步入2020下半年，新一輪樓市調(diào)控的序幕正在逐一拉開(kāi)，南京、杭州、寧波、深圳、東莞5座城市先后拉響調(diào)控警報(bào)。
其中，深圳“715新政”祭出堪稱史上最嚴(yán)的“限購(gòu)令”，擬以落戶三年+三年社保、增值稅5年才免、離婚倒追3年計(jì)算套數(shù)、豪宅附加750萬(wàn)限制等重磅手段來(lái)扼制房?jī)r(jià)的魔幻上漲。
樓市火熱的城市紛紛摁住自身房?jī)r(jià)，表明“房住不炒”的主基調(diào)將在下半年繼續(xù)推進(jìn)，可以合理預(yù)期后續(xù)還將有更多城市加入調(diào)控行列。一旦如此，核心城市周邊的衛(wèi)星城市將是剛需購(gòu)房者的考量范圍，相關(guān)城市的價(jià)值也將再度凸顯。
作為中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)堅(jiān)定的踐行者，碧桂園（2007.HK）是國(guó)內(nèi)布局最為廣泛的房企。通過(guò)前瞻性的預(yù)測(cè)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的紅利，堅(jiān)持一至五線均衡布局的策略，碧桂園自身實(shí)力及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不斷提升，而在最新的一項(xiàng)排名統(tǒng)計(jì)中，成功問(wèn)鼎全球房企榜首。
8月10日發(fā)布的《財(cái)富》500強(qiáng)排行榜顯示，碧桂園以703.35億美元的營(yíng)業(yè)收入位列榜單第147名，較上一年上升30名，且在所有上榜房企中位列頭名。值得注意的是，這一排名已是連續(xù)四年不斷提升，顯示公司具有的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。
大灣區(qū)范式的勝利
2019年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率首度突破60%，標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程向前邁進(jìn)一大步，但需看到，這同西方發(fā)達(dá)國(guó)家平均80%左右的水平尚有不小差距。城市群概念正在豐富城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵并拓展其邊界，帶動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化向著更高層級(jí)發(fā)展。
這一趨勢(shì)符合碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)此前的預(yù)判，“中國(guó)的城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化是不可阻擋的，城鎮(zhèn)化現(xiàn)在還在進(jìn)行，每年起碼有10萬(wàn)億的市場(chǎng)。”而重倉(cāng)大灣區(qū)，可以稱得上碧桂園吃透中國(guó)城鎮(zhèn)化精髓的經(jīng)典之戰(zhàn)。
毋庸置疑，粵港澳大灣區(qū)是我國(guó)開(kāi)發(fā)程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一。2019年大灣區(qū)“9+2”城GDP總量達(dá)到11.6萬(wàn)億元，這一體量已與世界最大灣區(qū)紐約灣區(qū)旗鼓相當(dāng)；而在當(dāng)年，大灣區(qū)轄內(nèi)的深圳、廣州、佛山3市躋身全國(guó)主要城市常住人口增量TOP5，分別凈增人口41.22萬(wàn)人、40.15萬(wàn)人及25.29萬(wàn)人。按照“短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)期看人口”的樓市邏輯，大灣區(qū)完全具備，后續(xù)樓市表現(xiàn)自然值得期待。
發(fā)跡于廣東佛山，碧桂園見(jiàn)證大灣區(qū)的一路高光，更是大力押注大灣區(qū)的前景。根據(jù)2019年年報(bào)，碧桂園在大灣區(qū)已獲取權(quán)益可售資源3091億元，可售建筑面積約2268萬(wàn)方，其中，惠州、肇慶、佛山、江門、廣州五座城市的權(quán)益可售面積均超過(guò)200萬(wàn)方�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，碧桂園位列2019年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值和面積的雙料冠軍，在諸多奔赴大灣區(qū)淘金的房企中，碧桂園顯然可以更為從容。
