疫情之后，無論是工作及辦公方式的改變，還是資本的緊張和寒冬，都將倒逼產(chǎn)業(yè)的變革與加速，企業(yè)將如何上演“王者歸來”？
隨著新冠病毒引發(fā)的肺炎疫情得到有效控制，全國各地開始了有條不紊的復(fù)工進(jìn)程。復(fù)工潮讓寫字樓、聯(lián)合辦公等空間成了抗“疫”一線，雖說企業(yè)陸續(xù)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)為聯(lián)合辦公的安全管控帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但對于行業(yè)帶來的影響可以說是短暫的。因為相比之下，如何掘金存量市場、彌補(bǔ)行業(yè)過去普遍高速擴(kuò)張而花費的高昂成本，成為聯(lián)合辦公當(dāng)下亟須思考的問題之一，不得不為新一輪的增長時刻準(zhǔn)備著。
短期是危，長期是機(jī)？
曾幾何時，在繁華的商業(yè)區(qū)擁有一個辦公地，是不少創(chuàng)業(yè)者的夢想。受限于初創(chuàng)期的資金不足，過去這個夢想有些遙不可及，但聯(lián)合辦公的出現(xiàn)卻讓夢想成為現(xiàn)實，為初創(chuàng)企業(yè)構(gòu)建一個無憂的創(chuàng)業(yè)環(huán)境……早在國內(nèi)“共享”的浪潮中，聯(lián)合辦公也開始流行起來。
不得不說，作為曾經(jīng)的風(fēng)口，紛紛“跑馬圈地”的聯(lián)合辦公行業(yè)為寫字樓市場帶來了異�；鸨某山�。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019 年 9 月，中國聯(lián)合辦公運營商平臺已超過 300 家，布局網(wǎng)點數(shù)超 6000個，總體運營面積達(dá) 1200 萬平方米，提供工位數(shù)達(dá) 200 萬個。機(jī)構(gòu)還預(yù)計到 2022 年，中國聯(lián)合辦公面積預(yù)計接近 8000 萬平方米。同時，中國有近 4 億的辦公人口，將成為世界最大的聯(lián)合辦公市場。
但突如其來的疫情則帶來了諸多不確定因素以及風(fēng)險，由于疫情防控需要，大量企業(yè)停工停產(chǎn)，尤其對于聯(lián)合辦公的主要受眾。一方面，中小企業(yè)面臨的不僅是經(jīng)營壓力，甚至是生死攸關(guān)。下游企業(yè)的經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題，租金難以為繼，企業(yè)自然會面臨現(xiàn)金流的風(fēng)險。另一方面的風(fēng)險則在于空間本身，聯(lián)合辦公一直標(biāo)榜著開放、創(chuàng)新的商業(yè)氛圍，強(qiáng)調(diào)社群的價值，更易匯聚人群，這在疫情防護(hù)層面會增加難度。
從上述數(shù)據(jù)來看，“�！笔菬o可避免�！笆紫龋咔橛绊懠觿×讼掠涡枨蟮牡兔�，導(dǎo)致競爭更加慘烈。其次，是資金鏈普遍緊張，去化節(jié)奏變遲緩影響資金回流，站在融資層面來分析，短期內(nèi)也不太被資本看好�！焙米馊A東區(qū)總經(jīng)理陳晨對《中國房地產(chǎn)金融》表示，相比傳統(tǒng)辦公，聯(lián)合辦公的單位面積運營成本高，回收周期長，一旦空置率較高就會有相當(dāng)大的經(jīng)營風(fēng)險，而這也是很多頭部品牌放緩擴(kuò)張甚至關(guān)閉某些網(wǎng)點的重要原因。
陳晨指出，就目前而言，聯(lián)合辦公企業(yè)面對市場壓力，仍需做好成本控制，為客戶提供租金友好的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。再有就是根據(jù)自身定位做深用戶運營，如資源連接能力強(qiáng)的可以引入第三方服務(wù)打造一站式企業(yè)服務(wù)，還會通過提供行業(yè)交流平臺等增值服務(wù)來提升用戶黏性和空間自身調(diào)性，等等。
