經(jīng)歷了一個(gè)多月漫長(zhǎng)的梅雨季后,上海終于入夏,連帶著樓市也火熱了起來。
7月,13個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目超半數(shù)認(rèn)籌率達(dá)100%,新房市場(chǎng)平均認(rèn)籌率突破150%。更有高潮迭起,兩大新盤接連上演搶房大戰(zhàn),刷新去年以來上海新房認(rèn)籌紀(jì)錄。
進(jìn)入8月,上海樓市的熱度尚未散去,27個(gè)項(xiàng)目摩拳擦掌等待入市,五大項(xiàng)目上演“撞車式”認(rèn)籌,又給這個(gè)盛夏添了把火。
1 7月認(rèn)籌率破150%
7月,上海地區(qū)共有16個(gè)新盤3284套房源入市,較6月的19個(gè)新盤3771套房源、5月的21個(gè)新盤超4000套房源、4月的29個(gè)新盤超7800套房源,推盤節(jié)奏再度放緩。
推盤數(shù)量減少對(duì)應(yīng)的供應(yīng)面積也相應(yīng)下跌。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,7月上海樓市供應(yīng)繼續(xù)呈下滑態(tài)勢(shì),供應(yīng)面積為40.2萬平方米,環(huán)比減少22.4%。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示,7月是傳統(tǒng)淡季,供應(yīng)波動(dòng)屬正常,預(yù)計(jì)8月上半月以盤整(上下小幅波動(dòng))為主,下旬或有部分項(xiàng)目提前入市,搶占“金九”先機(jī)。
供應(yīng)的減少并未減退市場(chǎng)高漲的認(rèn)籌情緒。
16個(gè)新盤中有13個(gè)已經(jīng)取證,涉及的2729套房源共收獲4195組客戶出資認(rèn)籌,平均認(rèn)籌率高達(dá)153.72%,創(chuàng)下自2018年以來月度平均認(rèn)籌率最高紀(jì)錄。
一片形勢(shì)大好下,也有酩悅都會(huì)、葛洲壩玉蘭花園和十里江灣三個(gè)項(xiàng)目因認(rèn)籌數(shù)較低,經(jīng)有關(guān)部門同意采用不公開搖號(hào)方式開盤。
2 十人搶一房再現(xiàn)
153.72%認(rèn)籌率的背后是過半新盤認(rèn)籌率超100%的強(qiáng)力支撐。
其中,有兩大新盤創(chuàng)下2019年以來單個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率冠亞軍新高。
7月9日,浦東洋涇板塊的尚海酈景·馨瀾開盤推出了94套房源,最終收獲915組有效認(rèn)籌,認(rèn)籌率高達(dá)973.4%,“十進(jìn)一”的概率不僅再現(xiàn)2018年十人搶一房的盛況,也躋身2018年以來單個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌榜第三名。
尚海酈景·馨瀾作為內(nèi)環(huán)項(xiàng)目,開盤均價(jià)約9.7萬元/平方米,戶型以82-114平方米剛需型2-3房為主,總價(jià)段在744萬-1149萬元之間,購房者不足800萬即可上車內(nèi)環(huán)2房,價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。
此外,項(xiàng)目還有交通利好加持。小區(qū)距離現(xiàn)有的6號(hào)線民生路地鐵站不足一公里,且右側(cè)民生路上有在建的軌交18號(hào)線,300米外有在建的14號(hào)線,兩軌交交匯在昌邑路站。
事實(shí)上,尚海酈景樓盤成名已久。早在2016年項(xiàng)目開盤時(shí),其便創(chuàng)造了當(dāng)年上海樓市“雙冠”(銷售面積和銷售金額)紀(jì)錄以及全國成交金額TOP 1樓盤紀(jì)錄。
二度開盤的普陀內(nèi)環(huán)項(xiàng)目中海匯德里盛況繼續(xù)。
