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為未知。

  烤架上的長(zhǎng)租公寓

  長(zhǎng)租公寓其實(shí)扮演的就是傳統(tǒng)中介行業(yè)里的“二房東”的角色,兩者沒(méi)有太大的差別,然而不同的是長(zhǎng)租公寓身披一層華麗的外衣。

  長(zhǎng)租公寓其實(shí)只是一個(gè)新生的的老行業(yè),說(shuō)其新,是因?yàn)樵撔袠I(yè)在國(guó)家倡導(dǎo)“租售并舉”政策的背景下,最近幾年才開(kāi)始成長(zhǎng)的;說(shuō)起老,是因?yàn)檎麄(gè)行業(yè)的生意模式還很傳統(tǒng),依舊靠賺取租金差價(jià)而盈利。

  2015年到2017年,在政策的推動(dòng)下,不管是大小企業(yè)還是個(gè)人,都不免俗的追一下熱點(diǎn)。

  前段時(shí)間熱播的電視劇《安家》,主角們都辭職創(chuàng)業(yè)搞起了長(zhǎng)租公寓,描繪出一幅相當(dāng)美好的藍(lán)圖。

  讓人不禁想潑潑冷水:清醒一點(diǎn),小心血本無(wú)歸!

  因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)、技術(shù)和資金方面的不足,近年長(zhǎng)租公寓倒閉關(guān)門(mén)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

  國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓陣亡名單

  強(qiáng)大如萬(wàn)科,在長(zhǎng)租公寓的路上也曾被絆倒,這個(gè)絆腳石就是“萬(wàn)村計(jì)劃”。

  2017年,萬(wàn)科進(jìn)入深圳上百個(gè)城中村。2018年,萬(wàn)村2000多棟房屋的開(kāi)工率大概在20%左右。2019年7月,萬(wàn)科“萬(wàn)村計(jì)劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜,準(zhǔn)備放棄部分已簽約農(nóng)民房房源。

  目前深圳萬(wàn)科對(duì)“城中村”改造投入了很高的成本,如果未來(lái)出租率和租金漲幅不及預(yù)期,萬(wàn)村公司改造的長(zhǎng)租公寓可能6-8年都不會(huì)盈利,甚至整個(gè)租賃周期都不會(huì)盈利。

  對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù),萬(wàn)科最新的定義是:仍在爬坡期和探索期。

  “我不建議做長(zhǎng)租公寓,這個(gè)生意是虧的。”早在2018年,潘石屹就這么評(píng)價(jià)長(zhǎng)租公寓盈利模式。

  2019年11月5日,青客公寓在納斯達(dá)克上市,發(fā)行價(jià)17美元/股,截止到目前,股價(jià)為12.01美元/股,跌去了近3成。緊接著,蛋殼公寓自1月17日在紐交所掛牌,蛋殼發(fā)行價(jià)每股13.5美元,可短短幾個(gè)月的時(shí)間股價(jià)相較發(fā)行價(jià)已經(jīng)跌到了8.3美元/股,跌去了近4成。

  事實(shí)證明,長(zhǎng)租公寓上市后同樣不好過(guò)。

  有了青客和蛋殼在前面趟雷,作為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓平臺(tái),同樣負(fù)面纏身的自如應(yīng)該會(huì)慎重考慮它的上市計(jì)劃。

  現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓就像是一潭渾水,深不見(jiàn)底。在這潭水面前,有人止步觀望,有人深陷泥潭,也有人垂死掙扎,沒(méi)有人能活得滋潤(rùn)。高成本的前期投入,短則兩三年、長(zhǎng)則七八年才能看到盈利的希望。與蛋殼、自如、青客相比,中小玩家面臨更大的洗牌和淘汰概率。在疫情之下,對(duì)所有玩家來(lái)說(shuō)都是一場(chǎng)生死大考。

  不可回避之痛

  目前長(zhǎng)租公寓尚處于野蠻生長(zhǎng)階段,行業(yè)所面臨的痛點(diǎn)和槽點(diǎn)都比較多,各項(xiàng)的成本也比較高。缺乏有力的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,各種行業(yè)亂象層出不窮。

  1、室內(nèi)環(huán)境污染

  長(zhǎng)租公寓大多是經(jīng)過(guò)改造和裝修且使用了大量的低端材料,在改造裝修后基本無(wú)縫銜接對(duì)外出租,購(gòu)置的一些家居用品也基本是低端產(chǎn)品。這些因素都造成了長(zhǎng)租公寓的室內(nèi)環(huán)境污染相對(duì)嚴(yán)重。

  長(zhǎng)租公寓的環(huán)境污染是先天存在的,很多房屋打的隔斷直接改變室內(nèi)的通風(fēng)和采光,不是說(shuō)不超標(biāo)就合格,只是看租房者的身體能不能抗得住。

  在2018年,一位杭州阿里巴巴總部職工王某通過(guò)自如租住了杭州濱江區(qū)的房間后罹患急性白血病,隨后于2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對(duì)自如房進(jìn)行檢測(cè),結(jié)果是:甲醛超標(biāo)。江蘇的陳女士一家2018年6月通過(guò)自如租房,入住4個(gè)月后,2歲半的兒子患上了白血病,100天后病故。經(jīng)檢測(cè),其所租房屋甲醛超標(biāo)。

