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后疫情時代:聯(lián)合辦公何日“王者歸來”
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-7-14 8:39:56
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[提要]疫情之后,無論是工作及辦公方式的改變,還是資本的緊張和寒冬,都將倒逼產(chǎn)業(yè)的變革與加速,企業(yè)將如何上演“王者歸來”?

  疫情之后,無論是工作及辦公方式的改變,還是資本的緊張和寒冬,都將倒逼產(chǎn)業(yè)的變革與加速,企業(yè)將如何上演“王者歸來”?

  隨著新冠病毒引發(fā)的肺炎疫情得到有效控制,全國各地開始了有條不紊的復工進程。復工潮讓寫字樓、聯(lián)合辦公等空間成了抗“疫”一線,雖說企業(yè)陸續(xù)的復工復產(chǎn)為聯(lián)合辦公的安全管控帶來嚴峻的挑戰(zhàn),但對于行業(yè)帶來的影響可以說是短暫的。因為相比之下,如何掘金存量市場、彌補行業(yè)過去普遍高速擴張而花費的高昂成本,成為聯(lián)合辦公當下亟須思考的問題之一,不得不為新一輪的增長時刻準備著。

  短期是危,長期是機?

  曾幾何時,在繁華的商業(yè)區(qū)擁有一個辦公地,是不少創(chuàng)業(yè)者的夢想。受限于初創(chuàng)期的資金不足,過去這個夢想有些遙不可及,但聯(lián)合辦公的出現(xiàn)卻讓夢想成為現(xiàn)實,為初創(chuàng)企業(yè)構建一個無憂的創(chuàng)業(yè)環(huán)境……早在國內“共享”的浪潮中,聯(lián)合辦公也開始流行起來。

  不得不說,作為曾經(jīng)的風口,紛紛“跑馬圈地”的聯(lián)合辦公行業(yè)為寫字樓市場帶來了異;鸨某山弧(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2019 年 9 月,中國聯(lián)合辦公運營商平臺已超過 300 家,布局網(wǎng)點數(shù)超 6000個,總體運營面積達 1200 萬平方米,提供工位數(shù)達 200 萬個。機構還預計到 2022 年,中國聯(lián)合辦公面積預計接近 8000 萬平方米。同時,中國有近 4 億的辦公人口,將成為世界最大的聯(lián)合辦公市場。

  但突如其來的疫情則帶來了諸多不確定因素以及風險,由于疫情防控需要,大量企業(yè)停工停產(chǎn),尤其對于聯(lián)合辦公的主要受眾。一方面,中小企業(yè)面臨的不僅是經(jīng)營壓力,甚至是生死攸關。下游企業(yè)的經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題,租金難以為繼,企業(yè)自然會面臨現(xiàn)金流的風險。另一方面的風險則在于空間本身,聯(lián)合辦公一直標榜著開放、創(chuàng)新的商業(yè)氛圍,強調社群的價值,更易匯聚人群,這在疫情防護層面會增加難度。

  從上述數(shù)據(jù)來看,“!笔菬o可避免。“首先,疫情影響加劇了下游需求的低迷,導致競爭更加慘烈。其次,是資金鏈普遍緊張,去化節(jié)奏變遲緩影響資金回流,站在融資層面來分析,短期內也不太被資本看好!焙米馊A東區(qū)總經(jīng)理陳晨對《中國房地產(chǎn)金融》表示,相比傳統(tǒng)辦公,聯(lián)合辦公的單位面積運營成本高,回收周期長,一旦空置率較高就會有相當大的經(jīng)營風險,而這也是很多頭部品牌放緩擴張甚至關閉某些網(wǎng)點的重要原因。

  陳晨指出,就目前而言,聯(lián)合辦公企業(yè)面對市場壓力,仍需做好成本控制,為客戶提供租金友好的優(yōu)質產(chǎn)品。再有就是根據(jù)自身定位做深用戶運營,如資源連接能力強的可以引入第三方服務打造一站式企業(yè)服務,還會通過提供行業(yè)交流平臺等增值服務來提升用戶黏性和空間自身調性,等等。

  與此同時,也有業(yè)內人士認為,與傳統(tǒng)辦公需要承擔租金、裝修、物業(yè)、家具、日常運營等成本,且空間坪效較低不同,在聯(lián)合辦公空間,僅需按人承擔工位費用即可,前臺、茶水間、會議洽談區(qū)、休息室等公共區(qū)域均不必另外租賃付費。同時,聯(lián)合辦公豐富的線上智能辦公產(chǎn)品,也為企業(yè)辦公效率的提高提供了有力保障,大大減少了企業(yè)的資金和人力投入。為緩解資金壓力,所以部分中小企業(yè)將由傳統(tǒng)寫字樓“轉場”至租賃方式更為靈活的聯(lián)合辦公空間,這對行業(yè)來說,也是機遇。

