當(dāng)日，北京亦莊有兩宗不限價(jià)地塊競價(jià)入市，編號為京土整儲掛（開）[2020]028號（簡稱：28號）和京土整儲掛（開）[2020]029號（簡稱：29號），總建設(shè)用地面積35.04萬㎡，最大規(guī)劃建筑面積86.74萬㎡，總起價(jià)133.93億元。

　　最終，中海以79億元競得28號地塊，折合樓面價(jià)39211元/㎡，溢價(jià)率23.44%；北京通明湖信息城發(fā)展有限公司以底價(jià)69.93億元競得29號地塊。兩宗地塊合計(jì)成交價(jià)為148.93億元。

　　毫無疑問，這又是一場習(xí)以為常的房企“搶地大戰(zhàn)”。事實(shí)上，進(jìn)入下半年，房企們在北京土地市場中一直保持著很高的拿地積極性。其中，在首場土拍中，18家房企、超百輪“大戰(zhàn)”房山；第二場土拍中，16家房企、雙“地王”現(xiàn)身豐臺......可以說，北京地市從來不缺乏熱度。

　　延長時(shí)間線來看，在今年上半年的北京土拍中，房企積極搶地已非偶然。開年首場土拍中，北京就掛出石景山“雙地王不限價(jià)宅地”，引來15家房企爭搶。而不限價(jià)地塊的供應(yīng)也成為了今年北京土地市場的“主旋律”，也是地市熱度不下降的重要原因。

　　市場研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京共出讓31宗涉宅用地（含一宗共產(chǎn)房+不限價(jià)房地塊），成交金額合計(jì)1132億元，平均溢價(jià)率為18.57%。其中，不限價(jià)地塊23宗，限競房地塊6宗，共產(chǎn)房3宗。

　　對此，第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事、評估部負(fù)責(zé)人胡建明表示：“因?yàn)榻衲暧幸咔椋?估計(jì)政府的供地策略由控價(jià)轉(zhuǎn)向控量， 會有少量土地出讓但是不會限價(jià)來推動經(jīng)濟(jì)活動。北京熱度不降的原因是量少需求大�！�

　　貝殼研究院高級分析師潘浩則認(rèn)為，北京市場熱度上升主要源于優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)帶來的樓面價(jià)上漲，屬于結(jié)構(gòu)性上漲，而非實(shí)質(zhì)土地價(jià)格的上漲，從成交量上看，前7個月的成交量仍不及去年同期。“土地市場熱度的上漲，并未引發(fā)新房市場成交量價(jià)的過度上升，截至7月新房市場成交量累計(jì)同比仍有三成缺口，成交價(jià)格保持穩(wěn)定。”

　　限競房集中地的“地王”

　　而在今日出讓的兩宗地塊中，熱度雖不如前，但依然吸引了9家房企參與競價(jià)。

　　其中，28號地塊吸引了中海、金茂、合生、建發(fā)、保利+中交、華潤+城建參與競價(jià)；而29號地塊僅有北京經(jīng)開區(qū)財(cái)政審計(jì)局旗下的北京通明湖信息城發(fā)展有限公司（下稱：“北京通明湖”）參與報(bào)價(jià)。

　　資料顯示，28號地塊為R2二類居住用地、A3 教育科研用地，位于亦莊開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊，用地面積8.5萬㎡，規(guī)劃建筑面積20.15萬㎡，起價(jià)64億元，樓面起價(jià)約3.2萬/㎡。

　　根據(jù)規(guī)劃，地塊內(nèi)X46R1地塊為住宅用地，建筑面積19.6萬㎡，容積率2.8，控高80米；X46R2為托幼用地，建控面積為5339.5㎡，規(guī)劃為18班幼兒園。

　　29號地塊為F3其他類多功能用地，位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)G4F-4、G6F-1、G6F-5、G7F-1、G7F-2、G7F-3地塊，用地面積26.53萬㎡，規(guī)劃建筑面積66.6萬㎡。根據(jù)要求，該宗地需自持50%；同時(shí)可售部分經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會同意，按照國家網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核。

　　率先出讓的為今日的“主角”28號地塊。下午三點(diǎn)，房企們陸續(xù)抵達(dá)現(xiàn)場，并領(lǐng)取了相應(yīng)的號碼牌，中海、建發(fā)、華潤+城建、保利+中交、金茂、合生分別11號、33號、8號、5號、2號、80號。

　　二十分鐘后，主持人開始宣讀競拍規(guī)則。完畢后，手持33號的建發(fā)率先舉牌，報(bào)65.92億元；緊接著，手持11號的中海舉牌，報(bào)66.2億元；中海與華潤+城建的也加入“戰(zhàn)局”，報(bào)66.6億元；開拍半個小時(shí)后，合生也舉牌，報(bào)69.8億元，但這卻是合生全場唯一一次舉牌。