7月15日,位于普陀武寧板塊的中海匯德里開盤推出88套少量房源,最終收獲了746組客戶認(rèn)籌,847.73%認(rèn)籌率不僅超過一期,更秒殺去年新盤市場(chǎng)的認(rèn)籌第一的福晟錢隆廣場(chǎng)(647%),成為2019年以來認(rèn)籌率第二高盤,僅次于尚海酈景·馨瀾。
與前者頗為相似的是,中海匯德里也是以價(jià)取勝,其推出了83-145平方米3-4房,總價(jià)段在832萬-1329萬元間,且?guī)аb修交付,這也意味著800萬+便可上車內(nèi)環(huán)3房。
不難發(fā)現(xiàn),兩個(gè)項(xiàng)目推出的房源數(shù)均未過百,基數(shù)小亦容易獲得較高認(rèn)籌率。
此外,匯城南街里、古北金鷹府一期、森蘭星河灣、祥源西康路989、四季都會(huì)曉風(fēng)來5個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率均達(dá)到100%,市場(chǎng)追捧度較好。
尤其是匯城南街里推出231房源,收到了667組有效認(rèn)籌,近300%的認(rèn)籌率也超過此前大熱的浦東碧云尊。280%)和翠湖天地(272%)。
有現(xiàn)場(chǎng)消息傳出,項(xiàng)目開盤當(dāng)日,231套房源叫到387號(hào)便實(shí)現(xiàn)清盤,這也意味著,后面近300組客戶尚未等到叫號(hào)便已經(jīng)喪失選房資格。
也有森蘭星河灣位于森蘭國際社區(qū),區(qū)域內(nèi)改善盤居多,推出的156-239平方米3-4房,采用裝修交付,目前已基本售罄……
認(rèn)籌火熱亦傳導(dǎo)至交易端。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,7月上海新建商品住宅成交面積82.2萬平方米,環(huán)比增加1.1%。盧文曦認(rèn)為,7月作為傳統(tǒng)樓市交易淡季,樓市成交不降反升有些超出市場(chǎng)預(yù)期。出現(xiàn)這一情況一方面與市場(chǎng)需求韌性有關(guān);另一方面,7月以來多幅住宅地塊溢價(jià)率持續(xù)走高,有的甚至超過44%,提振市場(chǎng)信心。
3 郊區(qū)依然未“脫貧”
一房難求的火爆仍難掩遠(yuǎn)郊盤的認(rèn)籌“危機(jī)”。
從7月入市產(chǎn)品類型來看,遠(yuǎn)郊盤依舊是供應(yīng)主力,16個(gè)新盤中,有11個(gè)新盤位于外環(huán)外區(qū)域。除森蘭星河灣和四季都會(huì)曉風(fēng)來外,其余9個(gè)新盤或認(rèn)籌率不足100%,或因認(rèn)籌數(shù)較低而不公開搖號(hào),在火爆的7月新房市場(chǎng)略顯成色不足。
其中,僅奉賢、崇明兩個(gè)區(qū)便有6個(gè)遠(yuǎn)郊新盤推出,供應(yīng)面積分別達(dá)到6.7萬平方米和6.3萬平方米,兩個(gè)區(qū)的供應(yīng)占比超三成。
熱追新盤優(yōu)勢(shì)總是驚人相似,“落寞”項(xiàng)目卻各有各的不足。
以奉賢南橋新城板塊的銀河麗灣為例,該項(xiàng)目本次推出了59套房源,即便是這一小基數(shù)的房源依然未能實(shí)現(xiàn)快速去化,項(xiàng)目最終收獲41組認(rèn)籌,認(rèn)籌率69.49%。
這一認(rèn)籌表現(xiàn)或與其得房率低有直接關(guān)系。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,該項(xiàng)目172.41平方米的房源,實(shí)際使用面積僅125.56平方米,這意味其公攤面積近50平方米,得房率約為72.8%,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。