與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與傳統(tǒng)辦公需要承擔(dān)租金、裝修、物業(yè)、家具、日常運營等成本，且空間坪效較低不同，在聯(lián)合辦公空間，僅需按人承擔(dān)工位費用即可，前臺、茶水間、會議洽談區(qū)、休息室等公共區(qū)域均不必另外租賃付費。同時，聯(lián)合辦公豐富的線上智能辦公產(chǎn)品，也為企業(yè)辦公效率的提高提供了有力保障，大大減少了企業(yè)的資金和人力投入。為緩解資金壓力，所以部分中小企業(yè)將由傳統(tǒng)寫字樓“轉(zhuǎn)場”至租賃方式更為靈活的聯(lián)合辦公空間，這對行業(yè)來說，也是機(jī)遇。
“疫情催促著創(chuàng)業(yè)者們重新審視辦公方式，也是我們危中尋機(jī)提升個性化服務(wù)的契機(jī)。新華成長空間通過文創(chuàng)資源的導(dǎo)入，融合驅(qū)動，讓平臺和企業(yè)共同成長，不再是單純的辦公室租賃及附加服務(wù)，更多的是產(chǎn)業(yè)的集聚和優(yōu)勢資源的再整合，以高端服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)來提升客戶的認(rèn)同感，同時為品牌及模式的輸出奠定基礎(chǔ)。”上海新華發(fā)行集團(tuán)總裁李爽在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示，要把這次疫情當(dāng)成一次機(jī)遇，深入了解客戶的需求，在特殊時期里，企業(yè)對未來的發(fā)展存在極大的不確定性因素，而聯(lián)合辦公形態(tài)對大多數(shù)承租企業(yè)而言投入運營成本較低、租期靈活、違約成本低，更適合大多數(shù)中小微企業(yè)戰(zhàn)略的升級和調(diào)整。
行業(yè)重新確定信心
這次疫情既是全民生死之戰(zhàn)，也是成千上萬企業(yè)的盛衰之戰(zhàn)。此次疫情的發(fā)展過程中，給很多需要租賃辦公室的企業(yè)一個重新思考的機(jī)會。選擇一個靈活性更強(qiáng)，企業(yè)資源、平臺資源更豐富的辦公場地更是尤為重要。因此，后疫情時代，聯(lián)合辦公升級不可避免。
“受疫情影響，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)推遲，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性不僅影響了企業(yè)自身的業(yè)務(wù)發(fā)展，還影響了它們對辦公空間的租賃須求。這些企業(yè)亟需更加靈活的租賃方式，控制固定資本投入，確保業(yè)務(wù)連續(xù)性�！盬eWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成在接受《中國房地產(chǎn)金融》的采訪時表示， WeWork提供的高效靈活的辦公空間恰好可以滿足這些需求，除此之外，豐富的社區(qū)資源還能為會員企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展提供更多渠道上的支持。
同時，艾鐵成還注意到，像線上教育、無接觸配送等行業(yè)在后疫情時期方興未艾。面對發(fā)展機(jī)遇，這些企業(yè)對于辦公室升級有較大需求�！耙虼�，WeWork 為這些企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展提供了靈活的支持，同時快速響應(yīng)它們的辦公室升級與運營需求，在硬件(如辦公空間和工位拓展)和軟件(如提升企業(yè)文化，激發(fā)創(chuàng)意靈感)方面均提供了幫助。”
經(jīng)過此次疫情，未來企業(yè)租戶在選擇聯(lián)合辦公空間時將提升對員工健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的關(guān)注程度。艾鐵成強(qiáng)調(diào)，在疫情期間，公司加強(qiáng)了空間的定期清潔消毒以及對會員與訪客出入社區(qū)的嚴(yán)格管理，全面落實了社區(qū)防控工作。所以在疫情期間也吸引了一批新會員的簽約與入駐。
當(dāng)被問到，企業(yè)在疫情期間做了哪些工作幫助中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)時，艾鐵成回答道，早在春節(jié)假日期間，公司就緊急成立了“大中華區(qū) / 亞太應(yīng)急管理委員會”，并密切關(guān)注疫情發(fā)展，遵循政府指示，在所有社區(qū)均第一時間安排了預(yù)防措施，并全面落實了防控工作。
除了充分發(fā)揮自身的平臺優(yōu)勢，在多個社區(qū)發(fā)起“疫情時期傳遞愛”計劃，幫助各行業(yè)會員企業(yè)利用 WeWork線上社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行品牌及企業(yè)宣傳，實現(xiàn)業(yè)務(wù)突圍。還充分發(fā)揮社區(qū)文化和資源網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，幫助中小企業(yè)提升數(shù)字化管理效率。例如，WeWork 聯(lián)合武漢光谷社區(qū)會員“菠蘿加速器”，憑借后者在技術(shù)產(chǎn)品、內(nèi)容營銷和商業(yè)戰(zhàn)略咨詢等方面的積累，在疫情期間為中小微企業(yè)提供“互聯(lián)網(wǎng) +”解決方案，助力企業(yè)提升經(jīng)營效率。
同樣，上海新華發(fā)行集團(tuán)早在疫情之初，就組織團(tuán)隊一一走訪各家企業(yè)、聽取和研判疫情期間客戶的需求，為不同的客戶提供不同定制化的服務(wù)，提供集團(tuán)的文化產(chǎn)業(yè)資源對接，幫助客戶打開銷售渠道，實現(xiàn)增量，與企業(yè)共同渡過難關(guān)。李爽告訴記者，決策層及時與團(tuán)隊統(tǒng)一認(rèn)識，把疫情作為“危”中尋“機(jī)”的一次機(jī)會，在此基礎(chǔ)上提升精細(xì)化管理，提升品牌價值，抓住契機(jī)，豐富品牌的文化內(nèi)涵。
“除了深入了解客戶的需求之外，我們還會根據(jù)不同的需求采取不同的對策，包括產(chǎn)業(yè)對接、上下游打通、提供全天候移動辦公模式、逐步推出會員卡形式的共享會客廳、共
享辦公點、共享會議室及虛擬行政前臺，為集團(tuán)園區(qū)板塊各個園區(qū)客戶及市場客戶提供了一個在市中心區(qū)域進(jìn)行臨時商務(wù)活動的新選擇�！崩钏Q，積極調(diào)整服務(wù)模式，提升服務(wù)的維度和廣度，為客戶在疫情期間提供了便捷，同時也培育了一批新的客戶。
“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略來破局
近年來，隨著進(jìn)入存量運營時代，僅依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)項目復(fù)制規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降的大背景下行不通，必須在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利深挖，所以越來越多的運營商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
“一些企業(yè)會通過創(chuàng)新的全球房地產(chǎn)策略以及攜手聯(lián)合辦公空間提供商合作來提升商務(wù)效率。”艾鐵成指出，輕資產(chǎn)模式是 WeWork 和地產(chǎn)商合作的主要模式之一。早在 2016年 11 月 WeWork 中國旗艦店上海威海路社區(qū)開業(yè)時，WeWork 就和遠(yuǎn)洋集團(tuán)達(dá)成了基于營業(yè)收入分成的地產(chǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方共同發(fā)揮各自領(lǐng)域的優(yōu)勢，推動輕資產(chǎn)模式的合作：WeWork 提供品牌、設(shè)計、社區(qū)建設(shè)、數(shù)據(jù)信息、全球會員網(wǎng)絡(luò)資源以及運營支持，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供地產(chǎn)物業(yè)、本地化運營以及資金支持。
不排除未來將有越來越多的聯(lián)合辦公品牌開始向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型，以謀求全新盈利模式，這一轉(zhuǎn)變將給“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略帶來更多的發(fā)展空間，同時也將對聯(lián)合辦公品牌的運營能力提出更高的要求。