  長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了減少成本可以理解,但是拿人命開(kāi)玩笑實(shí)在是令人不恥。

  2、混亂的租金貸

  企業(yè)胃口逐漸增大,玩家們?yōu)榱司S持拿房和出房的高周轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)張,使行業(yè)的畸形發(fā)展進(jìn)一步加劇,"租金貸"這類(lèi)金融工具也應(yīng)運(yùn)而生。

  所謂租金貸就是,長(zhǎng)租公寓與第三方金融機(jī)構(gòu)合作,讓租戶(hù)以借貸的方式實(shí)現(xiàn)分期付款,年輕沒(méi)有存款的白領(lǐng)就可以月付租房,長(zhǎng)租公寓可以獲得貸款機(jī)構(gòu)提供的一次性大額貸款,然后分月付給房東,利用這個(gè)資金源收租房源,繼續(xù)擴(kuò)張。

  青客公寓已經(jīng)和十幾家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了租金貸合作,租戶(hù)中使用租金貸支付租金的比重超過(guò)六成。在2019年蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比也超過(guò)六成。

  租金貸的出現(xiàn)雖幫助了公寓企業(yè)的自身發(fā)展,但是卻把其中的風(fēng)險(xiǎn)扔給了房東、租客以及全社會(huì)。萬(wàn)一公司資金鏈斷裂或公寓運(yùn)營(yíng)方卷款跑路,租客很可能面臨無(wú)房可住、還要繼續(xù)支付租金的風(fēng)險(xiǎn)。

  我愛(ài)我家前副總裁胡景暉曾說(shuō)過(guò):"長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng),一定比P2P爆雷更厲害。"現(xiàn)在看來(lái)真是一語(yǔ)成讖,用戶(hù)只是租房,難道要拿信用來(lái)買(mǎi)單?

  進(jìn)退兩難的長(zhǎng)租公寓

  我國(guó)人口總量眾多,與此相對(duì)應(yīng),我國(guó)相比于其他國(guó)家擁有絕對(duì)值很高的流動(dòng)人口數(shù)量。流動(dòng)人口帶來(lái)的租房需求占有絕對(duì)的比例。伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn),城市聚集了相對(duì)較多的流動(dòng)人口,國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)是一個(gè)萬(wàn)億的大市場(chǎng),而根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),隨著房?jī)r(jià)的上漲,租房的人群會(huì)越來(lái)越多。

  根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù),發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率大部分在60%左右,美國(guó)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示,去年底美國(guó)住房自有率為65.1%。美國(guó)租房人口比率約為36%,我們近鄰日本,租賃家庭占比高達(dá)35%,近20年來(lái)日本全國(guó)租金水平呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì),大家更樂(lè)意去租房而非買(mǎi)房。

  目前美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了主動(dòng)租賃時(shí)代,租房人員呈現(xiàn)出“高學(xué)歷、高收入、快增長(zhǎng)”的特點(diǎn),本科及以上學(xué)歷的租賃者比例突破了50%,充分享受高品質(zhì)房屋租賃帶來(lái)的舒適生活已成為這類(lèi)人群的最大訴求。

  在日本,政府通過(guò)頒布對(duì)土地、房租限價(jià)的統(tǒng)制令,以低廉的租金吸引居民選擇租房,這保證了日本長(zhǎng)租市場(chǎng)的可持續(xù)性。同時(shí),一些有房一族也加入租賃行列,為了追求更好的居住體驗(yàn)。

  看完美日的租賃市場(chǎng),確實(shí)前景可觀,可如何避免走彎路成了難題。

  現(xiàn)在追求更高品質(zhì)的生活似乎成了租房的訴求,所以說(shuō)長(zhǎng)租公寓的未來(lái)一定是要做好公寓服務(wù),必須在“品牌建設(shè)、產(chǎn)品體驗(yàn)、客服系統(tǒng)”這三個(gè)維度深耕細(xì)作。

  對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),影響消費(fèi)決策的永遠(yuǎn)都只有兩個(gè)因素,一是價(jià)格,二是安全。但現(xiàn)在沒(méi)有運(yùn)營(yíng)商真正解決了這兩個(gè)問(wèn)題,他們甚至為了追求利益,不斷在破壞這兩個(gè)最基礎(chǔ)的需求。

  顯然,如今長(zhǎng)租公寓如鯁在喉,早已走過(guò)風(fēng)口正盛的階段,面臨這急速擴(kuò)張可能的資金鏈斷裂。在這背后,是如何加速轉(zhuǎn)型和存活路徑的擔(dān)憂(yōu)。

  但對(duì)于未來(lái)而言,擺在房企面前的依然是一個(gè)未知數(shù),因?yàn)闆](méi)有人知道到底應(yīng)該是進(jìn)是退。

  從整個(gè)行業(yè)來(lái)看,其存在的價(jià)值,不止是創(chuàng)造具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品與服務(wù),更需以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光,致力于行業(yè)盈利模式的持續(xù)探索,拉高長(zhǎng)租公寓行業(yè)的整體水平。

  尊重客戶(hù)才是長(zhǎng)租公寓的開(kāi)始。

   來(lái) 源:澎湃新聞  

    編 輯:liuy

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