同時(shí),該項(xiàng)目在價(jià)格上亦不占優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解,銀河麗灣住宅項(xiàng)目最早于2012年入市,先后推出219套和212套住宅,新房均價(jià)約1.84萬元/平方米;隨后是5年空檔期,后才于近三年陸續(xù)開盤,均價(jià)翻了一番升至目前的3.7萬元/平方米。項(xiàng)目本次推出了205平方米4房大戶型,毛坯交付,這與區(qū)域內(nèi)選擇眾多的3.6萬-3.7萬元/平方米且裝修交付的新房相比,并無價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
再如崇明陳家鎮(zhèn)板塊本月推出的中信泰富仁恒海和院和東灘云墅,兩項(xiàng)目均有疊墅產(chǎn)品推出,互為競(jìng)品。
崇明以自然生態(tài)美、環(huán)境宜居度高著稱,島上陸續(xù)開發(fā)不少疊墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品,同區(qū)域內(nèi)競(jìng)品較多,加上購房需求不足,認(rèn)籌率普遍不高。
4 8月供應(yīng)量回升
7月上海樓市的熱度尚未散去,8月又有一波浪潮即將來襲。
據(jù)《國際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),8月上海地區(qū)預(yù)計(jì)將有27個(gè)新盤超5200套房源(19個(gè)項(xiàng)目公示數(shù)據(jù))入市,較7月的16個(gè)新盤3284套房源、6月的19個(gè)新盤3771套房源、5月的21個(gè)新盤超4000套房源,供應(yīng)量回調(diào)明顯,創(chuàng)下近4個(gè)月來新高。
“一般而言,7月是樓市的淡季,但上海二手房成交了2.8萬套,比6月份還高一些,新房方面也在供應(yīng)減少的情況下成交量上浮,整個(gè)市場(chǎng)淡、旺季落差并不明顯!鄙虾V性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦指出,開發(fā)商需要趁市場(chǎng)情緒好的時(shí)候加速推盤,以期彌補(bǔ)上半年疫情帶來的銷售缺口。
從區(qū)位來看,27個(gè)新盤分布在上海11個(gè)大區(qū),松江和閔行各有5個(gè)項(xiàng)目入市,浦東新區(qū)和青浦各推出了3個(gè),徐匯、奉賢和金山各有2個(gè),黃浦、普陀、寶山和嘉定各有1個(gè),虹口、楊浦、靜安、長(zhǎng)寧暫無項(xiàng)目推出。
從產(chǎn)品類型來看,本月高端豪宅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺,依舊是遠(yuǎn)郊剛需盤占主導(dǎo)。
內(nèi)環(huán)項(xiàng)目?jī)H有綠地海珀外灘一個(gè)。作為滬上樓市鼠年頭陣,綠地海珀外灘今年3月首開均價(jià)13.8萬元/平方米,推出的203套房源,收獲323組客戶認(rèn)籌,認(rèn)籌率達(dá)159%。而后經(jīng)過兩天的在線選房,203套房源被選走176套,去化率86.7%,這一認(rèn)籌率和去化率,無疑提振了市場(chǎng)信心。
此次加推116-290平方米戶型共67套,但目前第二期房源尚未取證。
27個(gè)待入市項(xiàng)目中有13個(gè)已經(jīng)取證,分別為陽光城青溪水岸、尚匯豪庭三期、金玥灣、佘山璽樾二期、璟云里、東苑古北尚公館、旭輝江山都會(huì)、虹廬灣、御瀾博翠、保利錦上、長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭、國貿(mào)·鳳凰原和中集金地美蘭城。
其中,奉賢金匯板塊陽光城青溪水岸、徐匯田林板塊的尚匯豪庭三期、金山新城板塊的金玥灣、松江新城板塊的佘山璽樾二期4個(gè)項(xiàng)目已率先開盤,除陽光城青溪水岸未公開搖號(hào)外,其余3個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率分別為209.03%、96.94%、25.2%。
5 五盤同期打擂
供應(yīng)量大不可避免的會(huì)出現(xiàn)同一時(shí)期內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目“撞車”認(rèn)籌。僅8月5日-10日期間,滬上就有五大新盤同期認(rèn)籌。
按照規(guī)定,上海市不支持購房者在認(rèn)籌時(shí)段內(nèi)(自項(xiàng)目認(rèn)籌開始至搖號(hào)結(jié)果公布),至兩個(gè)及以上項(xiàng)目同時(shí)認(rèn)籌。
所幸,這次擺在面前的選擇題并不難解,5個(gè)同期打擂的項(xiàng)目競(jìng)品屬性并不強(qiáng),目標(biāo)客群也存在差異。
認(rèn)籌金最高的項(xiàng)目是位于中內(nèi)環(huán)間的長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭,項(xiàng)目認(rèn)籌金50萬元,取證均價(jià)8.999萬元/平方米,在同期新盤中屬較高水平。
長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭地處普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊,區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺,兩年間僅有沁和園一個(gè)大戶型產(chǎn)品入市,收獲認(rèn)籌率不高,此次長(zhǎng)風(fēng)瑞仕璟庭開盤將一次性推出所有房源共380套,戶型涵蓋85-196平方米2-4房,可選擇性較強(qiáng)。
同期認(rèn)籌的兩個(gè)位于閔行區(qū)的新盤虹廬灣和保利錦上,分屬華漕板塊與浦江板塊,認(rèn)籌金同為30萬元,但兩項(xiàng)目相距超30公里遠(yuǎn)。
8月5日-9日期間認(rèn)籌的虹廬灣位于虹橋純正國際墅區(qū),周邊教育資源豐富,規(guī)劃設(shè)有7所集幼小初為一體的12年制公辦教育學(xué)校與12所國際學(xué)校。此次項(xiàng)目推出99平方米3房洋房與127-138平方米疊墅產(chǎn)品,共328套,項(xiàng)目均價(jià)6.6萬元/平方米,總價(jià)570萬元起。
交通方面,目前規(guī)劃的地鐵13號(hào)線延長(zhǎng)線途徑虹橋國際墅區(qū)板塊的將有4個(gè)站點(diǎn),其中,“芳樂路”(暫名)站距離虹廬灣距離不過500米。
晚一日開啟認(rèn)籌的保利錦上首次入市將推出76-90平方米洋房及90-102平方米小高層,共計(jì)358套,項(xiàng)目位于浦江板塊,周邊配套成熟,容積率1.6屬低密度社區(qū)。
事實(shí)上,從拿地到開盤保利錦上尚未走完一年行程。2019年8月14日,保利以25.03億元總價(jià)摘得閔行區(qū)浦江6.5萬方34-1、34-6地塊(浦錦街道周浦塘南-9地塊),溢價(jià)率僅6%,樓板價(jià)24842元/平方米。一年時(shí)間,項(xiàng)目開盤,取證均價(jià)達(dá)到6.1萬元,利潤(rùn)空間不小。
認(rèn)籌門檻最低的國貿(mào)·鳳凰原與御瀾博翠分別位于松江新城板塊和青浦華新板塊,同為遠(yuǎn)郊的兩項(xiàng)目單價(jià)均以“4”開頭,主打剛需產(chǎn)品,房源最小90平方米左右,上車門檻較低。
為了吸引購房者,御瀾博翠提出開盤當(dāng)日認(rèn)購可享受房源總價(jià)1%的優(yōu)惠。
門檻更親民的還有位于寶山羅店板塊的中集金地美蘭城,最小戶型為77平方米的2室2廳,總價(jià)345萬元左右。雖然打著“北上海首個(gè)TOD”項(xiàng)目的旗號(hào),中集金地美蘭城今年4月首開認(rèn)籌表現(xiàn)依然不佳,推出的548套房源僅收獲192組認(rèn)籌,認(rèn)籌率35.04%。遠(yuǎn)低于上半年新盤市場(chǎng)100.2%的平均認(rèn)籌率,即便是寶山區(qū)50.23%的認(rèn)籌率,中集金地美蘭城也脫了后腿。
此次項(xiàng)目已經(jīng)取證,于8月8日開啟認(rèn)籌,認(rèn)籌金20萬元。
來源:國際金融報(bào)
編 輯:chenhong