  “疫情催促著創(chuàng)業(yè)者們重新審視辦公方式,也是我們危中尋機提升個性化服務的契機。新華成長空間通過文創(chuàng)資源的導入,融合驅動,讓平臺和企業(yè)共同成長,不再是單純的辦公室租賃及附加服務,更多的是產(chǎn)業(yè)的集聚和優(yōu)勢資源的再整合,以高端服務、優(yōu)質服務來提升客戶的認同感,同時為品牌及模式的輸出奠定基礎!鄙虾P氯A發(fā)行集團總裁李爽在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示,要把這次疫情當成一次機遇,深入了解客戶的需求,在特殊時期里,企業(yè)對未來的發(fā)展存在極大的不確定性因素,而聯(lián)合辦公形態(tài)對大多數(shù)承租企業(yè)而言投入運營成本較低、租期靈活、違約成本低,更適合大多數(shù)中小微企業(yè)戰(zhàn)略的升級和調整。

  行業(yè)重新確定信心

  這次疫情既是全民生死之戰(zhàn),也是成千上萬企業(yè)的盛衰之戰(zhàn)。此次疫情的發(fā)展過程中,給很多需要租賃辦公室的企業(yè)一個重新思考的機會。選擇一個靈活性更強,企業(yè)資源、平臺資源更豐富的辦公場地更是尤為重要。因此,后疫情時代,聯(lián)合辦公升級不可避免。

  “受疫情影響,企業(yè)復工復產(chǎn)推遲,經(jīng)濟環(huán)境的不確定性不僅影響了企業(yè)自身的業(yè)務發(fā)展,還影響了它們對辦公空間的租賃須求。這些企業(yè)亟需更加靈活的租賃方式,控制固定資本投入,確保業(yè)務連續(xù)性!盬eWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成在接受《中國房地產(chǎn)金融》的采訪時表示, WeWork提供的高效靈活的辦公空間恰好可以滿足這些需求,除此之外,豐富的社區(qū)資源還能為會員企業(yè)的業(yè)務拓展提供更多渠道上的支持。

  同時,艾鐵成還注意到,像線上教育、無接觸配送等行業(yè)在后疫情時期方興未艾。面對發(fā)展機遇,這些企業(yè)對于辦公室升級有較大需求。“因此,WeWork 為這些企業(yè)的業(yè)務拓展提供了靈活的支持,同時快速響應它們的辦公室升級與運營需求,在硬件(如辦公空間和工位拓展)和軟件(如提升企業(yè)文化,激發(fā)創(chuàng)意靈感)方面均提供了幫助!

  經(jīng)過此次疫情,未來企業(yè)租戶在選擇聯(lián)合辦公空間時將提升對員工健康相關的樓宇交付標準和物業(yè)管理的關注程度。艾鐵成強調,在疫情期間,公司加強了空間的定期清潔消毒以及對會員與訪客出入社區(qū)的嚴格管理,全面落實了社區(qū)防控工作。所以在疫情期間也吸引了一批新會員的簽約與入駐。

  當被問到,企業(yè)在疫情期間做了哪些工作幫助中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)復工復產(chǎn)時,艾鐵成回答道,早在春節(jié)假日期間,公司就緊急成立了“大中華區(qū) / 亞太應急管理委員會”,并密切關注疫情發(fā)展,遵循政府指示,在所有社區(qū)均第一時間安排了預防措施,并全面落實了防控工作。

  除了充分發(fā)揮自身的平臺優(yōu)勢,在多個社區(qū)發(fā)起“疫情時期傳遞愛”計劃,幫助各行業(yè)會員企業(yè)利用 WeWork線上社區(qū)網(wǎng)絡資源進行品牌及企業(yè)宣傳,實現(xiàn)業(yè)務突圍。還充分發(fā)揮社區(qū)文化和資源網(wǎng)絡優(yōu)勢,幫助中小企業(yè)提升數(shù)字化管理效率。例如,WeWork 聯(lián)合武漢光谷社區(qū)會員“菠蘿加速器”,憑借后者在技術產(chǎn)品、內容營銷和商業(yè)戰(zhàn)略咨詢等方面的積累,在疫情期間為中小微企業(yè)提供“互聯(lián)網(wǎng) +”解決方案,助力企業(yè)提升經(jīng)營效率。

  同樣,上海新華發(fā)行集團早在疫情之初,就組織團隊一一走訪各家企業(yè)、聽取和研判疫情期間客戶的需求,為不同的客戶提供不同定制化的服務,提供集團的文化產(chǎn)業(yè)資源對接,幫助客戶打開銷售渠道,實現(xiàn)增量,與企業(yè)共同渡過難關。李爽告訴記者,決策層及時與團隊統(tǒng)一認識,把疫情作為“!敝袑ぁ皺C”的一次機會,在此基礎上提升精細化管理,提升品牌價值,抓住契機,豐富品牌的文化內涵。

  “除了深入了解客戶的需求之外,我們還會根據(jù)不同的需求采取不同的對策,包括產(chǎn)業(yè)對接、上下游打通、提供全天候移動辦公模式、逐步推出會員卡形式的共享會客廳、共享辦公點、共享會議室及虛擬行政前臺,為集團園區(qū)板塊各個園區(qū)客戶及市場客戶提供了一個在市中心區(qū)域進行臨時商務活動的新選擇。”李爽稱,積極調整服務模式,提升服務的維度和廣度,為客戶在疫情期間提供了便捷,同時也培育了一批新的客戶。