　　隨后，建發(fā)、中海、華潤+城建展開激烈競價(jià)。十分鐘后，建發(fā)舉牌，報(bào)72億元，但被中海立即以72.2億元壓下，隨后便退出競價(jià)。

　　下半場正式轉(zhuǎn)入11號與8號的“搶奪”，中海報(bào)72.6億元后，華潤+城建立即報(bào)出72.8億元......經(jīng)過長達(dá)半個小時(shí)接連報(bào)價(jià)后，華潤+城建報(bào)出78.8億元，成交單價(jià)與今年總價(jià)地王持平；隨后，中海再報(bào)79億元力壓8號，成功摘得28號地塊，并成為北京年內(nèi)總價(jià)最高地塊。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，28號地塊身處于限競房集中的河西區(qū)，也是亦莊板塊中主要新增房源供應(yīng)地區(qū)，目前首期已開盤項(xiàng)目有和悅?cè)A錦、金麟府、中鐵建國際公館、京華雅郡，限均價(jià)為52695-54160元/㎡，涉及房企包括保利、金地、雅居樂、金隅、首開等。

　　潘浩表示，雖在售新房多為限競房項(xiàng)目，但限價(jià)與地塊成交樓面價(jià)相比，仍有利可圖。

　　而29號地塊由唯一參與報(bào)價(jià)的主體北京通明湖以底價(jià)競得。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，競得人是亦莊高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)融一體發(fā)展的平臺，主要經(jīng)營內(nèi)容為園區(qū)投資開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營以及科技服務(wù)等，同時(shí)按照地塊規(guī)劃要求，這宗地很大概率是園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商項(xiàng)目用地。

　　中海身影

　　中海，又是中海。在過去幾場北京土拍中，都能看到中海活躍的身影。

　　其中，5月19日出讓的豐臺分鐘寺三宗地塊，7月14日出讓的通州、門頭溝、房山三宗地塊；7月22日出讓的豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯兩宗地塊.......基本上每一場北京土拍中都可以發(fā)現(xiàn)，中海都在出現(xiàn)參與競價(jià)房企名單中。

　　今年在京拿地指標(biāo)以及本次競得亦莊地塊如何規(guī)劃。對方均表示不予置評。

　　在今年北京招拍掛市場中，中海已取得了不少的“收獲”，共斥資201.5億元（全口徑，下同），獲得建設(shè)用地面積近24萬㎡，最大建筑面積超過了50萬㎡。

　　但事實(shí)上，北京土地市場中，只不過是中海活躍于全國一二線城市土地市場的一個縮影。如此活躍是中海出于彌補(bǔ)過去幾年謹(jǐn)慎拿地留下的空缺，也是迫于銷售規(guī)模增長疲軟的壓力。

　　早于今年3月份，中海就在官方微信上發(fā)布了2020年的尋地合作計(jì)劃，擴(kuò)儲范圍也由全國一二線城市放寬到強(qiáng)三線城市，擴(kuò)儲渠道也擴(kuò)大到股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等。由此可以看出，中海在擴(kuò)儲上的野心。

　　按照中海公布的尋地計(jì)劃中，以北京、濟(jì)南、天津?yàn)橹鞯娜A北區(qū)域銷售目標(biāo)為千億。而在2016年至2019年，中海華北區(qū)域總儲備面積呈現(xiàn)下滑的趨勢，分別為291.7萬㎡、279萬㎡、155.9萬㎡及385.4萬㎡；同期銷售額分別為326.24億元、435.41億元、575.45億元、734.19億元。

　　銷售額一般體現(xiàn)的是兩到三年前新增土儲獲取情況。但這段時(shí)間里，中海華北區(qū)域的總土儲卻有所減少，以此推斷，2020年華北區(qū)域完成千億目標(biāo)或許還有一段距離。其中，今年上半年，中海華北區(qū)域的銷售額為320.2億元，同比下降11.72%。

　　回歸到中海整體擴(kuò)儲上來看，2020年，中海確定拿地權(quán)益預(yù)算定為1400億元。而在今年上半年，中海共斥資522.81億元，獲得土地面積562.33萬㎡。到了今年7月份，中海先后在呼爾浩特、沈陽、廣州等城市積極擴(kuò)儲，共斥資106.09億元，獲得土地面積82.8萬㎡。

　　今年前7個月，中海共斥資628.9億元，獲得土地面積約645.13萬㎡，完成年目標(biāo)的44.92%。

　　對于中海而言，目前僅通過招拍掛市場獲取“心意”的優(yōu)質(zhì)土儲，或許有些緩慢。于是，其將目前放在了城市更新項(xiàng)目中。

　　于7月末，中海與上海黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產(chǎn)對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目五幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。而本次簽約項(xiàng)目也將為中海帶來“一大塊肥肉”，涉及占地面積約14.5萬㎡，預(yù)計(jì)將投入近600億元。

　　但目前活躍于全國一二線城市土地市場的中海，距離“糧食滿倉”或許仍然還有一段距離。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong