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街區(qū)小巷治理 望京小街縫合商辦與街區(qū)
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-8-18 15:39:45
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[提要]8月8日,望京小街開(kāi)街納客。該項(xiàng)目也是萬(wàn)科首次將城市更新的邊界由老舊建筑改造,拓展至街區(qū)小巷這樣的城市“毛細(xì)血管”,并成功將商業(yè)辦公與步行街道實(shí)現(xiàn)“縫合”的案例。

  8月8日,望京小街開(kāi)街納客。

  僅歷時(shí)5個(gè)月的升級(jí)改造,重新定位為國(guó)際共享步行街的“小街”完成了從“臟亂差”到“新地標(biāo)”的蝶變。該項(xiàng)目也是萬(wàn)科首次將城市更新的邊界由老舊建筑改造,拓展至街區(qū)小巷這樣的城市“毛細(xì)血管”,并成功將商業(yè)辦公與步行街道實(shí)現(xiàn)“縫合”的案例。值得關(guān)注的是,憑借著對(duì)“政府投入+社會(huì)資本”多方共建模式的探索,望京小街實(shí)現(xiàn)了帶動(dòng)業(yè)態(tài)升級(jí)和街區(qū)運(yùn)營(yíng)的全周期合作運(yùn)營(yíng)模式落地,“望京小街模式”已成為探索城市街區(qū)更新的最新樣本。

  新生 落寞小街變身商業(yè)地標(biāo)

  灰色玻璃幕墻勾勒出現(xiàn)代明快的街區(qū)背景、時(shí)尚潮流商家鱗次櫛比、德國(guó)特色商亭集市烘托出熱烈氛圍、藝術(shù)連廊與街區(qū)展館相呼應(yīng)、電子噴泉隨著音樂(lè)起舞、智慧停車(chē)與垃圾系統(tǒng)成為標(biāo)配……8月8日,一條老舊街區(qū)轉(zhuǎn)型而成的國(guó)際化步行商業(yè)街區(qū)——望京小街正式向市民開(kāi)放。

  “我在望京小街附近小區(qū)居住了快20年,見(jiàn)證了望京從‘睡城’崛起為‘國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)’,也經(jīng)歷了望京小街從最開(kāi)始的繁盛到后來(lái)的臟亂差,再到今天蛻變的發(fā)展軌跡。”作為開(kāi)街儀式當(dāng)天涌入的上萬(wàn)慶祝市民中的一員,王雙在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)十分感慨。

  望京小街位于北京大山橋與望京街交叉路口以西,地處望京核心腹地,距離望京南地鐵站600米。這里曾經(jīng)匯集了華堂商場(chǎng)、望京商業(yè)中心(現(xiàn)為望京萬(wàn)科時(shí)代中心)和方恒購(gòu)物中心,作為望京的核心商圈之一,這里曾繁華一時(shí)。但隨著城市定位和周邊業(yè)態(tài)的變化,小街整體空間愈漸老舊,商業(yè)業(yè)態(tài)與市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)際需求產(chǎn)生了明顯錯(cuò)位。而且,在市政環(huán)境方面也陷入了道路破損、停車(chē)混亂、交通擁堵和環(huán)境臟亂等尷尬境地,昔日的區(qū)域商業(yè)中心日漸沒(méi)落,失去了活力。

  為改變落后的面貌,今年初,在朝陽(yáng)區(qū)政府的引導(dǎo)下,萬(wàn)科作為社會(huì)資本參與到了望京小街的改造提升工作中。

  “萬(wàn)科主動(dòng)結(jié)合政府開(kāi)展的街區(qū)更新工作,在望京小街的改造過(guò)程中,將小街的改造整治與緊鄰商業(yè)辦公區(qū)的業(yè)態(tài)升級(jí)有機(jī)融合。以宜居、宜商、宜業(yè)的街區(qū)級(jí)特色更新為項(xiàng)目改造目標(biāo)。”萬(wàn)科集團(tuán)合伙人劉肖表示。

  北京商報(bào)記者在望京小街看到,重新開(kāi)街后,原來(lái)路邊亂停亂放的自行車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)、亂搭亂建的廣告牌都消失不見(jiàn)。380米長(zhǎng)的望京小街上,音樂(lè)噴泉、時(shí)尚市集、街區(qū)展覽、藝術(shù)連廊……餐飲、影院、酒吧、文創(chuàng)集市、商超等,包括中影影院、盒馬鮮生、星巴克、隱廚、湊湊、牛角村、集漁、局氣、鹿角巷等超過(guò)百余家品牌商家入駐。