細(xì)觀碧桂園的大灣區(qū)布局，其并沒(méi)有將所有資源集中于深圳和廣州兩個(gè)一線城市，甚至江門、肇慶三線城市也有涉及。除了“雞蛋不要放在一個(gè)籃子里”的投資箴言，這里面碧桂園還有更深層次的考量。
衛(wèi)星城市理論指出，中心城市外圍建設(shè)同其功能聯(lián)系緊密的城鎮(zhèn)，用以分散城市的工業(yè)和人口，避免城市過(guò)分膨脹。第四代衛(wèi)星城市“帶城”理論則將傳統(tǒng)的點(diǎn)狀中心升級(jí)到線狀，意味線狀中心和整個(gè)城市可適應(yīng)發(fā)展需要向兩邊無(wú)限延伸，依靠快速便捷的交通設(shè)施，衛(wèi)星城市可以距離中心城市更遠(yuǎn)。
該理論也在大灣區(qū)得到驗(yàn)證。鑒于深圳用地緊張，近年來(lái)大疆、藍(lán)思科技、康佳、順豐、歐菲光等深圳企業(yè)紛紛選擇落戶東莞，包括華為，也將設(shè)備的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等業(yè)務(wù)搬遷至華為東莞松山湖基地。
碧桂園正是瞄準(zhǔn)核心城市的溢出效應(yīng)，積極布局其周邊的衛(wèi)星城市。截止2019年末，碧桂園有近73%的可售資源位于長(zhǎng)三角/江浙滬皖、廣東省、環(huán)渤海/京津冀遼晉魯蒙、長(zhǎng)江中游/湘鄂及川渝五大城市群，而其已獲取的可售資源中有97%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域、93%位于人口流入?yún)^(qū)域。
8月5日國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)規(guī)劃的批復(fù)》，同意在粵港澳大灣區(qū)有序?qū)嵤┮慌请H鐵路項(xiàng)目，以服務(wù)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)，將構(gòu)建大灣區(qū)主要城市間1小時(shí)通達(dá)、主要城市至廣東省內(nèi)地級(jí)城市2小時(shí)通達(dá)、主要城市至相鄰省會(huì)城市3小時(shí)通達(dá)的交通圈。
無(wú)疑，這一政策給本就光環(huán)加身的大灣區(qū)帶來(lái)更大福音，一旦相關(guān)規(guī)劃交通路線建成，包括江門、肇慶在內(nèi)的低線城市同核心城市之間的通勤效率將會(huì)更高。加上之前深圳、東莞的限購(gòu)政策，無(wú)一不是對(duì)大灣區(qū)轄內(nèi)的衛(wèi)星城市的利好，也從側(cè)面映襯出碧桂園的高瞻遠(yuǎn)矚。
事實(shí)上，碧桂園早已融入大灣區(qū)的建設(shè)之中，并積極助力其成為“具有全球影響力的國(guó)際科技創(chuàng)新中心”。2018年碧桂園?潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)正式開(kāi)園，被視為世界級(jí)物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)基地，首批吸引27家國(guó)內(nèi)外高科技企業(yè)入駐；而碧桂園的機(jī)器人谷項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)已開(kāi)建，預(yù)計(jì)2021年（項(xiàng)目交地之日起三年內(nèi)）完成全部建設(shè)并交付，并在竣工后五年內(nèi)達(dá)到100%設(shè)計(jì)產(chǎn)能。
《財(cái)經(jīng)涂鴉》認(rèn)為，依托大灣區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，碧桂園積極布局其中的衛(wèi)星城市，這一戰(zhàn)略的正確性已然得到驗(yàn)證。而在大灣區(qū)城市群之外，國(guó)內(nèi)尚有18個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，碧桂園亦可繼續(xù)分享中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來(lái)的紅利。
城鎮(zhèn)化深耕殺手锏：直擊三四線城市痛點(diǎn)
