在長租公寓進入洗牌階段，由華住出資成立的長租公寓運營方——城家，近日宣布與遠洋集團、華住集團及遠洋服務戰(zhàn)略合作，力爭通過“房+管”結合的方式更好的提升存量資產(chǎn)價值。
據(jù)悉，四方將在酒店及公寓業(yè)務、不動產(chǎn)投資信托基金、客戶共享、商務差旅、商品房銷售、物業(yè)服務六大方面展開深度合作。
近日，華住集團總裁、華住中國CEO、城家董事長金輝在接受澎湃新聞采訪時表示，中國在過去30年房地產(chǎn)市場主要以買賣為主來推動市場發(fā)展，主要模式是快周轉，即蓋樓、賣房、變現(xiàn)；從未來發(fā)展而言，未來的房地產(chǎn)市場主要以存量資產(chǎn)的運營和價值提升為主。對運營商而言，如何更好的運營存量資產(chǎn)，以及提升存量資產(chǎn)的資產(chǎn)回報率是未來5至10年重要的核心主題。
對于和遠洋的合作，金輝提到，行業(yè)快速成熟起來，一定是合作共贏的勝利。房+管是租賃鏈條上兩個重要的環(huán)節(jié)，兩者結合的方式是做好這個行業(yè)的基礎模式，也是未來的發(fā)展趨勢。
“目前，房企從開發(fā)房地產(chǎn)到運營房地產(chǎn)需要注入很多運營能力，此次，遠洋和城家兩家重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運營的頭部公司戰(zhàn)略合作，在住宿的細分領域是一個很好的探索�！敖疠x說。
長租公寓行業(yè)應去杠桿、去租金貸
金輝在采訪中提到，早期長租公寓在風口的時候大家一擁而上，但在實際運營中發(fā)現(xiàn)長租公寓對成本的管控和商業(yè)模式要靠精細化運營太辛苦，很多長租公寓機構開始使用金融杠桿，也就是現(xiàn)在市場上出現(xiàn)的租金貸，包括近期很多“爆雷”的長租公寓機構，基本上都是以“二房東”模式的分散式長租公寓，如果運營管控的不好就很容易出現(xiàn)問題。
據(jù)機構不完全統(tǒng)計，在2019年之前，已經(jīng)至少有20家長租公寓爆倉，包括愛公寓、上海寓見等知名公寓。近期，友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”，截至今年8月份，全國已有30余家長租公寓相繼爆雷。
中指研究院報告提到，2019年以來長租公寓行業(yè)亂象進一步顯現(xiàn)，企業(yè)不規(guī)范使用租金貸現(xiàn)象仍存，不符合盈利邏輯的“高收低租”運作方式浮出水面，基于這兩種方式積蓄資金池擴張規(guī)模蘊藏著極大隱患，一些爆雷企業(yè)也大多存在這種情況，爆雷后對社會帶來極壞影響，其中蘊含的金融風險不容小覷。出現(xiàn)爆雷事件最多的“二房東”模式的盈利前景也受到質(zhì)疑。
長租公寓主要分為分散式長租公寓和集中式長租公寓。對于分散式長租公寓而言，多為“二房東”模式，即在小區(qū)里分散包下個人房東的房源進行裝修后再出租。
金輝在接受采訪時指出，“在兩年前我就呼吁長租公寓要去杠桿、去租金貸，通過租金貸擴大規(guī)模以及N+1調(diào)整戶型結構的方式來運營的方式并沒有持續(xù)性�！�
區(qū)別于分散式公寓，城家主要做的是資產(chǎn)運營，是集中式的租賃運營。集中式公寓即包下整棟樓(或者也有包下一棟樓的幾層)，并對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務。
金輝認為，現(xiàn)階段是行業(yè)的洗牌期，公寓是個長周期行業(yè)，對企業(yè)團隊的要求更高，需要更長的耐心，更有耐力的玩家，精細化運營產(chǎn)生價值。同時，在這樣一個新的行業(yè)，還需要完善政策、社會支持。
“未來的頭部企業(yè)是集中式長租公寓”
“從華住的經(jīng)驗上，不論短租還是
長租，租賃是路徑長且深的業(yè)務，容錯空間小，一定要有充足準備，穩(wěn)步走好每一步，因此，這個行業(yè)大概率只有頭部企業(yè)能做起來�！苯疠x說道。
從長租公寓的參與者而言，目前有房企系、中介系、酒店系等，大家均各有所長。比如房企系，有房量規(guī)模；中介系有成熟的平臺，但集中式公寓的占比太少，本質(zhì)上還是過去傳統(tǒng)租房模式；再就是酒店系，以城家為代表的，以輕資產(chǎn)運營為主，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。
金輝表示，目前長租公寓行業(yè)最大的問題是高資產(chǎn)價格與低租金回報的不匹配�！伴L租公寓是一個非常薄利的行業(yè)這是確定的，需求端的消費力還不足以支付較高的溢價，供應端而言，資產(chǎn)的價格又貴�！钡俏磥韮啥瞬黄胶獾臓顟B(tài)會有所緩解，一方面資產(chǎn)端的價格在樓市調(diào)控的前提下會趨于平穩(wěn)，需求端的支付能力也會慢慢提升。
金輝認為，作為公寓運營方，要把握節(jié)奏等待市場回歸平衡，在這過程中，一方面要通過精細化運營培養(yǎng)出把產(chǎn)品做貴的能力；另一方面也需要不斷探索在重資產(chǎn)端的合作�！拔艺J為，未來長租公寓的頭部企業(yè)主要會以集中式長租公寓為主�！�
成立于2015年的城家，是華住酒店集團和IDG資本共同出資成立的公寓品牌，主要承擔華住集團在非標準住宿領域業(yè)務的布局，目前已簽約200家物業(yè)，擁有25000間房源，主要布局北上廣深，以及杭州、南京、成都等重點城市。
據(jù)金輝介紹，今年疫情期間雖然對長租公寓行業(yè)造成一定的影響，但3月份開始行業(yè)已逐步恢復，目前旗下產(chǎn)品的出租率均在95%以上，有部分門店實現(xiàn)100%出租率。
據(jù)介紹，針對不同客戶需求城家分為多個住宿產(chǎn)品：一是最核心的城家公寓，為年輕人提供高性價比的品質(zhì)居住空間；二是為藍領服務的員宿，解決勞動密集型企業(yè)的員工住宿需求；三是CitiGO歡閣酒店，針對年輕潮流客群；四是與雅詩閣合作的馨樂庭公寓酒店，服務于頻繁出差的商務人士。
按照計劃，未來城家將繼續(xù)在一線城市深耕，規(guī)模將擴充至100000間房源。
來 源： 澎湃新聞
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