  創(chuàng)新 共治模式 探索街區(qū)改造

  在望京小街改造前,擺在大家面前的不僅是臟亂差的落后面貌。相比街區(qū)的物理空間改造,如何把分散的產(chǎn)權(quán)方形成合力,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一定位、協(xié)調(diào)升級(jí)?因?yàn)槌巳f(wàn)科、方恒兩個(gè)企業(yè)主體外,小街上還有近千家零散商戶都持有產(chǎn)權(quán)。小街的一端甚至還有一個(gè)有著1400多戶業(yè)主的居民小區(qū)。如何結(jié)合片區(qū)發(fā)展、城市更新和街區(qū)治理的痛點(diǎn)問(wèn)題,進(jìn)行有針對(duì)性的提升和改造,推動(dòng)訴求不一的眾多主體實(shí)現(xiàn)共治共建,成為社會(huì)資本進(jìn)入小街需要面臨的首要課題。

  “產(chǎn)權(quán)主體多,商戶、居民訴求不統(tǒng)一,統(tǒng)籌設(shè)計(jì)與規(guī)劃協(xié)調(diào)起來(lái)難度大。”望京街道辦事處主任楊曉昇介紹,在改造的過(guò)程中,街道以黨建引領(lǐng)為抓手,緊緊抓住民企萬(wàn)科與國(guó)企方恒兩個(gè)重點(diǎn)主體,建立了以黨建協(xié)調(diào)委員會(huì)為核心、小街自治委員會(huì)為支撐、商戶自治聯(lián)盟和流動(dòng)黨支部為補(bǔ)充的治理架構(gòu),將望京小街產(chǎn)權(quán)方(企業(yè))、管理方(職能部門(mén))、使用方(商戶、居民、消費(fèi)者)形成有機(jī)融合,并運(yùn)用“吹哨報(bào)到”機(jī)制,推進(jìn)解決交通秩序、垃圾分類、施工管理、餐飲及商戶規(guī)范管理等重難點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí),成立望京小街街區(qū)共治委員會(huì),簽訂商戶自治公約與街區(qū)文明公約,建立小街公共收益。

  此后,經(jīng)過(guò)10余次區(qū)級(jí)層面的小街治理調(diào)度會(huì),上百次的街道級(jí)“吹哨報(bào)道”,一系列重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題得以有效推進(jìn)解決。

  萬(wàn)科北方區(qū)產(chǎn)城產(chǎn)辦合伙人欒寧在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示,望京小街是由政府引導(dǎo)社會(huì)資本參與的國(guó)際化商業(yè)街區(qū)治理樣本。小街模式是一種互利共贏模式,萬(wàn)科作為參與改造的重點(diǎn)企業(yè)主體,與其他對(duì)多方利益訴求在城市更新中實(shí)現(xiàn)了“共同建設(shè)、共同見(jiàn)證、共同獲益”的治理共識(shí)。不同力量以街區(qū)治理共同愿景和共同利益的形式進(jìn)行了綁定,達(dá)成了創(chuàng)新性平衡。

  一位行業(yè)人士表示,望京小街模式將街區(qū)治理原有的“空間建設(shè)+設(shè)施運(yùn)營(yíng)”傳統(tǒng)方法擴(kuò)展為“資本運(yùn)用、空間建設(shè)、設(shè)施運(yùn)營(yíng)、效果評(píng)估”的新型治理方法體系。著眼點(diǎn)不僅在城市環(huán)境的“面子”,也強(qiáng)調(diào)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)和居民需求的“里子”。這也是繼老舊小區(qū)改造的“勁松模式”和面向智慧化提升的“雙井模式”后,有效補(bǔ)充朝陽(yáng)區(qū)城市治理與更新的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的案例,豐富了北京市多元、多樣、多層次的城市治理與更新的模式體系。

  破解 深入調(diào)研 直擊三大痛點(diǎn)

  有了好的模式,解決小街的痛點(diǎn)就有了基礎(chǔ)。

  望京小街片區(qū)周?chē)植贾罅看笮推髽I(yè)和跨國(guó)公司,世界500強(qiáng)企業(yè)6家、涉外企業(yè)1113家。在具體實(shí)踐中,萬(wàn)科面向30多家周邊的頭部企業(yè)開(kāi)展了“敲門(mén)行動(dòng)”。對(duì)于望京的阿里、美團(tuán)等科技產(chǎn)業(yè)龍頭、奔馳等大型企業(yè),面對(duì)面聽(tīng)取建議。經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn),小街的環(huán)境質(zhì)量、秩序管理、供需錯(cuò)配三3個(gè)方面的問(wèn)題最為突出。