沒(méi)有行動(dòng)的支撐，再好的想法也是空談。事實(shí)上，碧桂園在長(zhǎng)達(dá)28年的發(fā)展歷程中已摸索出一系列推進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)行之有效的方法，即：用好房子滿足客戶需求、用精兵強(qiáng)將服務(wù)市場(chǎng)、用公益事業(yè)回饋社會(huì)。
尤其是提供高性價(jià)比的好房子，更是直接解決了三四線城市的痛點(diǎn)。
在碧桂園切入之前，“花錢買不到好房子”是三四線城市的通病。一方面，相比一二線城市，三四線城市居民的購(gòu)買能力明顯偏弱，買房子的預(yù)算相對(duì)有限；另一方面，彼時(shí)三四線的開(kāi)發(fā)商資質(zhì)良莠不齊，建成的房子品質(zhì)自然難有保障。
面對(duì)三四線城市的供需錯(cuò)配，碧桂園幫助當(dāng)?shù)乜蛻暨_(dá)成“擁有美好宜居生活環(huán)境”的夢(mèng)想。今年4月，碧桂園再次進(jìn)行健康住宅升級(jí)行動(dòng)，從產(chǎn)品、服務(wù)、配套等多個(gè)層面，從里到外打造2.0版“健康好房子”。
而在2019年，碧桂園歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額5522億元，合同銷售面積約6237萬(wàn)平方米，以此推算，其的平均房?jī)r(jià)為8854元/平方米，是TOP10房企中的最便宜價(jià)位，更加印證了其主要服務(wù)剛需客戶的產(chǎn)品定位。
在最近的集團(tuán)月度管理會(huì)上，碧桂園還提出“怎樣才能進(jìn)步”的問(wèn)題，以洗手間為例，就取消洗手間淋浴的擋水石以避免老人家被絆倒、升級(jí)濕區(qū)地漏產(chǎn)品防止下水道返臭降低污染風(fēng)險(xiǎn)等作出改正意見(jiàn)，一切都能彰顯出碧桂園“客戶至上”的準(zhǔn)則。
正是深度把握客戶的需求，碧桂園推盤去化率效果卓著。根據(jù)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，截至2019年底，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，而同行一二線城市項(xiàng)目的該指標(biāo)僅為0.71及以下；與之相對(duì)的是，在其進(jìn)駐的三四線城市中，88%的城市處于庫(kù)存短缺或合理狀態(tài)，對(duì)應(yīng)著三四線權(quán)益貨值的88%。
截至2019年12月31日，碧桂園開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目遍布全國(guó)31個(gè)省自治區(qū)直轄市、282個(gè)地級(jí)市、1299個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)；同期在中國(guó)大陸有2512個(gè)處于不同階段的項(xiàng)目，項(xiàng)目呈現(xiàn)出高度分散的特點(diǎn)。
如何去運(yùn)營(yíng)如此廣闊的市場(chǎng)？無(wú)疑最關(guān)鍵的還是人。碧桂園一向有重視人才的企業(yè)文化，也正是這樣的文化建設(shè)，催生出了企業(yè)的生命力和創(chuàng)造力。今年復(fù)工以來(lái)，碧桂園厲行推動(dòng)總部精干高效、區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)、項(xiàng)目做一成一的方針，力求聚焦深耕、提高效能。
“堅(jiān)持深耕三四五線，讓有能力的人去到中國(guó)的每個(gè)縣市深耕，給優(yōu)秀的人舞臺(tái)和機(jī)會(huì)�！睏顕�(guó)強(qiáng)如是說(shuō)。
除用好房子、優(yōu)秀人才去直接促進(jìn)城鎮(zhèn)化，碧桂園的4+X扶貧模式也在間接引領(lǐng)城鎮(zhèn)發(fā)展。從2018年起，碧桂園將扶貧上升到集團(tuán)主業(yè)高度，在全國(guó)選定9省14縣作為結(jié)對(duì)幫扶對(duì)象，積極推進(jìn)黨建扶貧、產(chǎn)業(yè)扶貧、教育扶貧、就業(yè)扶貧，構(gòu)建了“可造血、可復(fù)制、可持續(xù)”的精準(zhǔn)扶貧模式。
以幫扶甘肅省東鄉(xiāng)縣為例，碧桂園斥資3億元幫助其發(fā)展東鄉(xiāng)羊、東鄉(xiāng)刺繡、東鄉(xiāng)土豆三大特色產(chǎn)業(yè)，覆蓋全縣215個(gè)行政村、9890戶貧困戶，其中助力脫貧4376戶。隨著更多民眾脫貧，無(wú)疑能夠補(bǔ)足中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的短板。
來(lái) 源：和訊名家
編 輯：chenhong
