白銀時(shí)代的到來，掀開了存量市場萬億規(guī)模的“面紗”。國家相關(guān)部委和一線城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計(jì)劃，以租賃市場和舊城改造為主的存量市場不斷受到政策支持。

　　5月22日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在《政府工作報(bào)告》中提出，要加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。同時(shí)提出，2020年計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。老舊小區(qū)改造再度成為熱點(diǎn)，城市更新也迎來了更多矚目。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，老舊小區(qū)改造的加速推進(jìn)，可提高物管企業(yè)的滲透率，擴(kuò)大物管行業(yè)的市場空間，利好有品牌溢價(jià)能力、外拓能力較強(qiáng)的物管企業(yè)。不過，城市更新往往面臨著資金缺口大、各方利益難平衡、后期維護(hù)難等問題。無論是房企還是物管企業(yè)，想要在短時(shí)間內(nèi)站穩(wěn)腳跟，并沒那么容易。

　　風(fēng)口下的萬億市場

　　2019年以來，隨著棚改步入收尾階段，政府針對舊改的相關(guān)政策頻出，全國老舊小區(qū)改造工作逐步進(jìn)入加速期，城市更新也步入進(jìn)階階段。

　　2020年4月16日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會明確提出，2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，這一數(shù)字較2019年增加一倍。5月22日，在全國兩會上，上述目標(biāo)再次得到明確。

　　其中，“支持加裝電梯、發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)”等字樣，在《政府工作報(bào)告》中第一次提及。興業(yè)證券在研究報(bào)告中指出，老小區(qū)舊改的加速推進(jìn)，可提高物管企業(yè)的滲透率，擴(kuò)大物管行業(yè)的市場空間，利好有品牌溢價(jià)能力、外拓能力較強(qiáng)的物管企業(yè)。

　　58安居客首席分析師張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，《政府工作報(bào)告》提及老舊小區(qū)改造，意味著舊改再迎風(fēng)口。而房企依靠在房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，在舊改項(xiàng)目上具有明顯優(yōu)勢。從老舊小區(qū)的改造來說，除了加裝電梯，還包括建設(shè)完善水電氣路及光纖等配套設(shè)施，對小區(qū)的綠化及停車進(jìn)行優(yōu)化和改善。而大型品牌房企旗下往往都有著物業(yè)公司，也可以利用自身在這一領(lǐng)域的專長和優(yōu)勢形成更大范圍的參與度和影響力。

　　某TOP30房企表示，政府工作報(bào)告提出鼓勵(lì)老舊小區(qū)改造，內(nèi)容涵蓋治理空間違建，補(bǔ)充市政、電梯、信息等配套設(shè)施，完善小區(qū)物業(yè)管理等，主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。報(bào)告明確要求今年開工3.9萬個(gè)小區(qū)，將帶來巨大的微改造市場，作為舊改龍頭，公司會積極介入這個(gè)巨大市場，探尋政府、業(yè)主、企業(yè)三者共贏的改造模式。

　　值得一提的是，政府的這一表態(tài)在加速推進(jìn)老舊小區(qū)改造的同時(shí)，也再度給城市更新注入了一劑強(qiáng)心針。如佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官劉策曾公開表示，政府報(bào)告中提及了新型城鎮(zhèn)化，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，這對于城市更新領(lǐng)域是較大利好。

　　中國城市更新論壇主席、高和資本合伙人蘇鑫更是公開表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，城市更新已經(jīng)具備了幾十萬億的市場規(guī)模潛力。

　　艱巨的挑戰(zhàn)

　　城市更新里蘊(yùn)含著不少的機(jī)會，然而，不同于開發(fā)項(xiàng)目“拿地—開發(fā)—銷售”的簡單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，其更是一場前所未有的挑戰(zhàn)。

　　“由于棚改是‘拆舊建新’，對于居住環(huán)境的提升是推倒重來的方式，只要在補(bǔ)償層面做到相應(yīng)公平，就容易推進(jìn)。而對于老舊小區(qū)改造是‘改舊變新’，是實(shí)實(shí)在在要面臨改造過程中人群利益的不均衡，甚至需要犧牲小部分人群的利益來實(shí)現(xiàn)更大范圍人群利益的保障，推進(jìn)的方式也無法通過強(qiáng)制的方式，因而推進(jìn)的效率和難度自然會明顯增大�！睆埐ū硎�。

　　以廣州永慶坊為例，2015年，廣州市荔灣區(qū)政府通過BOT方式引入社會資本進(jìn)行“微改造”，萬科中標(biāo)永慶坊項(xiàng)目。永慶片區(qū)是典型的廣州老城區(qū)，這里發(fā)展緩慢，老齡化嚴(yán)重，房屋損壞情況不容樂觀。在萬科實(shí)施微改造之前，永慶坊43棟征而未拆的房屋中，有30棟為“嚴(yán)重?fù)p壞”，有的已經(jīng)倒塌。

　　萬科中標(biāo)之后，計(jì)劃引入眾創(chuàng)辦公，青年公寓，教育營地，特色商業(yè)四大核心產(chǎn)業(yè)，對老街進(jìn)行活化升級。時(shí)至今日，永慶坊項(xiàng)目已經(jīng)成為了廣州一道亮麗的風(fēng)景線，然而在開發(fā)過程中，萬科也遇到了不少的困難。比如有恩寧路居民反映，一期改造未公告征求居民意見，還有一些施工擾民等問題。此外，由于面積的限制和其他因素，萬科早期計(jì)劃中包括的長租公寓和教育營地，均未能實(shí)現(xiàn)。

　　企業(yè)與原著居民之間的糾紛只是城市更新復(fù)雜局面中的冰山一角，擺在企業(yè)面前的真正命題則是盈利難題。據(jù)了解，永慶坊改造計(jì)劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期就長達(dá)12年半。需要注意的是，萬科只擁有永慶坊15年經(jīng)營權(quán)，期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。如何在15年時(shí)間實(shí)現(xiàn)盈利，也成為運(yùn)營永慶坊的一大考驗(yàn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問題，使得城市更新項(xiàng)目開發(fā)存在很多不確定性。

　　“房企在介入舊改之前，應(yīng)該研究清楚項(xiàng)目的可行性，做好組織架構(gòu)的調(diào)整，同時(shí)要強(qiáng)化融資。另外，還要想清楚改造后的項(xiàng)目如何運(yùn)作，是完全交付給業(yè)主，還是開發(fā)商介入做后續(xù)的社區(qū)運(yùn)營，業(yè)主的接受程度是否能夠達(dá)到預(yù)期，也是很關(guān)鍵的因素。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　城市更新的確能夠讓舊城換新顏，帶動老城區(qū)物業(yè)的升值。但從項(xiàng)目立項(xiàng)到審批再到開發(fā)，是一個(gè)較為漫長的過程，考量著房企資本與運(yùn)營等綜合實(shí)力。

 來 源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)   

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