  欒寧回憶,小街的路面鋪裝老化問(wèn)題突出,設(shè)施陳舊,不同商業(yè)區(qū)域、不同商鋪的廣告牌匾設(shè)置較為凌亂,缺乏統(tǒng)一管理。此外,380米長(zhǎng)的道路缺乏空間連接,兩側(cè)人流通行受到了明顯限制,道路兩側(cè)人行道與兩側(cè)商業(yè)廣場(chǎng)的高差較大,導(dǎo)致了步行體驗(yàn)的不足和公共休憩交往空間缺乏。

  為改變環(huán)境差的面貌,萬(wàn)科用歐洲街頭風(fēng)格的小料石鋪裝路面,取代了原來(lái)的破舊柏油路;亂停亂放的車(chē)輛、廣告牌等消失不見(jiàn),取而代之的是一條兩側(cè)分布整齊立式店招的歐式風(fēng)貌步行街,極具國(guó)際風(fēng)情;道路中央設(shè)有一處音樂(lè)互動(dòng)噴泉,小街兩側(cè)則分別設(shè)置了時(shí)尚市集、街區(qū)展覽、藝術(shù)連廊等公共活動(dòng)空間。在圍合式分布的商業(yè)樓宇之間,則打造了一個(gè)集小劇場(chǎng)、藝術(shù)館、餐飲店等為一體的下沉庭院——“望京坊”。

  在秩序管理上,小街先是規(guī)范了外賣(mài)商鋪帶來(lái)的高頻次的外賣(mài)員無(wú)序停車(chē),以及共享單車(chē)隨意停放問(wèn)題。釋放了步行空間和車(chē)行空間。隨后,針對(duì)周邊車(chē)輛停放和非機(jī)動(dòng)車(chē)占用便道,道路長(zhǎng)期擁堵,小街原有道路通車(chē)功能已退化的現(xiàn)實(shí),萬(wàn)科聯(lián)合望京街道對(duì)街區(qū)設(shè)施進(jìn)行了智慧化升級(jí),開(kāi)發(fā)建設(shè)了智慧管理系統(tǒng)。連接智慧停車(chē)、綠色節(jié)能、小街商圈、社區(qū)公約、小街安防五大運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景,可對(duì)小街商戶人流車(chē)流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費(fèi)指數(shù)等進(jìn)行實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)分析,形成智慧生態(tài)閉環(huán)。其中,智慧停車(chē)讓居民和商戶實(shí)現(xiàn)了不同時(shí)段分時(shí)停車(chē),極大節(jié)約了停車(chē)空間和資源。

  “由于望京的高速發(fā)展,市民整體生活與消費(fèi)水平不斷提升,產(chǎn)業(yè)規(guī)模與結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,大型企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷進(jìn)駐和發(fā)展,望京小街的傳統(tǒng)空間品質(zhì)、街區(qū)功能和商業(yè)層次都與當(dāng)前的實(shí)際需求產(chǎn)生了錯(cuò)位。此外,由于文化活動(dòng)與設(shè)施的缺乏,周邊社區(qū)居民與工作者的文化消費(fèi)需求難以得到滿足。

  據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020商業(yè)步行街改造提升白皮書(shū)》披露,目前全國(guó)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)2萬(wàn)平方米以上的步行街超過(guò)2100條,總經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)1億平方米。但現(xiàn)存步行街存在普遍的文化缺失、功能定位混亂、業(yè)態(tài)同質(zhì)化、建筑規(guī)劃不合理等多重問(wèn)題。

  改造前的望京小街,幾乎存在上述所有白皮書(shū)中提到的所有問(wèn)題。

  欒寧介紹,望京小街經(jīng)過(guò)重新定位后,梳理出了“品質(zhì)商業(yè)、文化體驗(yàn)、戶外體育、藝術(shù)交流”這四大核心需求,項(xiàng)目定位為國(guó)際共享步行街,并結(jié)合調(diào)研成果和國(guó)際人才社區(qū)功能定位,配合步行街環(huán)境提升計(jì)劃,朝陽(yáng)區(qū)政府和望京街道與萬(wàn)科方面共同形成了包含多種功能場(chǎng)景的步行街改造計(jì)劃。