行業(yè)領(lǐng)域的“輕”、“重”從來都是相對的，李爽強(qiáng)調(diào)，特別是近些年某些領(lǐng)域體現(xiàn)融合趨勢的情況下，是由所處的行業(yè)、企業(yè)自身戰(zhàn)略發(fā)展的方向及不同時期的市場因素等確定的。對她而言，“輕資產(chǎn)、文創(chuàng)化”將是未來集團(tuán)發(fā)展的方向，保證在現(xiàn)有基礎(chǔ)上深耕細(xì)作，在幫助平臺和企業(yè)共同成長的同時，構(gòu)建一套基于園區(qū)孵化加速與聯(lián)合辦公高度融合的運營管理模式，植入文化、藝術(shù)、教育內(nèi)容，打造新華文創(chuàng)的管理品牌，挖掘國有文化的獨特內(nèi)涵，將是集團(tuán)未來“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略推進(jìn)的重要一環(huán)。
但無論“輕”還是“重”，至關(guān)重要的還是要考慮盈利這一話題。陳晨指出，產(chǎn)業(yè)園的運作不盡相同，有的盈利優(yōu)先，有的形成產(chǎn)業(yè)名片優(yōu)先。但就他而言，產(chǎn)業(yè)園要做強(qiáng)并盈利。除了要找準(zhǔn)定位打磨產(chǎn)品服務(wù)，還要能夠有強(qiáng)大的招商運營能力，量質(zhì)并舉提升園區(qū)活力后，相信扭虧為盈只是時間問題。
的確，過去幾年，聯(lián)合辦公市場的蓬勃發(fā)展驅(qū)動很多資本不斷進(jìn)入。但由于市場發(fā)展期間競爭激烈，部分企業(yè)通過比較激進(jìn)的定價策略捕獲客源，支付高昂的房屋租金成本和營銷成本搶占優(yōu)質(zhì)地段，面臨收益和成本的雙重壓力。李爽表示，即使聯(lián)合辦公品牌們嘗試了眾多增值服務(wù)來增加營收，如商務(wù)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等，但多數(shù)空間仍然處于虧損狀態(tài)。大多數(shù)的聯(lián)合辦公品牌利用資本燒錢。
如經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊比特所說，資本的職能是為企業(yè)家進(jìn)行創(chuàng)新提供必要的支付手段，其所得利息便是從企業(yè)家利潤中償付的，如同對利潤的一種課稅。目前大多數(shù)聯(lián)合辦公的經(jīng)營模式并不能使企業(yè)得到利潤，所以靠資本燒錢的經(jīng)營模式并非健康持久的模式。
“值得注意的是，經(jīng)過 10 年的發(fā)展，我們已經(jīng)逐步完成從單一的房產(chǎn)租賃向集科技、文化、金融、創(chuàng)投于一體的綜合型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)變，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步打造了以小微企業(yè)孵化為主的創(chuàng)客空間和以中小微企業(yè)孵化加速為主的新華成長空間，集團(tuán)園區(qū)板塊下每一個園區(qū)每一個空間都以一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為導(dǎo)向，形成產(chǎn)業(yè)集聚，同時把我們文化藝術(shù)的服務(wù)植入到園區(qū)，形成特色服務(wù)內(nèi)容，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 T 型結(jié)構(gòu)，而各個園區(qū)與空間相對獨立而又相互聯(lián)動，共同構(gòu)建了集團(tuán)園區(qū)發(fā)展的 T 型結(jié)構(gòu)，從創(chuàng)業(yè)苗圃、企業(yè)孵化、企業(yè)加速到資本介入、成功上市，真正實現(xiàn)了園區(qū)盈利閉環(huán)�！崩钏f。
總體而言，2020 年充滿太多的不確定性，大部分企業(yè)都變得更務(wù)實了，行業(yè)也從規(guī)模為王漸漸回歸到服務(wù)本質(zhì)。基于當(dāng)前的市場環(huán)境，2020年的行業(yè)趨勢應(yīng)該會偏向于保守發(fā)展。未來也許會嘗試探索更多有關(guān)差異化的產(chǎn)品服務(wù)。
來源：中國房地產(chǎn)金融
編 輯：liuy
