8月24日晚間,保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司 (以下簡稱“保利發(fā)展”)發(fā)布的2020年半年報(bào)顯示,公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流大降255.56%,從去年同期的162.28億元降至今年半年報(bào)中的-252.44億元,曾位列“招保萬金”的保利發(fā)展到底經(jīng)歷了什么?
營收新考驗(yàn)
對于房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大減,行業(yè)給出的一致判斷是,房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流入最重要的來源是銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金,上半年受新冠肺炎疫情影響,房企回籠資金均受到不同程度的影響。
從這個角度看,保利發(fā)展的回款情況并不能算是行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)上佳的。
保利發(fā)展在回應(yīng)現(xiàn)金流量凈額大幅變動的原因時(shí),也承認(rèn)“銷售回籠隨銷售規(guī)模減少,合作項(xiàng)目往來款投入增加”是導(dǎo)致上述數(shù)據(jù)大降的主要原因。
半年報(bào)顯示,2020年上半年,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入736.77億元,同比增長3.59%,其中房地產(chǎn)銷售收入673億元。實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤101.2億元,同比增長1.69%。上半年實(shí)現(xiàn)銷售回籠2023億元,回籠率為90.1%,這一數(shù)據(jù)無論是在頭部房企還是央企房企中都不算優(yōu)秀。
對于這樣一份成績單,保利發(fā)展進(jìn)一步解釋稱,為應(yīng)對新冠肺炎疫情對宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的巨大沖擊,加快項(xiàng)目及時(shí)復(fù)工復(fù)產(chǎn),重點(diǎn)保主力盤進(jìn)度、?⒐そ桓丁7e極把握“五一”、端午窗口期,進(jìn)行集中推貨,取得良好市場效果。二季度以來,公司銷售持續(xù)向好,4月簽約金額同比轉(zhuǎn)增,5-6月簽約金額同比增加10%。
宏觀數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年全國商品房銷售金額6.69萬億元,同比減少5.4%;商品房銷售面積6.94億平方米,同比減少8.4%。3月以來,得益于疫情穩(wěn)定控制,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動逐步恢復(fù),市場成交逐漸回暖,5-6月成交量已超過近三年同期的平均水平。
盡管保利發(fā)展上半年的營收還算“及格”,但在半年報(bào)發(fā)布前夜的“退群門”卻成為考驗(yàn)其下半年品牌建設(shè)和營銷節(jié)奏的關(guān)鍵。
8月21日晚間,北京保利在媒體微信群轉(zhuǎn)發(fā)鏈接并發(fā)放紅包,鏈接內(nèi)容為北京保利官微發(fā)布的營銷活動預(yù)告——七夕“Art In流動”藝術(shù)節(jié)暨品牌發(fā)布會。隨后保利發(fā)展控股北京公司副總經(jīng)理文靈在該群里命令其下屬在群里艾特所有媒體,轉(zhuǎn)發(fā)這一素材,并明確要求“沒轉(zhuǎn)發(fā)的移出本群”。隨后遭到部分媒體抵制,當(dāng)晚,“保利退群門”成為熱搜。
大舉拿地
除了營收回流資金外,拿地動作頻繁而且拿地價(jià)格普遍走高,也是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的導(dǎo)致房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅下滑的原因。
保利發(fā)展在半年報(bào)中稱,報(bào)告期內(nèi),公司實(shí)現(xiàn)拓展項(xiàng)目44個,新增容積率面積984萬平方米,拓展成本820億元,拓展面積及金額較去年同期分別提升19%和54%。
新增資源結(jié)構(gòu)中,保利發(fā)展圈定的38個核心城市拓展金額占比達(dá)86%,較去年提升7個百分點(diǎn),拓展平均樓面地價(jià)為8328元/平方米;拓展溢價(jià)率為22%,與去年同期持平。新增貨量中住宅貨量占比86%,拓展金額權(quán)益比例提升2個百分點(diǎn)至73%。
宏觀的背景似乎也證實(shí)了保利發(fā)展的這種說法:公開信息顯示,2020年上半年,全國土地成交0.4萬億元,同比增加5.9%。其中,一季度受疫情影響,房企銷售收入下降,現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力增大,疊加政府土地供應(yīng)規(guī)模減少,導(dǎo)致土地成交規(guī)模有所下降。二季度以來各地供地力度加大,同時(shí)受益于流動性寬松及房地產(chǎn)銷售回暖,企業(yè)拿地信心提振,土地成交價(jià)款、成交樓面均價(jià)顯著上漲,其中住宅用地土地成交價(jià)款、成交樓面均價(jià)創(chuàng)近年來單季度新高。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析稱,土地款項(xiàng)的大額支出,也可以解釋保利發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅下滑的原因。而保利發(fā)展大舉拿地的背后,是其對于規(guī)模的渴求。