  在國(guó)際交往方面,為了提高國(guó)際商務(wù)文化氛圍,這里將建立國(guó)際文化交流活動(dòng)展示舞臺(tái),打造市級(jí)具有影響力的國(guó)際人才社區(qū)。小街還學(xué)習(xí)借鑒歐洲步行街的模式,設(shè)置了德國(guó)特色場(chǎng)景,包括集市商亭、特色餐飲、藝術(shù)天幕、垃圾房、音樂(lè)和親子活動(dòng)等豐富元素。

  此外,為滿足轄區(qū)居民的閱讀需求,望京小街還引入了文化+閱讀特色的城市書(shū)屋、北京國(guó)際設(shè)計(jì)周、以中央美術(shù)學(xué)院為核心的北京設(shè)計(jì)中心。

  升級(jí) 品牌業(yè)態(tài)導(dǎo)入的新邏輯

  新項(xiàng)目定位給望京小街導(dǎo)入新業(yè)態(tài)帶來(lái)了新思路和方向。

  根據(jù)企業(yè)資源和本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,萬(wàn)科希望小街的改造以“提質(zhì)量”的縱深發(fā)展為目標(biāo),老街區(qū)的空間場(chǎng)所與望京特色產(chǎn)業(yè)增益疊加,對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)比例實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。

  一方面,萬(wàn)科對(duì)存量商戶逐步升級(jí),引導(dǎo)朝陽(yáng)品牌商戶完成原有業(yè)態(tài)的自我迭代升級(jí)。另一方面,在招商定位方面,望京小街側(cè)重于大品牌、國(guó)際化,引入新晉品牌和網(wǎng)紅IP業(yè)態(tài)。

  欒寧介紹,毗鄰?fù)┬〗,同屬于改造?duì)象之一的萬(wàn)科時(shí)代中心·望京(原望京商業(yè)中心)這次也完成了升級(jí)改造。該項(xiàng)目定位為集團(tuán)型企業(yè)總部辦公,現(xiàn)已入駐Keep、唱吧、HIGO、北控城市發(fā)展等企業(yè)總部。升級(jí)后的辦公空間將吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶入駐,從而實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓客流的雙向互動(dòng)和租金的雙提升。

  有城市規(guī)劃相關(guān)人士表示,從市場(chǎng)端來(lái)看,當(dāng)前城市發(fā)展重心開(kāi)始從“增量擴(kuò)張”向“存量更新”的轉(zhuǎn)變,包括老城改造、老舊小區(qū)改造、廠區(qū)改造、歷史建筑保護(hù)性修復(fù)等在內(nèi)的城市更新正越來(lái)越多地在各地開(kāi)展。當(dāng)下,商業(yè)街區(qū)的升級(jí)改造也開(kāi)始不斷涌現(xiàn)。

  在政策端,2020年5月,十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議上公布的《2020年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告》提出,涵蓋深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,突出民生導(dǎo)向,使提振消費(fèi)與擴(kuò)大投資有效結(jié)合、相互促進(jìn),通過(guò)改造提升步行街,推動(dòng)消費(fèi)回升。其中,首次將商業(yè)步行街改造提升至國(guó)家層面,對(duì)于疫情后刺激消費(fèi)具有重要意義。

  與此同時(shí),北京也先后出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代街道工作的意見(jiàn)》《北京市街道辦事處條例》《關(guān)于非首都功能疏解騰退空間管理和使用實(shí)施意見(jiàn)》等與街區(qū)更新和城市治理相關(guān)的政策和條例,給商業(yè)街區(qū)的升級(jí)改造在制度上創(chuàng)造了有利條件。

  上述人士進(jìn)一步分析,制度支持加上新模式的出現(xiàn),對(duì)未來(lái)北京涌現(xiàn)出更多街區(qū)小巷這類城市“毛細(xì)血管”的商街更新項(xiàng)目有著積極意義。其中,望京小街采用的“政府投入+社會(huì)資本”,實(shí)現(xiàn)多方共建的模式值得各方參考。此外,如何把“商業(yè)辦公”與“步行街道”有機(jī)結(jié)合并形成合力,導(dǎo)入并帶動(dòng)新業(yè)態(tài)的升級(jí)和全周期運(yùn)營(yíng),“望京小街模式”無(wú)疑是值得借鑒的樣本。

  來(lái)源:北京商報(bào)

編輯:wangdc

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