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長租公寓頻頻“爆雷” 高風險租賃模式如何終結?
http://naohuainiu.cn房訊網2020-9-23 9:44:40
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[提要]9月22日,繼8月杭州、上海等多地長租公寓被曝資金鏈斷裂、商家跑路后,近日,廣州一家名為城璞的長租公寓再度“爆雷”,引發(fā)公眾對長租公寓市場的熱議。

  9月22日,繼8月杭州、上海等多地長租公寓被曝資金鏈斷裂、商家跑路后,近日,廣州一家名為城璞的長租公寓再度“爆雷”,引發(fā)公眾對長租公寓市場的熱議。近年來,長租公寓發(fā)展迅速,但高收低租、長收短付的模式也為其埋下了致命隱患。

  租賃公司跑路,租客、房東被“坑”

  9月16日晚,廣州城璞長租公寓爆出資金鏈斷裂,公司“跑路”帶走租客預交的租金,數百名租戶和房東前往城璞公寓總部討要說法。而該公司名下的西安城璞遇家公寓也出現了同樣的情況。早在事發(fā)前,“爆雷”已露端倪。有內部人士稱,廣州城璞長租公寓房租驟降,為大量招攬租客,將8000元跟房東收的房子,以3500元的價格租給租客。目前,房東收不到租金,而租客在交納年租金后,承擔著隨時被房東上門收房、停水停電的風險。

  目前警方已介入調查,正在搜集房東和租戶的合同、付款憑證、身份證復印件等材料,統(tǒng)計涉案金額,同時對涉事公司法定代表人、高管人員等進行調查。

  長租公寓出狀況的遠不止城璞一家。據媒體公開報道,近日,杭州、上海、成都多地長租公寓相繼發(fā)生商家跑路事件:8月27日,杭州長租公寓“友客”曝出有人交了2萬多元房租,中介拿錢跑路;8月29日,杭州長租公寓“巢客”“爆雷”;上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空……

  據公開報道,2019年全年,長租公寓至少有五十多家出現問題,其中資金鏈斷裂及跑路的共有四十多家。進入2020年,疫情“黑天鵝”更是讓房屋租賃市場雪上加霜。

  背后:“高收低租”背后藏雷

  在廣州城璞公寓事發(fā)前,租客小盧剛搬來3天。他形容該事件“對我來說就像晴天霹靂,我剛交了一年的錢!毙”R是廣州某高校醫(yī)學院在讀博士生,目前正在一所醫(yī)院實習,因學校距離實習醫(yī)院的距離較遠,在和同學溝通后,他和另一名同學決定在實習醫(yī)院附近合租一套公寓。

  9月13日,在看過業(yè)務員出示的委托書、房產證后,其與城璞公司簽訂租房協(xié)議,并一次性交了3萬元的租金及2500元的押金,幾乎用掉了手頭的所有積蓄。

  讓他沒想到的是,自己給“新房”購買的家具、鍋碗瓢盆還沒送到,就收到了城璞公司“破產”的通知。

  據小盧介紹,自己之所以選擇一次性支付,是因為該區(qū)域正常房租大概每月3500元。業(yè)務員告訴他,如果按月付,一個月就是4000元,按半年付是3500元一個月,如果按年付,就是2500元一個月,最實惠。

  “這個也是正常操作,根本沒有懷疑。”小盧說。

  由于長租公寓牽涉房東、租客及房屋租賃公司三方,在簽租房合同時,往往房東和租戶無直接關系,而是分別與租賃公司簽合同,這也讓平臺從中有機可乘。

  在采訪中記者發(fā)現,相繼“爆雷”的幾家長租公寓平臺都有一個共同的經營模式,就是“高收低租”“長收短付”,即支付房東租金高于租客租金、收取租客租金周期比付給房東房款的周期長。有的長租公寓以較大的優(yōu)惠力度吸引租客年付,收取租金后卻按月支付給房東。

  除了公寓的低租成本外,長租公寓公司每年還要攤銷15%~20%的裝修成本以及人工等成本,所以往往盈利周期較長。但不少人(企業(yè))追求“短平快”,采用以上方式進行快速擴張。這一模式下唯有吸引源源不斷的租客前來租房時,“高買低賣”產生的價格差才能被新的房客租金來填補。

  但“高進低出”“長收短付”高風險經營行為極易出現資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個人有意利用這種模式形成“資金池”,待積累大量資金后卷款跑路,給房東和租客帶來重大經濟損失。如果擴張速度抵消不了消耗現金流的速度,便會發(fā)生“爆雷”。

  監(jiān)管:從立法到建立多元調節(jié)機制

  “在我國,長租公寓屬于新興產業(yè),到目前為止還處于剛剛起步階段,在這之前沒有可以跟隨的成功模式,摸著石頭過河,也使‘高買低賣’‘長收短付’等極具商業(yè)風險的做法比比皆是!敝慨a分析師黃卉說。

  因此,這也使住建部9月7日發(fā)布的《住房租賃條例》(征求意見稿)備受關注。其中就涉及到了“租金貸”問題,并對長租公寓“高進低出”“長收短付”等經營風險都作出了相關限制性規(guī)定。在我國尚未針對住房租賃領域進行立法的背景下,這部條例將填補住房租賃領域的法律空白。

  混亂的市場需要規(guī)范、需要凈化。除住建部外,各大城市近期也紛紛出臺了相關條例。

  9月18日,成都市住房和城鄉(xiāng)建設局聯合中國銀保監(jiān)會四川監(jiān)管局、成都市互聯網信息辦公室、成都市發(fā)展和改革委員會、成都市公安局、成都市城市管理行政執(zhí)法局、成都市市場監(jiān)督管理局、成都市地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行成都分行營業(yè)管理部,9部門聯合出臺了《關于進一步加強住房租賃市場管理的通知》。

  不僅成都,杭州、廣州、上海等城市在此之前也逐漸加大了對此行業(yè)“野蠻生長”的管控力度。

  在成都發(fā)布的《通知》中,進一步明確落實租賃企業(yè)的資金監(jiān)管,規(guī)范租賃金融業(yè)務。黃卉認為,在資金監(jiān)管制度下,此舉一方面會倒逼住房租賃企業(yè)進一步核查自身經營行為的合規(guī)性,禁止長收短付、違規(guī)使用租金貸等行為,健全企業(yè)經營的內部管理制度,逐步淘汰不合規(guī)的企業(yè);另一方面資金監(jiān)管制度提高了租賃企業(yè)的經營監(jiān)管門檻,使得不具備運營能力或以短期圈錢投機為目的的企業(yè)不再盲目進入,加劇了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,優(yōu)化市場經營環(huán)境。

  此外,黃卉認為在監(jiān)管方式上,由于市場主體和租賃房源數量的基礎大、種類多,監(jiān)管是否能全面覆蓋市場的租賃房源以及租賃機構的經營行為,是其中的難點,因此要落實主體責任,建立多元調解機制,發(fā)動多方力量共治共享,相互監(jiān)督,共同推進市場健康發(fā)展。

來 源: 央廣網    

 編 輯:liuy

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