2017年,保利發(fā)展曾提出“重回前三”的愿景,并拋出“2017年沖刺3000億元,三年內(nèi)突破5000億元”的“345”戰(zhàn)略,即未來每年業(yè)績增幅為1000億元,2017年銷售額實(shí)現(xiàn)3000億元,2018年實(shí)現(xiàn)4000億元,2019年實(shí)現(xiàn)5000億元。據(jù)過往年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2017年、2018年、2019年保利發(fā)展分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3092億元、4048億元和4618.48億元,據(jù)此目標(biāo)計(jì)算,保利發(fā)展并未完成5000億元銷售目標(biāo)。
除此之外,保利發(fā)展似乎與其他龍頭房企的差距在逐年拉大。按照去年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,排名第四名的融創(chuàng)中國全年合同銷售額約5562.1億元,高出第五名的保利發(fā)展將近1000億元,而房企前三的門檻,更是提升至6000億元。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,按照目前的狀況來看,保利發(fā)展要“重回前三”仍面臨許多挑戰(zhàn)。2019年房地產(chǎn)市場已處于下行狀態(tài),今年受疫情影響這一狀態(tài)只會回穩(wěn)而不會“超前”。保利發(fā)展在年初的業(yè)績會上并沒有再提出年度銷售目標(biāo),這或許也是出于對市場前景不確定性的擔(dān)憂。
資產(chǎn)負(fù)債尚處安全邊界
在經(jīng)營性現(xiàn)金流罕見出現(xiàn)數(shù)百億元的下滑后,保利發(fā)展卻保持了相對安全的邊界:半年報(bào)顯示,該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為77.66%,扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.05%,為業(yè)內(nèi)較低水平。
8月23日,央行官網(wǎng)掛出工作動態(tài),證實(shí)8月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出,為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,央行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上,形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
在此之前,市場傳出房企融資“三條紅線”將出,分別為紅線1,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2,凈負(fù)債率大于100%;紅線3,現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三條紅線”觸線情況不同,試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。
針對融資情況,保利發(fā)展在半年報(bào)中稱,公司把握融資節(jié)奏、抓住市場利率窗口期融資,累計(jì)發(fā)行40億元公司債券、45億元中期票據(jù),融資成本均為同期市場較低水平,以低成本儲備長期發(fā)展資金。報(bào)告期末,公司資產(chǎn)負(fù)債率77.66%,扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.05%,為業(yè)內(nèi)較低水平。截至報(bào)告期末賬面有息負(fù)債3021億元,有息負(fù)債綜合成本僅約4.84%,較年初降低0.11個百分點(diǎn)。貨幣資金達(dá)1257億元,為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的1.96倍,資金結(jié)構(gòu)安全。
嚴(yán)躍進(jìn)指出,作為央企,保利發(fā)展融資有著天然的優(yōu)勢,但目前政策的大方向是避免過量資金流入到房地產(chǎn)市場,這對于有規(guī)模擴(kuò)張需求的保利發(fā)展來說并不友好,至少在大舉拿地方面會受到影響。
保利發(fā)展方面也承認(rèn),在“房住不炒”的主基調(diào)下,房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)保持從嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)控思路,政策手段也將從“寬貨幣”向“寬信用”轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。
另一方面,受益于年初流動性寬松及銷售復(fù)蘇的影響,土地市場競爭激烈,整體呈現(xiàn)出高起拍價(jià)、高成交價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”特征,而在當(dāng)前從嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境下,土地成本端的上升壓力將更加考驗(yàn)企業(yè)投資、運(yùn)營能力,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將有所上升。
針對經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅度波動,北京商報(bào)記者與保利發(fā)展方面取得聯(lián)系,截至記者發(fā)稿前未有回復(fù)。
來 源: 北京商報(bào)
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