  “輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略來破局

  近年來,隨著進入存量運營時代,僅依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)項目復制規(guī)模擴張已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降的大背景下行不通,必須在現(xiàn)有存量的基礎上進行盈利深挖,所以越來越多的運營商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉移。

  “一些企業(yè)會通過創(chuàng)新的全球房地產(chǎn)策略以及攜手聯(lián)合辦公空間提供商合作來提升商務效率!卑F成指出,輕資產(chǎn)模式是 WeWork 和地產(chǎn)商合作的主要模式之一。早在 2016年 11 月 WeWork 中國旗艦店上海威海路社區(qū)開業(yè)時,WeWork 就和遠洋集團達成了基于營業(yè)收入分成的地產(chǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方共同發(fā)揮各自領域的優(yōu)勢,推動輕資產(chǎn)模式的合作:WeWork 提供品牌、設計、社區(qū)建設、數(shù)據(jù)信息、全球會員網(wǎng)絡資源以及運營支持,而遠洋集團提供地產(chǎn)物業(yè)、本地化運營以及資金支持。

  不排除未來將有越來越多的聯(lián)合辦公品牌開始向輕資產(chǎn)運營轉型,以謀求全新盈利模式,這一轉變將給“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略帶來更多的發(fā)展空間,同時也將對聯(lián)合辦公品牌的運營能力提出更高的要求。

  行業(yè)領域的“輕”、“重”從來都是相對的,李爽強調,特別是近些年某些領域體現(xiàn)融合趨勢的情況下,是由所處的行業(yè)、企業(yè)自身戰(zhàn)略發(fā)展的方向及不同時期的市場因素等確定的。對她而言,“輕資產(chǎn)、文創(chuàng)化”將是未來集團發(fā)展的方向,保證在現(xiàn)有基礎上深耕細作,在幫助平臺和企業(yè)共同成長的同時,構建一套基于園區(qū)孵化加速與聯(lián)合辦公高度融合的運營管理模式,植入文化、藝術、教育內容,打造新華文創(chuàng)的管理品牌,挖掘國有文化的獨特內涵,將是集團未來“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略推進的重要一環(huán)。

  但無論“輕”還是“重”,至關重要的還是要考慮盈利這一話題。陳晨指出,產(chǎn)業(yè)園的運作不盡相同,有的盈利優(yōu)先,有的形成產(chǎn)業(yè)名片優(yōu)先。但就他而言,產(chǎn)業(yè)園要做強并盈利。除了要找準定位打磨產(chǎn)品服務,還要能夠有強大的招商運營能力,量質并舉提升園區(qū)活力后,相信扭虧為盈只是時間問題。

  的確,過去幾年,聯(lián)合辦公市場的蓬勃發(fā)展驅動很多資本不斷進入。但由于市場發(fā)展期間競爭激烈,部分企業(yè)通過比較激進的定價策略捕獲客源,支付高昂的房屋租金成本和營銷成本搶占優(yōu)質地段,面臨收益和成本的雙重壓力。李爽表示,即使聯(lián)合辦公品牌們嘗試了眾多增值服務來增加營收,如商務服務、企業(yè)服務等,但多數(shù)空間仍然處于虧損狀態(tài)。大多數(shù)的聯(lián)合辦公品牌利用資本燒錢。

  如經(jīng)濟學家熊比特所說,資本的職能是為企業(yè)家進行創(chuàng)新提供必要的支付手段,其所得利息便是從企業(yè)家利潤中償付的,如同對利潤的一種課稅。目前大多數(shù)聯(lián)合辦公的經(jīng)營模式并不能使企業(yè)得到利潤,所以靠資本燒錢的經(jīng)營模式并非健康持久的模式。

  “值得注意的是,經(jīng)過 10 年的發(fā)展,我們已經(jīng)逐步完成從單一的房產(chǎn)租賃向集科技、文化、金融、創(chuàng)投于一體的綜合型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉變,在此基礎上進一步打造了以小微企業(yè)孵化為主的創(chuàng)客空間和以中小微企業(yè)孵化加速為主的新華成長空間,集團園區(qū)板塊下每一個園區(qū)每一個空間都以一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為導向,形成產(chǎn)業(yè)集聚,同時把我們文化藝術的服務植入到園區(qū),形成特色服務內容,逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 T 型結構,而各個園區(qū)與空間相對獨立而又相互聯(lián)動,共同構建了集團園區(qū)發(fā)展的 T 型結構,從創(chuàng)業(yè)苗圃、企業(yè)孵化、企業(yè)加速到資本介入、成功上市,真正實現(xiàn)了園區(qū)盈利閉環(huán)!崩钏f。

  總體而言,2020 年充滿太多的不確定性,大部分企業(yè)都變得更務實了,行業(yè)也從規(guī)模為王漸漸回歸到服務本質;诋斍暗氖袌霏h(huán)境,2020年的行業(yè)趨勢應該會偏向于保守發(fā)展。未來也許會嘗試探索更多有關差異化的產(chǎn)品服務。

  來源:中國房地產(chǎn)金融

編 輯:liuy

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